Miközben az új lakásfinanszírozási rendszer már elindult, egy fontos részlet még mindig hiányzik. A szakma szerint egy kulcsfontosságú rendelet késése miatt bizonytalanná válhat a „tervasztalos” lakások hitelezése, és a bankok egyelőre kivárnak - derül ki a Portfolio cikkéből.
A társasházi építményi jog ugyan már március 1-jétől hatályos, de a hozzá kapcsolódó részletszabályok még nem jelentek meg. Emiatt a bankok és a lakásfejlesztők is feszülten figyelik, mikor érkezik meg a végleges szabályozás.
A bankok már készülnek, de a részletek hiányoznak
A háttérben már komoly előkészítő munka zajlik. A Magyar Nemzeti Bank például február végén már kiterjesztette az adósságfék-szabályokat az úgynevezett „tervasztalos” lakáshitelekre, vagyis azokra a konstrukciókra, amikor a lakást még az építkezés alatt vásárolják meg.
A bankszektorban is intenzív egyeztetések zajlanak, a Bankszövetség igyekszik összehangolni a pénzintézetek érdekeit. Ennek ellenére úgy tűnik, a szükséges jogszabályi részletek még nem állnak teljesen készen.
A legnagyobb kérdés: kié legyen a fedezet?
A bankok számára az egyik legnagyobb dilemmát az jelenti, hogyan lehet megfelelően szétválasztani az egyes hitelek fedezetét.
A gyakorlatban ugyanis gyakran két külön finanszírozás fut párhuzamosan:
• az építtető projektfinanszírozása
• a lakásvásárló jelzáloghitele
A kérdés az, hogyan lehet úgy kialakítani a rendszert, hogy ugyanarra az ingatlanra külön bankok is adhassanak hitelt, az egyik a fejlesztőnek, a másik a vevőnek.
Ez a technikai részlet kulcsfontosságú a rendszer működése szempontjából.
Nagy változás jöhet a lakáshitelek folyósításában
Az új szabályozás egyik legnagyobb újítása az lehet, hogy a lakáshitelek már az építkezés alatt is folyósíthatók lesznek.
Eddig ugyanis az volt a főszabály, hogy a bankok csak akkor utalták a hitelt, amikor a lakás már elkészült és megkapta a használatbavételi engedélyt.
Az új rendszer viszont lehetővé tenné, hogy:
• a hitelszerződést már az építkezés során megkössék
• a finanszírozás szakaszosan történjen
• a pénz egy része már a kivitelezés közben érkezzen
Ez különösen fontos lehet az új lakásprojektek esetében, ahol a vásárlók gyakran már a tervezési szakaszban lefoglalják az ingatlanokat.
Az Otthon Start és a CSOK Plusz is érintett
A változás nemcsak a piaci hiteleket érinti. Az új szabályozás lehetővé teheti, hogy az Otthon Start és a CSOK Plusz konstrukciók is már az építkezés alatt elérhetőek legyenek.
Ez jelentősen felgyorsíthatná az új lakások finanszírozását, és a fejlesztők számára is kiszámíthatóbbá teheti a projekteket.
A tervezet szerint a rendszer több biztonsági elemet is tartalmazna, például:
• új értékbecslési szabályokat
• szakaszos finanszírozást
• óvadéki számlák használatát a vevők védelmében
Az egész piac a rendeletre vár
Bár a szakma szerint a szabályozás iránya már körvonalazódik, a végleges rendelet hiánya miatt a bankok egyelőre óvatosak.
Pedig a változás komoly hatással lehet az új lakások piacára. Ha a rendszer működni kezd, a „tervasztalos” lakások finanszírozása egyszerűbbé válhat, ami felgyorsíthatja az új építési projekteket is.
Addig azonban a bankok, a fejlesztők és a lakásvásárlók is ugyanarra várnak: a hiányzó jogszabály megjelenésére, amely eldöntheti, hogyan működik majd a gyakorlatban az új lakáshitel-rendszer.
Újépítésű lakást vennél Otthon Starttal? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
