A jelzálogjog azt jelenti, hogy a követelés biztosítására szolgáló vagyontárgyból más követeléseket megelőző sorrendben kielégítést kereshet a zálogjogosult, ha a biztosított követelés kötelezettje nem teljesít. Ez tehát azt jelenti, hogy a követelés meg nem fizetése esetén az ingatlant értékesíteni kell, és az értékesítéséből származó bevétel főszabály szerint a zálogjogosulthoz – jellemzően bankokhoz – kerül, a bevételt a biztosított követelésük kielégítésére kell fordítaniuk. Amennyiben a bevétel meghaladja a követelést, a fennmaradó rész – egyéb teher hiányában – az ingatlan tulajdonosát illeti meg.
[caption id="attachment_13646574" align="aligncenter" width="2513"]
per[/caption]
A jogszabály kimondja továbbá, hogy amennyiben ugyanazt a zálogtárgyat több zálogjog terheli, a kielégítési jog a zálogjogosultakat a zálogjogok alapításának a sorrendjében illeti meg. Ez tehát azt jelenti, hogy a korábban alapított jelzálogjog megelőzi az utóbb alapítottat – így ez utóbbi csak abban az esetben részesül az ingatlan vételárából, ha az első ranghelyi zálogjogosult követelése teljes egészében megtérült.
Az ingatlanon alapított jelzálogjog az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jön létre. Ez a rendelkezés minden esetben tartalmazza a bejegyzés időpontját is, így viszonylag egyszerűen megállapítható az ingatlanra bejegyzett jelzálogjogok egymás közötti rangsora, illetve a jelzálogjog ranghelye. A fentiekből megállapítható tehát, hogy a jogszabály lehetővé teszi egyazon vagyontárgyra több jelzálogjog alapítását is, amennyiben a feleknek ez a szándéka.
Ugyanakkor van egy olyan jogintézmény, amely az ingatlan további megterhelését megnehezíti, illetve feltételhez köti: ez az elidegenítési és terhelési tilalom. Az elidegenítési és terhelési tilalom azt jelenti, hogy annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követően az ingatlant értékesíteni, illetve akár újabb jelzálogjoggal megterhelni nem lehet, kizárólag a tilalom jogosultjának hozzájárulásával. Ez praktikusan azt is jelenti, hogy a földhivatal csak akkor jegyzi be a következő jelzálogjogot, ha a bejegyzési kérelemmel együtt benyújtjuk a tilalom jogosultjának hozzájáruló nyilatkozatát is.
Amennyiben azonban az ingatlant nem terheli elidegenítési és terhelési tilalom, nincs jogi akadálya második, harmadik vagy akár tizedik jelzálogjog bejegyzésének sem. Ugyanakkor fokozottan ügyelni kell arra, hogy amennyiben bármelyik jelzálogjog kapcsán megnyílik a kielégítés jog, úgy valamennyi jelzálogjog kapcsán számíthatunk jogi eljárások megindítására.
Szerzőnk dr. Molnár Gergő Zsolt ügyvéd, a Jogado Blog szakértője
Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu
