Teljesen új szabályok jöhetnek az Otthon Start és a CSOK Plusz hiteleknél: egy friss rendelettervezet szerint nem kellene megvárni a használatbavételi engedélyt, a támogatott kölcsönök már az építkezés alatt is folyósíthatók lennének. Ez gyökeresen átírhatja az új lakások finanszírozását, felgyorsíthatja a projekteket, és komoly alkupozíciót adhat a vevők kezébe – de új kockázatokat is hoz - tájékoztatott a Portfolio.
Vége a régi szabálynak: nem kell megvárni a kulcsrakész állapotot
Eddig az volt az alapszabály, hogy az államilag támogatott lakáshiteleket egy összegben, csak akkor utalta a bank, amikor az ingatlan már megkapta a használatbavételi engedélyt, vagyis hivatalosan is beköltözhető lett. Ez sok újépítésű projektnél lassította a finanszírozást és szűkítette a vevői mozgásteret.
A most társadalmi egyeztetésre bocsátott szabályozás ezt írná felül. Az új konstrukció szerint bizonyos feltételek mellett már az építkezés ideje alatt, több részletben is érkezhetne a hitel az Otthon Start és a CSOK Plusz esetében. Ez különösen a „tervasztalról” vásárolt, még el sem készült lakásoknál jelenthet áttörést.
Új jogi megoldás nyitja ki a pénzcsapot
A változás kulcsa az úgynevezett társasházi építményi jog bevezetése, amelyet hamarosan már az ingatlannyilvántartásba is be lehet jegyezni. Ez lehetővé teszi, hogy a még fel nem épült lakásra is jogilag kezelhető jogosultság jöjjön létre, és erre már hitelt is lehessen folyósítani.
Ha a vevő ilyen építményi joggal rendelkezik, és a beruházó projektfinanszírozó bankhitelt is bevon, akkor megnyílhat az út a szakaszos hitelkifizetés előtt. Ez azt jelenti, hogy a pénz nem egyben, hanem az építkezés készültségi szintjéhez igazodva érkezik.
Nem a vevő kapja meg a pénzt – külön számlára megy minden
A tervezet egyik legfontosabb eleme, hogy a bank nem közvetlenül a vevőnek vagy a beruházónak utalná a hitelösszeget, hanem egy elkülönített, óvadéki számlára. Erről a számláról csak a projekt finanszírozására lehet költeni.
Ez a megoldás azt szolgálja, hogy a hitelpénz biztosan az adott lakás felépítésére menjen el, ne pedig más tartozások vagy párhuzamos projektek finanszírozására. A szabályozás ezzel a vevőt és a finanszírozó bankot is védi.
Fontos csavar: foglaló helyett csak előleg jöhet
Az új rendszerben az egyik feltétel az, hogy a vevő ne foglalót, hanem legfeljebb előleget fizessen. Ez elsőre technikai részletnek tűnik, de komoly jelentősége van. Az előleg visszajárhat bizonyos esetekben, míg a foglaló elveszhet, így ez a szabály egyértelműen a vásárló biztonságát erősíti.
Közben az értékbecslés szabályait is szigorítják az ilyen projekteknél: az értékbecslői szakvélemény csak a hitelkérelem beadása után készülhet el, és a banknak kötelezően ellenőriznie kell a lakhatóság feltételeit a folyósítás során.
Van határidő – és ez fájhat, ha csúszik az építkezés
A könnyítés mellé komoly kötelezettség is társul. Ha valaki már az építkezés alatt elkezdett hitelfolyósítással vásárol, akkor a szerződéskötéstől számítva legfeljebb három éve van arra, hogy bemutassa a használatbavételi engedélyt a banknak.
Ha ez nem történik meg időben, a bank felmondhatja a hitelszerződést. Ez komoly kockázat a vevőnek, hiszen a pénz addigra már kiment a projektre. A szabály egyszerre jelent nyomást a beruházók felé és extra körültekintési kényszert a vásárlóknak.
A papírmunka is egyszerűsödik a támogatott hiteleknél
Nem csak szigorítások jönnek. A tervezet adminisztrációs könnyítést is hoz minden támogatott lakáscélú konstrukciónál. A jövőben elegendő lehet az adásvételi szerződés és a tulajdonjog-bejegyzési kérelem széljegyzett másolata, kiegészítve egy egyszerű nyilatkozattal az azonosságról.
Ez gyorsíthatja az ügyintézést a falusi CSOK, a CSOK Plusz és az Otthon Start esetében is.
Jöhetnek az új kedvezmények és árengedmények?
A kormányzati kommunikáció szerint az új modell javíthatja a lakásfejlesztések finanszírozását, és olyan helyzetet teremthet, ahol a fejlesztők akár nagyobb árkedvezményeket is tudnak adni a vevőknek. A szakaszos folyósítás és az új jogi keretek a bankoknak is lehetőséget adhatnak új, kedvezőbb termékek kialakítására.
Ha a tervezet a jelenlegi formájában lép hatályba, az az újépítésű lakások piacán komoly fordulatot hozhat: gyorsabb projektek, rugalmasabb finanszírozás és minden eddiginél korábbi hitelhez jutás jöhet – de csak azoknak, akik a kockázatokat is pontosan értik.
