Miközben az irodapiaci szereplők a gazdasági bizonytalanságok és a megváltozott munkavégzési szokások hatásait próbálják kiértékelni, a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) legfrissebb jelentése több figyelemre méltó trendet mutat 2025 első negyedévéből.
Kínálati oldal: stagnálás és finom korrekciók
A teljes budapesti modern irodaállomány 2025 Q1-re 4.426.050 m²-re nőtt, ebből:- 3.571.750 m² „A” és „B” kategóriás spekulatív irodaterület,
- 854.300 m² saját tulajdonú iroda.
Új átadásból mindössze 5.060 m²-rel bővült a piac – ebből kiemelhető a Rhodium Irodaház (Váci úti folyosó) és a Wagner Palota (CBD). Ezzel szemben több mint 28.000 m²-nyi terület kikerült az állományból, részben funkcióváltás, részben saját használatra történő átsorolás miatt.
Keresleti oldal: visszafogott dinamika, de erős bázis
A bruttó bérbeadási volumen 92.965 m² volt, ami 2%-os csökkenést jelent az előző év azonos időszakához képest. Az arányok így alakultak:- 48% új bérleti szerződés,
- 45% hosszabbítás,
- 7% bővülés,
- előbérleti szerződés továbbra sincs.
Üresedés és abszorpció: agglomerációban továbbra is magas a kockázat
A kihasználatlansági ráta 14,1%, alig változott az előző negyedévhez képest, de éves szinten 0,31 százalékponttal nőtt.- Legalacsonyabb: Buda Központ (7,8%),
- Legmagasabb: Agglomeráció (27,1%) – továbbra is kiugróan magas.
Kiemelendő, hogy a nettó abszorpció negatív lett: -11.475 m², ami a csökkenő új kereslet és a piacból kieső területek kombinációjából ered.
Hol aktívak a bérlők?
A legtöbb új tranzakció:- Pest Központ (27%),
- Váci úti irodafolyosó (21%).
Kategóriák szerinti minősítés: a „B” kategória dominál
A BRF újraértékelte a budapesti irodaházakat: 335 épület vizsgálata után:- 42% „A” kategória,
- 58% „B” kategória.
Mit jelent mindez a piac számára?
- A fejlesztők továbbra is óvatosak: alacsony új kínálat, inkább minőségi helyettesítés jellemző.
- A kereslet szerkezete stabil, de a növekedés motorjai változnak – a nagy előbérletek hiánya és a kisebb alapterületű bérletek növekedése jellemző.
- Az agglomerációs kockázat állandósult, a budai és belvárosi lokációk tartják az értéküket.
- A „B” kategóriás épületek pozíciója kérdéses lehet hosszabb távon, ha nem követik a technológiai és fenntarthatósági trendeket.
