Az elmúlt években az újlakáspiac jelentős változásokon ment keresztül, a 2022-es csúcspont után a piacot kihívások sorozata érte, de most újra erőre kapott. Mit tartogat a jövő a lakásvásárlók és fejlesztők számára? Hogyan hatnak a gazdasági környezet változásai az árakra és a keresletre? Ezek a kérdések merültek fel a Portfolio XX. Property Investment Forum konferenciáján.
1. Mi történt tavaly a lakáspiacon?
2022-ben még erős eladási számokat láthattunk a budapesti újlakáspiacon: az év első felében körülbelül 5000 új lakást értékesítettek. Azonban a gazdasági helyzet drasztikus változása miatt 2023-ra ez a szám 2700-ra zuhant, amit a piac minden szereplője megérzett.
Azonban nem minden volt negatív – a tavalyi év végére láthatóvá vált egy erőteljes visszarendeződés, amely 2024-re folytatódott. A Metrodom ügyvezető igazgatója, Kiss Gábor szerint a piacra új projektek érkeztek, és a hitelezés is élénkülni kezdett.
2. Jelenlegi helyzet: építkezések, kínálat és kereslet
Milyen projektekkel számolhatunk most? A piac továbbra is mozog: több új projekt is fejlesztés alatt áll, és 3500-5000 új lakás várható a következő években. Dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója optimistán tekint előre, bár 2026-ra némi bizonytalanságot is érzékel.
A bankrendszer is reagált a változásokra. Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője szerint 2023-ban mélypontra jutott a hitelpiac, de most már látszik a fellendülés. Az állampapírok kamatkifizetéseiből származó pénz és az új, alacsonyabb THM-plafon segíti a kereslet élénkítését.
3. Szabályozói kihívások: Mi változik 2025-ben?
A szabályozási környezet kiszámíthatatlansága továbbra is probléma a lakáspiacon. Az OTÉK helyébe lépő új TÉKA szabályzat 2025-től lép életbe, amely Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója szerint már befolyásolja a folyamatban lévő és tervezett projekteket is. A fejlesztők számára azonban egy stabilabb és hosszabb távú szabályozási környezet lenne kívánatos, hiszen egy projekt teljes életciklusa akár 4 évig is eltarthat, miközben a szabályok évente változnak.
4. Hogyan hatnak a PMÁP kamatkifizetések és az új finanszírozási lehetőségek?
A piacra nagy hatással lehet a PMÁP (Prémium Magyar Állampapír) kamatkifizetéseiből származó pénz. Bár elméletileg akár 70 ezer lakást is jelenthet ez az összeg, valószínűleg ennél jóval kisebb mértékben fog ténylegesen megjelenni a lakáspiacon. Ennek ellenére a szakértők optimisták: a piac 2025-re stabil növekedésre számíthat, különösen, ha a PMÁP-ra válaszul új lakásfejlesztési termékek is megjelennek.
Az 5%-os banki kamatok és a hitelfelvétel is pozitív kilátásokkal kecsegtetnek. A banki finanszírozási feltételek javulása, a támogatott hitelek és az inflációval együtt növekvő lakásárak mind erősítik a keresletet.
5. Mi várható az árakkal kapcsolatban?
Mi történik a lakásárakkal? Az árak inflációkövető növekedést mutatnak. Görög Áron szerint a jelenlegi piac egy újabb jó beszállási pont lehet, míg Dr. Hüse István szerint a telekárak, anyagköltségek és munkabérek további növekedésével kell számolnunk, ami az árakat is tovább emelheti.
Nagy Gergely szerint a keresletösztönző intézkedések – például az állampapírok – növelhetik a keresletet, míg Banai Ádám a Magyar Nemzeti Banktól enyhe árnövekedést jósol, de a kínálat lassabban követi a keresletet.
Összegzés
Az újlakáspiacon az elmúlt időszak kihívásai ellenére optimista kilátások rajzolódnak ki. Az állami támogatások, az állampapírpiac és az új szabályozások mind fontos tényezők lesznek a jövőben. Ha a gazdasági helyzet stabilizálódik, és a kereslet is erősödik, akkor 2025-re valódi fellendülés várható. Az árak inflációkövető növekedése és a fejlesztők aktivitása is egyértelműen azt mutatja, hogy az ingatlanpiac hosszú távon stabil növekedést mutathat