Sokan már arról beszélnek, hogy túl gyorsan emelkedtek a lakásárak Magyarországon, és egyre többen teszik fel a kérdést: közeledik egy komoly áresés az ingatlanpiacon? A friss adatok alapján azonban a kép jóval összetettebb annál, mint hogy egyszerűen „lufinak” lehessen nevezni a jelenlegi helyzetet - írja a Bankmonitor.
A Magyar Nemzeti Bank értékelése szerint 2025 közepére a hazai lakások 18,8 százalékkal számítottak túlértékeltnek a piaci fundamentumokhoz képest. Ehhez társult az elmúlt időszak egyik legnagyobb áremelkedése: egy év alatt több mint 21 százalékkal drágultak a lakások országosan.
Ez már önmagában is sokakat elgondolkodtatott: vajon túl gyors volt a drágulás, és jöhet egy látványos korrekció?
Brutális drágulás egyetlen év alatt
Az MNB lakásárindexe szerint 2024 harmadik negyedéve és 2025 harmadik negyedéve között 21,29 százalékkal emelkedtek a lakásárak országosan.
A drágulás Budapesten még erőteljesebb volt:
• Budapest: +26,15%
• vidéki városok: +19,11%
• községek: +18,62%
A növekedés mértéke még a magyar ingatlanpiac elmúlt tíz évének adataihoz képest is kiugrónak számít. 2015 óta csak három alkalommal mértek ennél nagyobb éves drágulást.
Egy egyszerű példával szemléltetve: ha egy lakás 2024 harmadik negyedévében 100 millió forintot ért, akkor egy évvel később már több mint 121 millió forintot kellett fizetni érte.
Sokan az Otthon Start programot okolják
A gyors áremelkedést sokan a Otthon Start program indulásával magyarázzák.
A konstrukció akár 3 százalékos kamatozású hitelt kínál az első lakásvásárlóknak, életkorra, családi állapotra vagy gyermekszámra vonatkozó korlátozások nélkül. Ez teljesen új vásárlói réteget hozott be a piacra.
Nem meglepő, hogy a bejelentést követően megtízszereződött a lakáshitelek iránt érdeklődők által igényelni kívánt kölcsönök összege. Ez a hirtelen kereslet pedig természetesen az ingatlanpiacon is érezhető volt.
Új otthonodat keresed Otthon Starttal? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
A valóság árnyaltabb
A szakértők azonban figyelmeztetnek: a teljes éves drágulás nem kizárólag a támogatott hitelprogram miatt történt.
Ha csak a 2025 harmadik negyedévében mért változást nézzük, akkor a lakásárak 5,02 százalékkal emelkedtek az előző negyedévhez képest. Ez ugyan jelentős növekedés, de az elmúlt évtized adatai alapján nem számít példátlannak.
Az elmúlt tíz év negyedéveinek körülbelül 25 százalékában ennél is nagyobb drágulást mértek.
Egyes szegmensekben viszont elszálltak az árak
Fontos azonban, hogy az átlagos adatok mögött komoly különbségek lehetnek. Egyes lakástípusoknál sokkal erősebb drágulás jelent meg.
A fővárosi panellakásoknál például több ingatlanportál 20 százalék feletti áremelkedést is mért az adott időszakban.
Ez azt mutatja, hogy a piac nem egységes: bizonyos szegmensekben jóval nagyobb volt a kereslet, mint másokban.
Már látszik egy enyhe korrekció
A Duna House adatai szerint a lakáspiac azóta kissé lehűlt.
2025 negyedik negyedévében országosan körülbelül 3,25 százalékos árcsökkenést mértek, miközben az adásvételek száma is alacsonyabb szinten maradt.
2026 elején a becsült havi tranzakciószám:
• január: 7662 lakásvásárlás
• február: 8769 lakásvásárlás
Ez jóval elmarad a tavaly őszi erős kereslettől.
Összeomlás nem látszik
A szakértők szerint a jelenlegi adatok alapján nem valószínű egy látványos ingatlanpiaci összeomlás.
A várakozások inkább arról szólnak, hogy:
• az adásvételek száma mérsékelt maradhat
• az árak sok helyen stagnálhatnak
• egyes szegmensekben enyhe emelkedés, máshol kisebb csökkenés jöhet
A piacot leginkább az befolyásolhatná, ha jelentősen változnának a lakástámogatási programok. Egy új támogatás vagy egy meglévő szigorítása gyorsan átrendezhetné a keresletet.
Jelenleg azonban ilyen lépésekről nem érkezett hivatalos bejelentés, így a következő időszakban inkább óvatos mozgásokra számítanak a szakértők az ingatlanpiacon.
