Sokan attól tartottak, hogy az Otthon Start Program berobbanása azonnal kilövi a lakásárakat, és a kedvezményes, 3 százalékos hitel előnye pillanatok alatt eltűnik az árak emelkedésében. Az első statisztikai modellek azonban most először számszerű választ adnak a kérdésre: a hatás valós, de jóval kisebb, mint amitől sokan tartottak. Ugyanakkor az is egyértelművé vált, hogy a program alapjaiban változtatta meg a lakáspiac működését - tette közzé a Portfolio Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdászának cikkét.
Először a kereslet robbant be – a kínálat csak később reagál
Az Otthon Start Program bejelentése után az egyik leglátványosabb változás a keresleti oldalon történt. Az addig visszafogott piacon hirtelen új vevők jelentek meg, akik korábban a magas kamatok miatt nem tudtak vagy nem mertek lakást vásárolni.
Ez klasszikus keresleti sokkot idézett elő:
• több vevő jelent meg rövid idő alatt
• a tranzakciók száma megugrott
• a piac aktivizálódott, miközben az új lakások kínálata még nem tudott lépést tartani
Ez utóbbi kulcsfontosságú tényező. Új lakásokat nem lehet egyik napról a másikra építeni, így az első időszakban a megnövekedett kereslet elsősorban az árak emelkedésében jelent meg.
Meglepő eredmény: nem 20–30%, hanem kb. 6% volt az Otthon Start hatása
A lakásárak alakulását egy hosszú idősoron alapuló regressziós modell segítségével vizsgálták, amely több kulcsfontosságú tényezőt vett figyelembe, többek között:
• GDP-növekedés
• béremelkedés
• alapkamat változása
• korábbi lakásártrendek
• CSOK hatása
• állampapírpiaci átrendeződés
• Otthon Start Program bevezetése
A modell eredménye egyértelmű: az Otthon Start Program önmagában körülbelül 6 százalékponttal növelte a lakásárak emelkedését.
Ez jelentős hatás, de messze elmarad azoktól a korábbi becslésektől, amelyek 20–30 százalékos drágulást jósoltak.
Ez azt jelenti, hogy bár a program valóban hozzájárult az árak növekedéséhez, nem „nyelte el” teljes mértékben a kedvezményes hitel előnyeit.
A valódi drágulás már korábban elkezdődött
Fontos megérteni, hogy a lakásárak emelkedése nem az Otthon Starttal kezdődött. A trend már évekkel korábban elindult, több strukturális ok miatt:
• túl kevés új lakás épült – 2025-ben csak kb. 12 ezer, miközben 30–40 ezerre lenne szükség
• erős befektetői kereslet, különösen Budapesten
• rövid távú lakáskiadás terjedése
• bérnövekedés és gazdasági növekedés
• állampapírokból kiáramló befektetői tőke
Az adatok szerint 2015 és 2025 között a lakásárak több mint négyszeresükre emelkedtek, ami jól mutatja, hogy a drágulás hosszú távú folyamat eredménye.
Meglepő különbségek: nem mindenhol drágult ugyanúgy
A modell külön vizsgálta Budapestet, a városokat és a községeket is, és meglepő eredmény született.
A fővárosban például az Otthon Start hatása statisztikailag nem volt egyértelműen kimutatható. Ennek egyik oka lehet az árplafon (1,5 millió Ft/m²), amely miatt egyes lakások ára csökkent, hogy megfeleljen a program feltételeinek.
Ezzel szemben:
• az állampapírból érkező befektetési pénz elsősorban Budapesten hajtotta az árakat
• a CSOK inkább a vidéki területeken volt erősebb hatással
• a községekben az Otthon Start hatása volt a legmarkánsabb, ahol a modell szerint az árnövekedéshez való hozzájárulás kiemelkedően magas volt
Ez jól mutatja, hogy az ingatlanpiac nem egységes: a különböző programok hatása területenként eltérő.
A bérek és a gazdaság továbbra is kulcsszereplők
A modell azt is megmutatta, hogy a gazdasági tényezők továbbra is alapvetően határozzák meg az árakat.
A becslés szerint:
• 1% GDP-növekedés kb. 0,18%-kal növeli a lakásárakat
• 1 százalékponttal magasabb bérnövekedés kb. 0,13%-kal növeli az árakat
• a magasabb kamatok viszont fékezik a drágulást
Ez azt jelenti, hogy hosszú távon nem egyetlen program, hanem a teljes gazdasági környezet határozza meg az ingatlanárak alakulását.
Ez még csak a kezdet – a valódi hatás később derül ki
A jelenlegi eredmények még csak az első keresleti hullám hatását mutatják. A teljes kép csak később rajzolódik ki, amikor:
• több új lakás épül meg
• a kínálat alkalmazkodik az új kereslethez
• több negyedév adatai állnak rendelkezésre
Az első jelek azonban már most világosak: az Otthon Start valóban felpezsdítette a piacot, de nem okozott olyan mértékű árrobbanást, mint amit sokan vártak.
A legfontosabb tanulság: a program hatása valós, de kontrollált
Az eddigi adatok alapján három kulcsfontosságú következtetés vonható le:
• az Otthon Start Program növelte a lakásárakat, de nem drasztikusan
• a hatás nagysága kb. 6 százalékpont volt az első időszakban
• a lakásárak alakulását továbbra is elsősorban a gazdasági és kínálati tényezők határozzák meg
A program tehát nem „robbanást”, hanem egy erős, de kezelhető piaci reakciót váltott ki.
A következő években az lesz a döntő kérdés, hogy a kínálat képes lesz-e lépést tartani az új kereslettel – mert hosszú távon ez határozza meg, merre mozdulnak tovább az árak.
