Az Otthon Start bejelentését követően érezhetően átalakult a túlárazottság megítélése a hazai ingatlanpiacon. A támogatott hitel megjelenése miatt a vevők sok esetben jóval toleránsabbá váltak az emelkedő árakkal szemben, ugyanakkor a folyamatnak világos korlátai voltak. Nem minden térségben és nem minden ingatlantípusnál bizonyult elfogadhatónak az eladói túlárazás.
A támogatott hitel átmenetileg felpuhította a vevői ellenállást
2024 második felében Budapesten több olyan kerület is akadt, ahol a kereslet a korábban túlárazottnak számító ingatlanokra is élénk maradt. A támogatott hitel hatására sok vevő hajlandó volt magasabb árat elfogadni, mint korábban, különösen a keresett kategóriák esetében.Ugyanakkor a túlárazásnak már ekkor is két jól látható fékje volt. Egyrészt az Otthon Start rendeletben rögzített négyzetméterár-korlát, másrészt az a piaci jelenség, hogy a használt lakások hirdetési ára a különféle plusz költségekkel együtt sok esetben elérte, vagy megközelítette az újépítésű ingatlanok árszintjét. Ez utóbbi már érdemben visszafogta a vevői érdeklődést.
Megjelentek a pánikvásárlások
Az Otthon Start szeptemberi indulása előtt és közvetlenül utána új jelenség ütötte fel a fejét a piacon: a pánikvásárlás. Kovácsné Zsichla Katalin, a Balla Ingatlan X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint elsősorban a fiatal vevők körében volt megfigyelhető, hogy a további drágulástól tartva a túlárazott ingatlanokat is hajlandók voltak megvásárolni.Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője arra hívta fel a figyelmet, hogy a túlárazottság alapvetően régóta jelen van az ingatlanpiacon, azonban az Otthon Start időszakában gyakorlatilag minden lakás iránt akadt érdeklődő – még azok iránt is, amelyek korábban hosszú ideig eladatlanok maradtak.
Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint az árak olyan gyors ütemben emelkedtek, hogy a piac sok esetben „utolérte” a korábban irreálisan magas áron kínált ingatlanokat. Tényleges túlárazásról csak ott lehetett beszélni, ahol az eladók az emelkedés ellenére tovább növelték az irányárat.
Újépítésű árszinten már megállt a kereslet
A drágább városrészekben azonban hamar kirajzolódtak a határok. Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint Zuglóban már felújítandó panellakásoknál is megjelentek az 1,5 millió forint körüli négyzetméterárak, miközben a hirdetésekben gyakran további költségeket is feltüntettek.Ez a gyakorlat azt eredményezte, hogy a keresett használt ingatlanok ára elérte az újépítésű lakások árszintjét. A szakértő szerint ezek az indokolatlanul túlárazott lakások jellemzően a piacon ragadnak, mivel ezen az árszinten már nem mutatkozik érdemi kereslet a használt kínálat iránt.
Ahol gyengébb volt az Otthon Start hatása, ott nem működött a túlárazás
A balatoni ingatlanpiacon egészen más dinamika érvényesült. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint itt – a szűk kínálat ellenére – a vevők nem voltak hajlandók elfogadni az Otthon Start miatti áremeléseket.Egy konkrét példát említve elmondta: egy 2024 őszétől hirdetett ingatlannál a tulajdonos az Otthon Start nyomán megnövekedett érdeklődésre reagálva néhány millió forinttal emelte az árat, aminek hatására az érdeklődés azonnal megszűnt. Bár az emelés csak néhány százalékos volt, ezt még a támogatott hitel sem tudta ellensúlyozni. Az ingatlan végül az eredeti ár visszaállítása és egy kisebb alku után két héten belül elkelt.
A szakértő szerint ennek oka, hogy a Balatonnál a vásárlók többsége nem saját lakhatásra keres ingatlant, hanem befektetési vagy üdülési céllal, így az Otthon Start hatása itt jóval visszafogottabban jelentkezik.
Nemcsak a támogatott kategóriák drágultak
Rencsevics Mária, a Balla Ingatlan XIX., XX. és XXIII. kerületi irodájának szakmai vezetője arra is felhívta a figyelmet, hogy az Otthon Start bejelentését követően nem kizárólag a program által érintett lakások ára emelkedett, hanem gyakorlatilag minden ingatlantípusé.A kevésbé keresett kategóriák esetében azonban ez az áremelkedés nem bizonyulhat tartósnak. Ezeknél az ingatlanoknál vagy árcsökkenés várható, vagy a tulajdonosok végül elállnak az eladástól. A szakértő szerint az átlagos túlárazás mértéke 5–10 százalék körül alakult, azonban családi házaknál, házrészeknél és jogilag rendezetlen ingatlanoknál akár a 20 százalékot is meghaladhatta.
