A budai villanegyedek továbbra is uralják a magyar luxustérképet, de a milliárdos árkategóriában ma már nem minden nagyméretű villa számít vonzó befektetésnek. A Duna House Prime friss elemzése szerint a kereslet egyértelműen a kulcsrakész, prémium felszereltségű, örökpanorámás házak felé tolódott el, míg a 20–30 évvel ezelőtti, korszerűtlen „hodályházak” sokszor csak telekáron kelnek el.
300 milliótól kezdődik a belépő, az igazi luxus viszont 1 milliárdnál indul
Szabó Alexandra, a Duna House Prime szakértője szerint a magyar luxuspiacon a belépési küszöb ma 300 millió forint körül van, de az „igazi” luxus inkább az 1 milliárd forint feletti kategóriában jelenik meg. Ebben a ligában azonban szinte elképzelhetetlen, hogy egy ház ne kínáljon különleges örökpanorámát.A vevők elsősorban a budai I., II. és XII. kerületet, illetve a Sas-hegy környékét keresik, de a III. kerületben is egyre több új luxusprojekt épül. A lokáció azonban továbbra is kulcskérdés: a tradicionálisan luxusnak tartott városrészekben jóval gyorsabb az értékesítés.
1,8 milliárdos csúcsüzlet – így néz ki a felső sáv
A Duna House adatai szerint a 2025-ben értékesített luxusingatlanok mediánára 350 millió forint, míg az átlagár 431 millió forint volt. A legnagyobb ügylet egy 1,8 milliárd forintos villa értékesítése, ami az elmúlt hónapok csúcstranzakciójának számít.Az ügyletek 84%-a Budapesten zajlott, ezen belül a II. kerület vitte a forgalom közel felét. Vidéken Pest vármegye és a Balaton környéke – különösen Balatonfüred – emelkedik ki.
A házak aránya a luxusszegmensben 72%, a lakásoké mindössze 28%. A medián négyzetméterár 1,6 millió forint/m², de az eladások 31%-a még a 2 millió Ft/m²-es szintet is meghaladta.
Mi kell ma egy luxusingatlanhoz?
A szakértő szerint a mai vevők nem akarnak felújítani, ezért a kulcsrakész ingatlanok a legkeresettebbek. A „must have” felszereltség a luxusligában:- 70–100 m²-es nappali,
- legalább 5 hálószoba és külön vendégrész,
- háttérkonyha,
- 3–4 garázs (a legnagyobb villáknál akár 6–8),
- okosotthon-rendszer és korszerű gépészet,
- energiahatékony megoldások.
Mi számít igazán?
A luxus kategóriában a négyzetméterár csak iránytű, az ár döntő részét az egyedi adottságok adják: a panoráma, a hangulat és az ingatlan által közvetített életérzés. „1 milliárd forint felett szinte kötelező az örökpanoráma, különben egyszerűen nem lehet jól árazni” – emelte ki Szabó Alexandra.Nemzetközi sztenderdek kontra magyar valóság
A szakértő szerint Magyarországon sokan saját ízlés alapján, szakértők bevonása nélkül fejezik be a villákat, míg Nyugat-Európában természetes a belsőépítész és lakberendező bevonása. Az egységes, koncepciózus kialakítás pedig komoly felárat ér a legigényesebb vevők körében.A luxus kevésbé ingadozik
Miközben az általános lakáspiacon sokakat befolyásolnak a hitelkamatok vagy a rezsiemelkedés, a milliárdos kategóriában ezek alig számítanak. A jól árazott, gondosan fotózott villák jellemzően 2–4 hónap alatt elkelnek, a korszerűtlen, túlárazott ingatlanok viszont akár évekig is a piacon ragadhatnak.A magyar luxusingatlan-piac tehát erősen Budára és a prémium adottságokra koncentrálódik. A kulcs ma: örökpanoráma, kulcsrakész állapot és nemzetközi szintű kialakítás. Enélkül még egy milliárdos villa is könnyen a hirdetési portálok állandó vendége maradhat.
