Miközben az önkéntes nyugdíjpénztárakból alig csordogált pénz az ingatlanpiacra, az Otthon Start Program szó szerint felrobbantotta a keresletet. Az MNB szerint az éves lakásár-drágulás 2025 végére országos átlagban majdnem 29 százalékra gyorsulhat, a lakások már most jóval gyorsabban drágulnak, mint amit a bérek, a hitelfeltételek vagy a gazdaság indokolna. A jegybank egyre hangosabban beszél túlértékeltségről és buborékkockázatról - és közben csendben felkészíti a bankokat egy lehetséges későbbi sokkra - olvashatjuk a Pénzcentrum oldalán.
Nyugdíjmegtakarítás, amire mindenki készült - aztán alig nyúlt hozzá valaki
A nagy várakozásokkal bevezetett lehetőség, hogy az önkéntes nyugdíjpénztárakból lakáscélra pénzt lehessen kivenni, eddig jóval kisebb hatást gyakorolt a piacra, mint ahogy azt sokan vizionálták.
-
2025 augusztus végéig 69,7 milliárd forintot utaltak ki ingatlancélra
-
ez a több mint 2350 milliárdos teljes nyugdíjpénztári vagyon kevesebb mint 3 százaléka
Vagyis a pénztártagok döntő többsége nem törte fel a jövőjét egy lakásért. A legtöbben a kivett pénzt hiteltörlesztésre és lakásvásárlásra használták, kisebb részben felújításra, korszerűsítésre, telekvásárlásra.
A lényeg: a nyugdíjmegtakarítások felhasználása messze nem zúdított százmilliárdokat a piacra. Az ingatlanár-robbanást máshol kell keresni.
Nem a nyugdíj, hanem az Otthon Start robbantotta be a piacot
A szeptemberben elindított, 3 százalékos fix kamattal futó Otthon Start hitel viszont mindent vitt. Ami az év elején még csak lassú élénkülés volt, az nyárra brutális keresletnövekedéssé vált.
-
2025 első félévében az eladó lakóingatlanok iránti kereslet csak 5 százalékkal haladta meg az előző év szintjét
-
augusztusban már 46 százalékos, szeptemberben 26 százalékos éves növekedés volt
Budapesten és vidéken egyaránt kilőtt az érdeklődés, különösen a családosok által célzott, nagyobb alapterületű ingatlanoknál. A házak iránti érdeklődés többéves csúcsot döntött, a lakásoknál pedig egyértelműen látszik a töréspont: ahol megjelent az Otthon Start, ott azonnal megugrott a kereslet.
A képlet veszélyesen egyszerű:
-
fixen olcsó hitel
-
rugalmatlan kínálat
-
hirtelen megjelenő, tömeges kereslet
Ennek eredménye az, amire most az MNB is rávilágít: gyorsuló drágulás és egyre látványosabb túlértékeltség.
Amikor az ár elszakad a valóságtól: így néz ki a lakáspiaci túlértékeltség
A jegybank komoly figyelmeztetést küldött: 2025 első felében már egyértelműen nőtt, és az év második felében tovább emelkedhet a lakáspiaci túlértékeltség.
Mit jelent ez?
Azt, hogy a lakásárak tartósan és jelentősen magasabb szintre kerülnek, mint amit a gazdasági fundamentumok indokolnának. Vagyis:
-
gyorsabban drágulnak a lakások, mint a bérek
-
jobban elszállnak az árak, mint amennyit a hitelképesség vagy az építési költségek alátámasztanak
-
a kereslet ereje rövid távon túlpörög a hosszú távon fenntartható szinthez képest
Az MNB kompozit mutatója szerint 2025 második negyedévében:
-
országos szinten 18,8 százalékkal voltak a lakásárak a fundamentumok által indokolt szint felett
-
ez egy év alatt 5,7 százalékpontos emelkedést jelent
Magyarul: a piac egyre feszültebb, sérülékenyebb - és érzékenyebb egy külső sokkra.
Buborék vagy csak túlfűtött piac? Az MNB válasza: kockázat, nem tény - de nagyon komolyan veszik
A jegybank óvatosan fogalmaz: nem mondja ki, hogy az Otthon Start biztosan lakáspiaci buborékot okoz, de egyértelműen leírja, hogy:
-
a program hatására jelentősen megnőtt a buborékjellegű folyamatok kockázata
-
a kínálat rövid távon rugalmatlan
-
a támogatott hitel bejelentése és indulása látványos, hirtelen keresletnövekedést hozott
Egy ilyen helyzetben elég egy kamatemelkedés, egy gazdasági lassulás vagy a hitelfeltételek szigorítása, és az árak hirtelen megállhatnak, majd eshetnek is. Ezt a forgatókönyvet szeretné az MNB megelőzni azzal, hogy:
- 2026. január 1-jétől 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert ír elő a lakóingatlanra bejegyzett jelzáloghiteleknél
- ezzel extra védőréteget épít a bankok köré egy esetleges későbbi sokkra
Nem azt mondják, hogy a buborék ki fog durranni.
