Az év eleje mindig jó alkalom arra, hogy ne csak az aktuális számokat nézzük, hanem egy kicsit hátrébb lépjünk, és nagyobb perspektívából értelmezzük a folyamatokat. A kiadó lakások piaca most kifejezetten ilyen „kétarcú” képet mutat: rövid távon áresés látszik, hosszabb távon viszont továbbra is masszívan emelkedtek az árak.
A friss adatok alapján országosan és Budapesten is alacsonyabb bérleti díjakkal találkozunk, mint egy évvel ezelőtt. Ez azonban csak az egyik oldala a történetnek.
Ha 2022 januárjáig nézünk vissza, már egészen más kép rajzolódik ki. Négy év alatt az átlagos kiadó lakás havi díja az országban azért jelentősen nőtt. Vagyis miközben a piac most korrekciós fázisban van, a bérleti díjak szintje még mindig jóval magasabban áll, mint a járvány utáni időszak elején.
Ebben a környezetben különösen izgalmas kérdés, mit hozhat 2026 a kiadó lakások piacán, és hogy viszonyul majd ez a szegmens az újépítésű árakhoz - ahol tavaly nyoma sem volt az albérletpiacon látható lassulásnak.
Ez a grafikon jól mutatja, mi történt a kiadó lakások piacán az elmúlt években, és azt is, miért nem lehet a nyári hónapokból messzemenő következtetéseket levonni. Tavaly nyáron láttunk egy kiugrást az egyetemi ponthatárok kihirdetése, és az egyetemisták lakásvadászata miatt, de az is látszik, hogy ez a lendület átmeneti volt, és gyorsan ki is fulladt.
Az ősz folyamán nemcsak a szezonális áremelkedés tűnt el, az árak jelentősen vissza is csúsztak. A korrekció Budapesten a leglátványosabb, ahol 2026 januárjára a bérleti díjak lejjebb vannak, mint két évvel korábban.
A többi egyetemi városban nem volt ilyen drasztikus a lekonyulás, de látszik, hogy óriási rali sem volt.
2022 januárjához képest viszont ma minden vizsgált nagyvárosban érdemben magasabbak a kiadó lakások hirdetési árai. Pécs nagyon hasonló, 37 százalékos, Szeged pedig 44 százalékos drágulást mutat. A mezőnyből egyértelműen Debrecen lóg ki, ahol az átlagos bérleti díj közel 90 százalékkal nőtt 2022 eleje óta.
Lakásméret szerint: itt látszik igazán a piac torzulása
Minél nagyobb a lakás, annál látványosabban nyílik az olló a városok között, és annál élesebben rajzolódik ki a fizetőképesség határa is.A garzonok nem véletlenül népszerűek a befektetők között, ezek a kis lakások a legkönnyebben kiadhatóak, hiszen itt a legszélesebb a fizetőképes kereslet. Érdekes látni, hogy a fővárosban éppen ez a szegmens nem csökkent tavaly év eleje óta, míg Szegeden és Pécsett pont ezek a legkisebb lakások lettek olcsóbbak.
Ahogy azonban feljebb lépünk a 1,5–2 szobás, majd a 2,5–3 szobás lakások irányába, egyre erősebben látszik a szűkülő kereslet. Ezeknél a méreteknél már nemcsak az abszolút ár számít, hanem az is, hogy a bérleti díj mennyire arányos a háztartások jövedelmével. Nem véletlen, hogy ebben a sávban a hirdetési idők is látványosan megnyúltak az elmúlt hónapokban.
A legnagyobb törés a 3,5–4 szobás vagy még nagyobb lakásoknál jelenik meg. Itt különösen Budapest lóg ki a sorból: a bérleti díjak ezekben a szegmensekben jelentősen csökkentek. Nem véletlen, hiszen itt már nagyon szűk a potenciális bérlők köre. Összességében ez a bontás jól mutatja: a bérleti piac jelenlegi lassulása nagyon is szelektív folyamat. A kisebb lakások még viszik a hátukon a piacot, a nagyobbaknál viszont egyre nehezebb megtalálni a keresletet.
Egy szobára vetítve: a lakótárs-jelenség terjedése
Érdekes képet látunk, ha az egy szobára jutó “fajlagos” albéretárakat hasonlítjuk össze a 2024-es helyzettel. Ez a mutató alkalmas lehet abba belekukkantani, hogyan próbált alkalmazkodni a bérlői oldal az egyre magasabb bérleti díjakhoz. Amikor az önálló lakás már nem fért bele, sokan a lakótársi megoldások felé fordultak – ez a grafikon ennek a lenyomata.Budapesten tavaly nyárig volt érdemi emelkedés az egy szobára jutó költségekben, aztán megtört a trend, és 2026 januárjára a fajlagos árak visszatértek a másfél évvel korábbi szint közelébe.
Debrecen és Pécs esetében jóval laposabb pálya rajzolódik ki. Itt a lakótársi modell stabilan működik, az egy szobára jutó költségek csak kisebb kilengéseket mutattak, és nem alakult ki tartós felfelé tartó spirál. Ezekben a városokban a bérleti piac már korábban elérte azt a szintet, ahol a kereslet nem bír el további drágulást.
A kakukktojás itt Szeged, ahol egyetlenként látunk jelentős emelkedést a 2024-es helyzethez képest.
Átlag, medián és bérek: az ökölszabályok mennek a kukába
Van egy széles körben elfogadott pénzügyi aranyszabály: hosszútávon az a fenntartható, ha a lakhatás költségei nem haladják meg a nettó jövedelem 30 százalékát. Ennél magasabb aránynál már nem marad elegendő mozgástér egyéb költségekre, váratlan kiadásokra és hosszútávú megtakarításra.Ha a legutóbb publikált medián nettó jövedelem (418 ezer forint) egyharmadával, azaz körülbelül 140 ezer forinttal számolunk, akkor azonnal világos: egy átlagos magyar bérlő sehol nem képes „normálisan” megfizetni egy átlagos kiadó lakást.
Szegeden és Pécsett a garzonok még nagyjából ebben a ligában játszanak, de itt vége is. Ahogy más nagyvárosról, mint nagyobb alapterületű vagy jobb lokációjú lakásokról beszélünk, az árak már messze elszakadnak attól a szinttől, amit egy medián jövedelmű bérlő hosszú távon biztonságosan ki tudna fizetni.
Budapesten és Debrecenben ez a 30 százalékos szabály teljesen értelmezhetetlen: itt még a legkisebb lakások bérleti díja is jóval meghaladja azt a szintet, amit a medián jövedelmek indokolnának.
Ez az összevetés teszi igazán világossá, miért nem tud a bérleti piac jelenleg tovább drágulni. Nem a kereslet „tűnt el”, hanem egyszerűen elfogyott a fizetőképesség: a lakhatási költségek már rég túllépték azt a határt, amit az átlagos magyar jövedelmek biztonságosan elbírnának.
