Nőnek az árak, pörögnek az adásvételek, mégsem rohamozzák meg a befektetők Budapest környékét. Miért maradnak el a nagy pénzek? A számok mást mutatnak, mint amit sokan várnának.
Tranzakciós boom, de hová tűntek a befektetők?
2025 elején robbanásszerűen indult be a fővárosi agglomeráció ingatlanpiaca – 36%-kal több adásvétel történt január-februárban, mint az előző év azonos időszakában. A Duna House adatai szerint az eladások 85%-a otthonteremtési céllal, míg csupán 15%-a befektetési szándékkal jött létre. Ez utóbbi szám meglepően alacsony a piaci várakozásokhoz képest.Pedig minden adott lenne: az árak nőnek, de még mindig jóval a budapesti szint alatt járnak.
Agglomerációs ingatlanárak: még mindig olcsóbb, mint a főváros
Miközben Budapesten átlagosan 6%-kal emelkedtek az árak, az agglomerációban 10%-os drágulás volt megfigyelhető – és még így is 28%-kal olcsóbb az átlagos négyzetméterár. Átlagosan 70 millió forintból lehet ma itt ingatlant venni.Aki elmenekülne a fővárosi nyüzsgésből, tágasabb és zöldebb környezetben találhat otthont – még mindig megfizethetőbben, mint a belvárosban.
Akkor miért nem jönnek a befektetők?
Hiába a kedvező árak, a befektetők nem tömegesen jelennek meg a térségben. Míg 2020-ban az adásvételek 13%-át tették ki a befektetések, tavaly csupán 15% volt ez az arány, minimális növekedéssel. A többség inkább saját otthon céljából vásárol: minden ötödik vevő első lakását vette meg, egyharmaduk pedig nagyobba költözött.A trend világos: a fővárosi agglomeráció továbbra is az otthonkeresők terepe, nem a spekulációé.
Népességrobbanás vagy stagnálás? Nem mindegy, hová költözöl
A KSH friss adatai szerint az elmúlt 10 évben az agglomerációs települések 61%-ában legalább 10%-kal nőtt a lakosság – sőt, Délegyházán és Nagytarcsán 60% feletti növekedés volt. Ez erős keresletet jelent, különösen azokra a területekre, ahol már meglódult az infrastruktúra is.Viszont 31 településen alig nőtt vagy csökkent a népesség, sok közülük pont a legdrágább északnyugati szektorban található (pl. Pilisszentkereszt, Pilisvörösvár, Pilisszentiván), valamint a korábban népszerű, de még olcsóbb délkeleti részeken (pl. Maglód, Vecsés).
Az önkormányzatok szigorítanának – jön a korlátozás?
A kormányzati tervek szerint a települések önazonosságát védő korlátozások léphetnek életbe, amelyek komolyan befolyásolhatják a további beépítést és így az ingatlanpiaci mozgást is. Ez a szabályozás csökkentheti a kínálatot, ami hosszabb távon árnövekedést generálhat – de kérdés, hogy ez elegendő vonzerő lesz-e a befektetőknek.✅ Összefoglalva: megéri most agglomerációban vásárolni?
Igen – ha otthonteremtés a cél. Nem biztos – ha gyors hozamot remélsz befektetőként.A fővárosi agglomeráció továbbra is erős lakóövezet, de a befektetők kivárnak, szelektálnak, és nem kapkodnak – még akkor sem, ha az árak és a kereslet indokolttá tennék.
