Az ingatlanpiacot jelenleg számtalan, sokszor egymással ellentétesen ható makrogazdasági hatás rángatja. Hogy csak néhányat említsünk: forintárfolyam, kamatszint, infláció, 5% áfa, energiapolitika, szociális ösztönzők. Hogy ennek mi lesz a vége? Azt egyelőre csak a szakértők is csak óvatosan merik megbecsülni.
Az ingatlantajolo.hu adatbázisából most 3 adatsort vetettünk össze: a január végi állapotot a november végi állapottal, de azt is megnéztük, mi történt októberről novemberre.
A mennyiségre nem lehet panasz
Az eladásra kínált új építésű lakások száma 10 hónap alatt pontosan 30 százalékkal emelkedett. Ha kerületekre bontva vizsgáljuk az eladó új lakásokat, elképesztő eltéréseket találunk.
Ha pusztán a mennyiséget nézzük, kiemelkedik a 9., a 11. és a 13. kerület, ahol 511, 676 és 651 új lakás várta gazdáját november végén.
A másik véglet azok a perem kerületek és belvárosi kerületek, ahol vagy a kereslet hiánya miatt vagy a beépíthetőség miatt alig van van pár ingatlan a kínálatban.
Bár darabszámra nem hivalkodó, a negyedik kerületben nőtt a legnagyobbat a hirdetett új lakások száma: itt csaknem megnégyszereződött a kínálat.
Az árak, az árak…
A teljes város adatait egyben nézve január végétől 20 százalékkal lettek drágábbak az új építésű ingatlanok. De az ördög persze itt is a részletekben rejlik: bizonyos kerületekben valójában kismértékben csökkentek, míg máshol jó 40 százalékkal emelkedtek – mondta el Ballagó Antal, a Mapsolutions Zrt. vezérigazgatója.
Olcsóbbak lettek az új építésű lakások január és november között
- A 2. kerületben, 2 százalékkal, itt most “csak” 2.17 millió egy négyzetméter
- És a 15. kerületben, ahol 1 százalékos csökkenés után most 916 ezer forintot kell kicsengetni egy négyzetméterért
És legjobban drágultak
- Az első kerületi projektek, ugyan nincs sok belőlük – persze a hely is kevés a Várnegyedben -, viszont azokért kerek 40 százalékkal kell többet fizetni, mint január végén
- Alig lemaradva ezüstérmes a 4. kerület, itt nem csak a mennyiség nőtt brutálisan, de az árak is feljebb kúsztak (+39%)
- Az 5. kerület (+35%) megcsípte a bronzérmet, bár a hirdetett új lakások száma drasztikusan csökkent
- A 12. kerületben 33 százalékkal nőttek az árak – a kínálat itt is közepes
- A 3. kerületben pedig 30 százalékkal lettek drágábbak az új építésű lakások, és a mennyiségre sem lehet panasz
A legmagasabb négyzetméterár díját ezek a kerületek kapják
- Budapest Hegyvidék (12. kerület) 2,69 millió/négyzetméter
- Várnegyed (1. kerület) 2,65 millió/négyzetméter
- Belváros (5. kerület) 2,52 millió/négyzetméter
- Rózsadomb & Co (2. kerület) 2,17 millió/négyzetméter
- És számomra meglepő módon a 6. kerület 1,87 millió/négyzetméter
Gyülekeznek a viharfelhők?
Több az új projekt mint az év elején, drágábbak is – milyen viharfelhőkről beszélünk?
Bár a január-november tényleg impresszív, az egy hónapos változásokat vizsgálva már jóval kevésbé rózsás a kép.
Októberről novemberre szinte minden olyan kerületben csökkentek az újépítésű négyzetméterárak, ahol jelentős számú projekt volt. Csupán néhány kivétel volt, alig néhány városrészben volt jelentős darabszám és továbbra is emelkedő árak. Ezek
- a 3. kerület (+8% október/november),
- a 4. kerület(+1% október/november),
- a 8. kerület (+5% október/november),
- a 14. kerület (+3% október/november)
Egyelőre nem eldönthető, hogy a külső ösztönzők (mint a kedvezményes áfa vagy a családtámogatások) képesek-e fenntartani a beruházói kedvet, illetve ellensúlyozni a többi, a lakosság elkölthető jövedelmét nyirbáló hatást (mint az infláció, és az energiaárak). Ráadásul a kétszámjegyű jegybanki alapkamat sem feltétlenül az ingatlanok felé tereli a befektetőket.
Az mindenesetre már látszik, hogy átalakulóban van a kínálat:
- egyszobás lakásokból, garzonokból kevesebb
- két és háromszobás lakásból több van a piacon
- viszont a 4 szobás vagy még nagyobb ingatlanok száma 25-30 százalékkal csökkent