Azt mondják, hogy a kockázat már akkora, hogy muszáj rá felkészülni.
Durván gyorsuló drágulás: közel 29 százalékos éves áremelkedés jöhet
Az MNB friss előrejelzése szerint 2025 végére:
-
országos szinten 28,8 százalékra gyorsulhat az éves lakásár-növekedés
-
Budapesten is közel 28 százalékos lehet az éves drágulás
A modell szerint 2025 harmadik és negyedik negyedévében is 6-7 százalékos negyedéves áremelkedés várható országosan, ami brutális tempó. A fővárosban 4-5 százalékos negyedéves drágulás várható, ami továbbra is extrém magas.
Vagyis: ma már nem az a kérdés, hogy drágulnak-e a lakások, hanem az, hogy meddig bírja még a rendszer.
Az Otthon Start plafonja alá áraz a piac - de közben mindenhol emeli a szintet
A program árplafonja 1,5 millió forintos négyzetméterárnál húzódik. Ennek hatása nagyon szépen kirajzolódik az adatokban:
-
a legfeljebb 1 millió forintos négyzetméterárú budapesti tranzakciók aránya 50 százalékról 40 százalékra esett
-
az 1-1,5 millió forintos sávban 33 százalékról 49 százalékra nőtt az adásvételek aránya
-
ezen belül látványosan felpörgött az 1,4-1,5 milliós sáv - vagyis a piac szépen „felkúszott” az Otthon Start felső határáig
Közben az 1,5 millió feletti négyzetméterárú ingatlanok aránya is csökkent: részben eltűnt a kereslet, részben az eladók egyszerűen lejjebb árazták a négyzetméterárat, hogy még beleférjenek a program kereteibe.
A fő üzenet:
a program egy láthatatlan mágnesként húzza fel az árakat a saját plafonja alá.
Egyre kevesebbet tudsz alkudni - a piac most nem a vevőknek kedvez
Az MNB szerint 2025 harmadik negyedévében:
-
az adásvételek 71 százalékában volt egyáltalán alku
-
22 százalékban a végső ár megegyezett a hirdetési árral
-
7 százalékban licit alakult ki, vagyis a vevő a hirdetési ár fölé ment
Egy évvel korábban még jóval erősebb volt a vevők alkupozíciója, az alku aránya 80 százalék körül járt. Budapesten a medián alku már csak nagyjából 1,5 százalék, vidéken 3,7 százalék.
Vagyis: az Otthon Start által felpörgetett, túlfűtött piacon a vevők ereje látványosan gyengül.
Vidéki árrobbanás: Pécs, Debrecen, Salgótarján
A Zenga adatai szerint:
-
Budapesten egy év alatt 24 százalékkal drágultak a lakások
-
országos szinten 20 százalékos volt az emelkedés
A részletek viszont önmagukért beszélnek:
-
a legnagyobb drágulás a XV. kerületben volt, 39 százalékkal
-
a megyeszékhelyek közül Pécs vezet, 28 százalékos áremelkedéssel
-
Debrecen a legdrágább, itt már 1,03 millió forint egy négyzetméter
-
a skála másik végén Salgótarján áll, ahol még így is közel 300 ezer forint alatt van az átlagos négyzetméterár
A vidéki piac szokás szerint némi késéssel követi Budapestet, de az irány ugyanaz: felfelé.
Durranás vagy puha landolás? Egy biztos: az MNB már készül a rosszabb forgatókönyvre is
A jegybank üzenete kettős:
-
egyrészt nem mondja ki, hogy buborék van és biztosan ki is durran
-
másrészt konkrét lépésekkel készíti fel a bankrendszert egy esetleges későbbi sokkra
A lakásárak elszakadtak a jövedelmektől, a bérleti díjaktól és a hitelkeretektől, a kereslet túlfűtött, a kínálat rugalmatlan, az állami program pedig ráöntött még egy jó nagy adag benzint a tűzre.
Hogy mikor durran ki az Otthon Start buborék - vagy hogy egyáltalán ki kell-e durrannia -, azt ma még senki nem tudja biztosan.
De az MNB jelzése világos:
itt már nem csak áremelkedésről beszélünk, hanem nagyon komoly kockázatról is.
