Az elmúlt hónapokban egyre több piaci szereplő emlegeti, hogy szűkül a kínálat a használt lakások és házak piacán: a legtöbb becslés szerint körülbelül 5 százalékkal esett vissza az eladó ingatlanok száma. Az Ingatlantájoló adatbázisában azonban még ennél is markánsabb változás rajzolódik ki – vagyis a lakást vagy házat keresőknek ma jóval kisebb választékból kell válogatniuk, mint néhány hónappal ezelőtt. Ebben a környezetben aligha meglepő, hogy a hirdetési árak felfelé indultak, és a szűkülő kínálat mellett az eladók jobban ragaszkodnak elképzeléseikhez.
Állapottól függően eltérő ütemben drágultak a használt lakások
Megnéztük, hogy alakultak a hirdetési árak az elmúlt két évben. Az időszak legnagyobb nyertesei az újszerű és a felújított lakások voltak: előbbiek ára 20 százalékkal, utóbbiaké pedig 27 százalékkal nőtt. Ez a dinamika azt mutatja, hogy a vásárlók elsősorban az azonnal költözhető otthonokat keresik. Az átlagosan jó állapotú ingatlanoknál már jóval visszafogottabb, 15 százalékos drágulás látszik, míg a felújítandók a két év alatti 8 százalékos drágulással nagyjából az inflációval tartottak lépést.
Az is érdekes, hogy a különbség nem csökkent, hanem éppenséggel nőtt a kategóriák között: a felújítási költségek drágulása és a vevők egyre kisebb kockázatvállalása együtt erősíti a szakadékot a kész és a felújítandó lakások piaca között.
Lakások kontra házak, Budapest kontra vidék
Arra is kíváncsiak voltunk, hogy ha nem az ingatlanok állapota szerint bontjuk fel a piacot, hanem a lakások és házak között, illetve Budapest és a vidék között vizsgáljuk a különbségeket, mennyire látszanak markáns eltérések. A számok alapján egyértelmű: a lakások jóval keresettebbek, mint a házak.
A fővárosi használt lakások négyzetméterára egy év alatt közel 28 százalékkal nőtt, két év alatt pedig csaknem 50 százalékkal emelkedett - mára már 1,48 millió forint felett jár. De derekasan teljesítenek a lakások a teljes országban is: egy év alatt 21, két év alatt 37 százalékkal nőttek a hirdetett lakások ára.
Óriási szakadék az ingatlanpiacon
Az előzőekben külön megnéztük a lakások és a házak, illetve Budapest és a vidék ármozgásait, most viszont érdemes mindezt az ingatlanok állapotával is összekapcsolni. A kép drámai: egy felújítandó vidéki ház négyzetmétere átlagosan 351 ezer forintba kerül, miközben egy újszerű budapesti lakásért már több mint 1,7 millió forintot kérnek. Ez közel ötszörös különbséget jelent – mintha nem is ugyanabban az univerzumban keresgélne az, aki az egyik vagy a másik szegmensben nézelődik.
A szélsőségek nemcsak a piac kettészakadását mutatják, hanem azt is, miért illúzió sokszor a társadalmi mobilitás: egy átlagos vidéki újszerű ingatlan négyzetméterára a fővárosban éppen csak megközelíti a felújítandó négyzetméterárakat. Ezek a különbségek minden regionális nagyváros és az azt körbevevő kistelepülések között megfigyelhetők.
Átlag Jánosnak esélye sincs a fővárosban
Ha már jól ismert képzeletbeli barátunk Átlag János – aki a friss adatok szerint nettó 399 ezer forint medián fizetést visz haza – az egész keresetét félretenné lakásvásárlásra, országos átlagban így is 18 évnyi munkára lenne szüksége egy átlagos ingatlan megszerzéséhez. Ez önmagában is komoly teher, de a területi különbségek még élesebben kirajzolódnak: Nógrádban alig 6 év, Budapesten viszont több mint 31 év kellene ugyanezért.
Hitelplafon: a hatás még előttünk van
Az utóbbi hónapok áremelkedését és a kínálat szűkülését sokan hajlamosak összekapcsolni a bejelentett, maximum 3 százalékos lakáshitellel. Fontos azonban kiemelni, hogy az Otthon Start program csak szeptember elején indult el, vagyis a most vizsgált adatokban ez a tényező még nem jelenhet meg. A kereslet élénkülése, a vevői kör bővülése és az árakra gyakorolt tényleges hatás így a következő hónapokban lesz majd mérhető.
Minden jel arra utal, hogy a támogatott hitel rövid távon tovább fokozhatja a kisebb, elérhetőbb árú lakások iránti versenyt, hosszabb távon pedig akár újabb áremelkedési hullámot indíthat el – különösen a szűkös budapesti kínálat mellett. Az, hogy ez mennyire teszi még nehezebbé Átlag János helyzetét, hamarosan a statisztikákban is látszani fog.
