Mit tehet a tulajdonostárs, ha számára kedvezőtlen szabály betartására kötelezi a társasház szervezeti és működési rendje, közgyűlési határozata? Illetve szabhat-e ki pénzbírságot a társasház, ha a tulajdonostárs nem együttműködő a szabályok betartása terén? A vonatkozó joggyakorlat szerint a szervezeti és működési szabályzatot elfogadó közgyűlési határozat is csak 60 napon belül támadható, a tulajdonostárs tehát bírósághoz fordulhat, ha a közgyűlés döntése az ő érdekeit sérti. Más eset, ha az SzMSz a közgyűlés hozzájárulását írja elő a tulajdonostárs számára, például ahhoz, hogy az ablakait kicserélje. Ilyen esetben vizsgálhatja később is a bíróság, hogy az SzMSz-en alapuló hozzájárulás vagy annak megtagadása megfelel-e a jogszabályoknak.
A társasházi törvény azt lehetővé teszi a tulajdonosok számára, hogy az SzMSz-ben a lakóépület rendeltetésének megfelelően a külön tulajdonban lévő lakások használati vagy hasznosítási szabályait meghatározhassák, arra azonban sem a törvény, sem más jogszabály nem jogosítja fel a tulajdonosi jogközösséget, hogy az SzMSz-ben külön is nevesített lakáshasználati korlátozások vagy tilalmak megsértésének következményeként - mintegy hatósági jogkört gyakorolva - pénzbírságot szabhasson ki az SzMSz-be foglalt előírást megszegő tulajdonostárssal szemben.
Pénzbírságot tehát nem szabhatnak ki, hatósági bejelentésnek pedig csak abban az esetben van értelme, ha a társasház által sérelmezett magatartás hatósági eljárásra ad alapot (pl. építési előírást sért).
Ez nem jelenti azt, hogy a társasház közössége eszköztelen lenne a tulajdonostárssal szemben. Többek között polgári jogi úton tud fellépni a társasház. Ilyen esetben a társasházi törvény azon rendelkezését kellene vizsgálnia a bíróságnak, hogy a tulajdonostárs a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés jogát nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. A társasháznak tehát valamilyen érdeksérelmet kellene igazolni, ennek sikeressége esetén kártérítési igénnyel is felléphet.
Ezen igények vizsgálata teljesen egyedi, az ügy összes körülménye alapján zajlik. Ez gyakorlatilag visszafelé is érvényes, tehát ha a közgyűlés megtagad valamilyen hozzájárulást a tulajdonostárs felé, polgári per lenne az egyik lehetséges út, akár kártérítési igénnyel. Másfelől kérhető a jegyzőtől a törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatása, hogy a társasház eljárása jogszerű volt-e.
Szerzőnk dr. Gombolai Éva ügyvéd, a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító szakértője
