Mi van, ha 2026 nem “csak” egy újabb év, hanem az a pillanat, amikor végre visszatér a pénz, a vevő és a mozgás a magyar ingatlanpiacra? A Portfolio Ingatlan TOP50 legutóbbi, 2025-ös listáján szereplő szakembereket kérték meg, hogy nézzenek vissza 2025-re, és mondják ki azt is, amit sokan csak suttognak: mi jöhet 2026-ban, hol lesz a szűk keresztmetszet, és mi az, ami egy pillanat alatt keresztbe tehet mindennek.
A válaszokból egyértelmű kép rajzolódik ki: több szereplő szerint a likviditás visszakapaszkodhat a piacra, de közben nő a kockázat is. A legnagyobb fék pedig nem feltétlenül a kereslet, hanem a kiszámíthatatlan szabályozás, a közműkapacitások és a szigorodó energiahatékonysági elvárások lehetnek.
A szakértőket négy kérdésben faggatták:
• milyen volt 2025 a piac és a cégük szempontjából
• mi lesz 2026 legnagyobb kihívása
• mi hozhat valódi előrelépést (fejlesztés, innováció, terjeszkedés)
• mely jogszabályok segítenek, és melyek jelentenek kockázatot
A válaszokat a beérkezés sorrendben közlik. Most első körben Noah Steinberg, Scheer Sándor, Banai Ádám, Jellinek Dániel, Takács Ernő, Kiss Gábor, Deák Tamás, Nagygyörgy Tibor és Mazsaroff Kata válaszoltak a Portfolio kérdéseire.
Ebből közlünk egy kis összefoglalót, amelyből kiderül, hogy az “ingatlanpiac nagyágyúi” gyakorlatilag ugyanarra figyelmeztetnek.
1) Likviditás jöhet vissza, de nem ott, ahol mindenki várja
A megszólalások alapján 2025-ben már látszott a stabilizálódás, de szegmensenként teljesen eltérő tempóval. A lakó- és ipari területek sokkal élénkebbek voltak, miközben az irodapiacon a minőség lett a mindent eldöntő szűrő, és a bérlők óvatosabbak maradtak.
Több szereplő is kiemelte: a befektetési piacon ugyan a fordulat jelei látszanak, de egyelőre inkább a kisebb méretű ügyleteknél és óvatosabb belépőkkel. Magyarul: megmozdulhat a piac, csak nem feltétlenül “látványosan” és nem egyszerre mindenhol.
2) Az Otthon Start felpörgeti a keresletet, de itt a csavar
Az Otthon Start 3%-os hitelprogramja több megszólaló szerint kézzelfogható keresleti pluszt hozott és még hozhat is. Csakhogy többen arra hívták fel a figyelmet: a hitelek döntő része eddig a használt lakások piacára ment, miközben a szakmai kérdés az, hogy 2026-ban kialakul-e egy egészségesebb egyensúly a használt és új lakások között.
Ez azért kritikus, mert a kínálat alkalmazkodása nem “holnapra” történik. Egy lakófejlesztés ciklusa jellemzően 4-5 év, így a 2026-os keresletre sok fejlesztő csak finomhangolással tud reagálni, nem új projektekkel.
3) A rejtett akna: közmű, hálózat, engedélyezés
Több vezető egy irányba mutat: nem elég, hogy van vevő és finanszírozás, ha közben a megvalósítás “megakad” a rendszerszintű korlátokon.
A leggyakrabban említett kockázatok:
• gyakran változó jogszabályi környezet
• engedélyezési tempó és kiszámíthatóság
• energia- és közműcsatlakozások, kapacitáslekötések
• különösen a villamoshálózat kapacitáshiánya több helyen
Vagyis 2026-ban nem biztos, hogy az nyer, aki a legnagyobbat álmodja. Inkább az, aki gyorsan és fegyelmezetten tud megvalósítani.
4) A “közepes” projektek ideje lejárhat
A kivitelezői és tanácsadói oldalról több üzenet is nagyon keményen hangzik: a finanszírozási környezet és a befektetői elvárások szelektívebbek, a “közepes” szint egyre kevésbé fér bele. Műszaki, pénzügyi és fenntarthatósági oldalról is a prémium minőség és a bizonyítható teljesítmény lesz az alap.
Ez a piaci polarizációt erősítheti: a jó helyen lévő, jól megtervezett, energiahatékony projektek jobban állják a hullámzást, a gyengébbek viszont gyorsabban veszíthetnek értékükből vagy piacképességükből.
5) 2026 egyik legnagyobb kérdése: mi lesz az 5%-os újlakás áfával?
A szabályozási kockázatok között visszatérő elem az 5%-os áfa időbeli korlátja, és az, hogy ez hogyan befolyásolja a középtávú tervezést. Többen kiemelték: a lakóprojektek átfutása hosszú, így ha a keretek nem kiszámíthatók, az önmagában is drágító tényezővé válhat.
6) Közben itt a másik nagy trend: energiahatékonyság, ESG, jelentéstétel
A szigorodó energiahatékonysági elvárások nemcsak lakóingatlanban, hanem irodáknál és ipari ingatlanoknál is “piacképességi kérdéssé” válnak. Több megszólaló szerint felújítás és korszerűsítés nélkül a régebbi épületállomány egy része versenyhátrányba kerülhet, ami új feladatokat hoz: audit, beruházási ütemezés, megtérülési számítás, ESG-adatmenedzsment.
Akkor most mi jöhet 2026-ban?
A TOP50-es megszólalásokból egy elég egyenes forgatókönyv áll össze:
• a piac mozgása erősödhet, a likviditás óvatosan visszatérhet
• az Otthon Start tovább tolhatja a keresletet, de a kínálat késleltetve reagál
• a legnagyobb fék a megvalósíthatóság: engedélyezés, közmű, hálózat, szabályozás
• a minőség még jobban felértékelődik, a “közepes” projektek nehezebb helyzetbe kerülhetnek
• az energiahatékonyság és ESG nem extra, hanem piaci belépőjegy lesz
Ha szeretnéd a válaszokat részletesen is elolvasni, kattints IDE!
