Sokakat hidegzuhanyként érhet 2026-ban, hogy hiába keresnek ugyanannyit, mint korábban, mégis jóval kisebb lakáshitelt kaphatnak. A háttérben egy kevésbé látványos, de annál keményebb szabályváltozás áll – és ennek a legnagyobb vesztesei éppen azok, akik eddig még „belefértek” - olvashatjuk a Pénzcentrum cikkében.
Nem csökkent a fizetésed – mégis kevesebb hitelt kapsz
Első ránézésre semmi nem indokolná a változást: a bérek nem estek vissza drasztikusan, az ingatlanárak sem zuhantak be. Mégis, sokan most szembesülnek azzal, hogy ugyanazzal a jövedelemmel akár több millió forinttal kisebb hitelre számíthatnak.
A fordulat oka a Jövedelemarányos Törlesztési Mutató, vagyis a JTM szabályainak szigorítása, amely pontosan meghatározza, hogy a fizetésed mekkora részét költheted hiteltörlesztésre.
Egy határ, ami mindent átír
A legnagyobb változás egyetlen szám körül forog: 800 ezer forint.
Korábban már 600 ezer forintos nettó jövedelemnél elérhető volt a kedvezőbb, magasabb terhelhetőséget engedő sáv. 2026-tól viszont ezt a határt jelentősen feljebb tolták.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy aki 800 ezer forint alatt keres, az jóval szigorúbb korláttal szembesül. És itt jön az igazi pofon.
Egy 650 ezer forintos nettó fizetés korábban akár közel 400 ezer forintos havi törlesztőt is „elbírt”. Most ugyanez már csak nagyjából 325 ezer forintot enged. A különbség pedig egy 20 éves hitelnél akár 8 millió forint mínuszt is jelenthet.
És ez még nem minden: rejtett csapdák is vannak
Sokan azt gondolják, ha nincs hitelük, tiszta lappal indulnak. A valóság viszont ennél jóval keményebb.
A bankok ugyanis nemcsak a meglévő hiteleket számolják bele a terhelésbe, hanem a ki nem használt hitelkereteket is. Egy nagyobb hitelkártya-keret például akkor is csökkenti a felvehető hitelösszeget, ha soha nem nyúltál hozzá.
Ráadásul a bankok a jogszabályi kereteken belül még szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak, így könnyen előfordulhat, hogy ami papíron belefér, a gyakorlatban már nem kap zöld utat.
Van kiskapu? Csak keveseknek
Nem teljesen reménytelen a helyzet, de a mozgástér szűk. Az egyik legfontosabb kivétel az energiahatékony ingatlanok finanszírozása.
Ha valaki ilyen céllal vesz fel hitelt, bizonyos feltételek mellett magasabb törlesztést is vállalhat – vagyis ugyanazzal a fizetéssel nagyobb hitelhez juthat. Ez viszont nem minden ingatlanra érvényes, így sokan ebből is kimaradnak.
Kik nyernek és kik buknak?
A legnagyobb vesztesei egyértelműen azok, akik a középosztály alsó-felső határán mozognak, nagyjából 600 és 800 ezer forint közötti jövedelemmel. Ők egyik pillanatról a másikra kerültek át egy kedvezőtlenebb kategóriába.
A magasabb jövedelműek kevésbé érzik meg a változást, míg azok, akik energiahatékony ingatlanban gondolkodnak, akár előnyt is kovácsolhatnak belőle.
A legnagyobb hiba, amit most elkövethetsz
A szakértők szerint a legveszélyesebb lépés most az, ha valaki úgy kezd bele egy lakásvásárlásba, hogy nincs pontos képe a hitelképességéről.
A JTM ugyanis nem ajánlás, hanem kőkemény korlát. Ha ezt utólag szembesülsz vele, könnyen elúszhat a kinézett ingatlan – vagy milliókkal kevesebből kell gazdálkodnod.
Egy dolog biztos: 2026-ban a lakáshitel már nem ugyanaz a játék, mint korábban. És aki nem figyel, az nagyon könnyen veszíthet.
Otthon Start hitellel vásárolnál? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
