Néhány hónapja még úgy tűnt, végleg eltűnt az alku a magyar ingatlanpiacról. Az Otthon Start program indulása után hirtelen megugró kereslet szinte teljesen lenullázta a vevők mozgásterét: sok esetben már az is sikernek számított, ha 1–2 százalékot sikerült lefaragni az árból. Most azonban fordult a kocka – és egyre több helyen már egészen komoly engedményekkel lehet találkozni - olvashatjuk a Pénzcentrum cikkében.
A változás nem egyik napról a másikra történt, de 2026 elejére egyértelműen kirajzolódott: az alku visszatért a piacra. Ráadásul nem egységesen, hanem erősen szegmentált módon. Míg a fővárosi lakásoknál és a panellakások piacán továbbra is szűk a mozgástér, addig a családi házaknál, különösen a vidéki vagy felújítandó ingatlanoknál már jelentős árengedmények is megjelennek.
A számok jól mutatják, mennyit változott a helyzet. A korábbi időszakban egy 50 millió forintos ingatlannál akár 2,5–3,5 millió forintot is le lehetett alkudni, a program indulásakor viszont sok esetben az egymilliós engedmény sem volt elérhető. Mostanra viszont ismét 6–7 százalék körüli alku vált általánossá, ami egy átlagos ingatlannál újra több millió forintos különbséget jelenthet.
A háttérben több tényező is egyszerre hat. Az Otthon Start bevezetésekor sok eladó eleve magasabb áron hirdette meg az ingatlanát, bízva a megnövekedett keresletben. A vevők pedig – részben a kedvezményes hitel miatt, részben a lemaradástól való félelem okán – hajlandóak voltak többet fizetni. Ez a helyzet azonban nem maradt tartós: a banki értékbecslések és a vásárlók korlátozott fizetőképessége gyorsan kijózanította a piacot. A túlárazott ingatlanok elkezdtek beragadni, az eladók pedig kénytelenek voltak engedni.
Ezzel párhuzamosan a vevők viselkedése is látványosan átalakult. Míg korábban sokan siettek dönteni, ma már jóval tudatosabbak, gyakrabban kivárnak, összehasonlítanak, és nem félnek továbbállni, ha az ár nem reális. Ez a változás önmagában is erősíti az alkupozíciójukat.
A különbségek földrajzilag is élesek. Budapesten és a nagyobb városokban a kereslet továbbra is stabil, ezért itt az alku jellemzően 2–4 százalék között alakul. Vidéken viszont sokkal nagyobb a szórás: egyes településeken akár 10 százalék feletti engedmények is előfordulnak, különösen a nehezebben értékesíthető ingatlanoknál. A családi házak piacán például kifejezetten erős az alku, míg a panelek esetében továbbra is minimális.
Összességében tehát egy teljesen új helyzet alakult ki: már nem lehet általánosságban kijelenteni, hogy az eladók vagy a vevők vannak előnyben. A piac inkább kettészakadt, és minden az adott ingatlan típusától, állapotától és elhelyezkedésétől függ.
Egy dolog azonban egyértelmű: az alku visszatért. És aki most vásárol, sok esetben sokkal jobb pozícióból indul, mint akár fél évvel ezelőtt.
