Sokan még mindig azt hiszik, a megfizethető lakhatás legnagyobb ellensége az építőanyagár vagy a munkaerőhiány. A KÉK teltházas évadnyitóján viszont iparági vezetők mondták ki: a legnagyobb áremelő tényező ma a kiszámíthatatlanság és a volumenhiány - olvashatjuk a Magyar Építők cikkében. Vagyis nem az a kérdés, mennyi a tégla, hanem hogy mennyi kockázatot kell beárazni, mire egy projekt egyáltalán eljut a kivitelezésig.
A „rejtett drágító” faktor: a bizonytalanság, ami mindent felzabál
A beszélgetésen egyértelműen kirajzolódott, hogy a lakásárakba nemcsak az anyag és a munkadíj épül be, hanem a szabályozási bizonytalanság, az elhúzódó engedélyezések, valamint a projektek közbeni tervmódosítások kockázata is. Minél több a csúszás és a változtatás, annál több a tartalék, amit a beruházók kénytelenek beépíteni az árba.
A résztvevők szerint Magyarországon sokszor nem a technológia drága, hanem a folyamat szervezetlen: túl korán „kőbe vésett” koncepciók születnek, miközben nincs végiggondolva a teljes életciklus-költség, az üzemeltetés és a hosszú távú működtetés valós ára.
A telekár az igazi csapda és itt jönne képbe az állam szerepe
Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. alapító-vezérigazgatója a telekárakat nevezte az egyik legkritikusabb tényezőnek. A gond nem csak az, hogy drága a telek, hanem az is, hogy kevés a valóban előkészített, közművesített terület.
A logika egyszerű: ha lennének professzionálisan előkészített telkek reális áron, azzal az állam és az önkormányzatok érdemben tudnák befolyásolni, hol és milyen lakások épüljenek és ez már a startnál lefelé húzná a végső árakat.
A bérlakáspiac hiánya nemcsak szociális gond: minőségi probléma is
A panel egyik fontos felismerése az volt, hogy a megfizethetőséget nem csak a vételár felől kell nézni, hanem a jövedelemhez viszonyított lakhatási költségek felől is. Jelinek Csaba szociológus szerint a magyar modell torz: nagyon magas a saját tulajdon aránya, miközben a bérleti piac jelentős része szabályozatlan, „árnyék” logikában működik.
A résztvevők szerint az intézményi bérlakásszektor hiánya azért is fájdalmas, mert a minőségre is hat: ha egy fejlesztő hosszú távon üzemeltetne egy épületet, elemi érdeke lenne tartós, energiahatékony, alacsony karbantartási igényű házat építeni, nem csak „átadásig” gondolkodni.
Olcsóbban építeni? Igen, de nem a panelkorszak visszahozásával
A beszélgetésben egyértelműen elválasztották a régi panelkorszak emlékét a mai iparosított technológiáktól. A modern előregyártás, modularitás és BIM-alapú tervezés nem nosztalgia, hanem minőségbiztosított, precíziós megoldás, ami sok fejlett országban alap.
Csakhogy ehhez volumen kell. Ha nincs elég nagy piac és elég projekt, a méretgazdaságosság nem működik, és a költségelőnyök sem jönnek ki.
Egy mondat, ami mindent megmagyaráz: a kivitelezés közbeni változtatás drágít a legjobban
Wolf András, a Market műszaki vezérigazgató-helyettese szerint a legkritikusabb pont az, amikor az engedélyezett tervekhez képest a kivitelezés közben módosulnak az igények. Ilyenkor a költségek nem „kicsit” nőnek, hanem ugrásszerűen, mert az egész láncon végiggyűrűzik a változás.
A hatékonyság alapja ezért a fegyelmezett előkészítés, a típusos megoldások elfogadása és a tervek tartása.
A szabályozás ugyanazzal a mércével mér mindent és ez is drágít
A résztvevők szerint a jelenlegi szabályozás sokszor nem tesz különbséget luxusfejlesztés és megfizethető lakhatást célzó projekt között. Költséget emelhetnek a túl részletes helyi előírások, a magas kötelező parkolószámok vagy tisztán esztétikai jellegű elvárások is, amelyek nem feltétlenül javítják arányosan az életminőséget.
Felmerült egy differenciált megközelítés lehetősége is: például a nagyobb volumenű, megfizethető lakhatást célzó projektek esetében gyorsított engedélyezés, és bizonyos normák felülvizsgálata a hatékonyság érdekében.
Kevesebb, de jobb: a megfizethetőséghez a vevői elvárásokon is változtatni kell
A panel végén több ponton konszenzus látszott: nem lehet minden lakásnak „egyedi villás” műszaki tartalmat adni társasházi környezetben, mert az aránytalanul drágít. A megoldás inkább a jól bútorozható, funkcionális, kisebb alapterületű terek, standardizált szerkezetek és átgondolt műszaki tartalom.
A záró üzenet pedig egyértelmű volt: megfizethető lakhatás nem épül fel pusztán piaci alapon, kiszámítható szabályozás és érdemi ösztönzők nélkül. De az olcsóbb nem jelenthet silányat: a tartósság, biztonság és fenntartható üzemeltethetőség olyan alap, amiből nem szabad engedni.
Új építésű lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
