Az újépítésű lakások piaca 2025-ben végig megőrizte különutas jellegét: miközben az infláció fokozatosan mérséklődött, a hirdetési adatok alapján az új lakások négyzetméterárai egész évben masszívan az infláció felett emelkedtek. A drágulás nemcsak nominálisan volt látványos, hanem szerkezetében is: az új lakások átlagos alapterülete csökkent, miközben az árak egyre feljebb kúsztak, így a vevők 2025-ben kisebb és jóval drágább lakások közül válogathattak.
Ezzel a tempóval a bérleti piac már nem tudott lépést tartani. Az albérletárak emelkedése jóval visszafogottabb volt, ami az újépítésű lakások esetében csökkenő bérleti hozamokat eredményezett.
2026 január elejére a budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára meghaladta az 1,9 millió forintot, ami felveti a kérdést: meddig tartható fenn ez a pálya érdemi keresleti (és reálkereseti) élénkülés nélkül?
Infláció felett, tartósan - levált az újépítésű piac az általános árdinamikáról
Az adatok alapján 2025-ben végleg kettészakadt az infláció és az újépítésű lakások árdinamikája. Miközben az infláció az év nagy részében már mérsékelt, 3-5 százalékos sávban mozgott, az újépítésű négyzetméterárak drágulása tartósan és látványosan efölött maradt, több hónapban is 20 százalék feletti éves növekedést mutatva.
A különbség nem átmeneti kilengés volt. Az infláció fokozatos lassulása az év második felében sem hozott érdemi fordulatot az újépítésű piacon: bár az áremelkedés üteme mérséklődött, 2026 januárjára is jóval az infláció felett maradt. A grafikon így egyértelműen azt mutatja, hogy az újépítésű lakások árazását 2025-ben már nem a klasszikus makrogazdasági környezet, hanem elsősorban a szűk kínálat és a magas fejlesztési költségek határozták meg.
A drágaság nem (csak) fajlagos: a presztízs-kerületekben nagyobb lakások épülnek
A kerületi adatok alapján jól látszik, hogy a legdrágább budapesti újépítésű piacokat nem elsősorban a kis alapterületű lakások húzzák, hanem épp ellenkezőleg: ezekben a városrészekben az átlagosnál - ami most 70.2 négyzetméter Budapesten - jóval nagyobb lakások épülnek.A II. kerületben az újépítésű lakások átlagos alapterülete közel 125 négyzetméter, ami itt 350 millió forint körüli átlagos új lakásárat jelent. Hasonló a helyzet a XII. kerületben is, ahol az átlagos méret 105 négyzetméter felett alakul, miközben az átlagos új lakás ára 330 millió forint körül mozog.
Az I. és az V. kerület adatai szintén azt mutatják, hogy ezekben a városrészekben sem beszélhetünk kifejezetten kis alapterületű új lakásokról.
Ezzel párhuzamosan viszont a budapesti újépítésű kínálat gerincét adó kerületekben egészen más logika érvényesül. A VIII., XI., XIII. és XV. kerületben hatalmas az újépítésű kínálat, viszont a lakások mérete a fővárosi átlag alatt marad.
Átlag János esélyei soványak, ha új lakást szeretne
2026 Januárban - a legutóbb publikált 401 100 forintos nettó medián bérrel kalkulálva - egy átlagos budapesti újépítésű lakás ára 28 évnyi teljes nettó jövedelmnek felel meg. Képzeletbeli barátunk, Átlag János persze csak elméleti lakásvásárló, aki nem számol megélhetési költségekkel, hitellel vagy megtakarítással, példája viszont érzékelteti, hogy aránylik az újépítésű piac az átlagos jövedelmekhez.
A kerületek között óriási a szórás. A presztízs-kerületekben Jánosnak 50-70 évig kéne félretennie minden fillér nettó bérét, mire meg tud venni egy átlagos új lakást, míg a kevésbé felkapott lokációk esetében erre elég 20-25 év is. Átlag János a leghamarabb a VII. és a XV. kerületben talál új otthonra.
Kisebb lakások, több szoba – így próbál alkalmazkodni a kínálat
A legtöbb kerületben az egy- és két hálószobás lakások adják a kínálat gerincét, miközben az egyszobás és a valóban nagy, 4,5 szobás lakások aránya alacsony. A fejlesztők elsősorban a „családbarát, de még eladható” méretű lakásokra optimalizálnak.
Fontos ugyanakkor, hogy ez a szobaszám sok esetben nem nagyobb alapterületet, hanem feszesebb alaprajzokat jelent. A korábbi adatokkal együtt nézve jól látszik: a kínálat egy része úgy próbál alkalmazkodni az elszálló négyzetméterárakhoz, hogy több funkciót sűrít kisebb alapterületre. Ez különösen a tömegesebb fejlesztésekkel érintett kerületekben jellemző. Érdekes, hogy a legnagyobb lakások aránya két markánsan eltérő szegmensben a legmagasabb: sok a nagycsaládi lakás a drága budai területeken és a jóval olcsóbb dél-pesti külvárosokban.
