Egy év alatt látványosan átrendeződött Budapest ingatlanpiaci térképe, de van egy kerület, amelyet továbbra sem lehet megállítani. A Duna House friss adatai szerint a XIII. kerület még mindig toronymagasan vezeti a népszerűségi listát – miközben több korábbi favorit kerület csendben veszít a lendületéből.
Van egy kerület, amit egyszerűen nem lehet legyőzni
A számok alapján a XIII. kerület már nem csak ideiglenesen népszerű: tartósan uralja a budapesti piacot. Az elmúlt egy évben gyakorlatilag végig az első helyen állt, érdeklődési aránya stabilan 17–25% között mozgott.
2026 márciusában különösen látványos volt az előnye: 22,9%-os részesedése jócskán megelőzte a második helyezett II. kerületet, amely 17,1%-on állt. Ez a különbség nem egyszeri kiugrás, hanem egy egész éven át tartó trend.
Közben csendben átrendeződött a piac
Miközben a XIII. kerület stabil maradt, a háttérben komoly mozgások indultak el. A budai oldalon a II. és a XII. kerület egyértelműen erősödni tudott, egyre több vevő figyelme fordul ezek felé a zöldebb, nyugodtabb környezetet kínáló városrészek felé.
Ezzel szemben több pesti kerület – köztük a korábban dobogós VII. kerület – fokozatosan visszacsúszott. A VII. kerület például tavaly nyáron még közel 19%-os érdeklődést produkált, idén márciusra viszont 14,8%-ra esett vissza. Hasonló trend látszik a VIII. kerületnél is, ahol az érdeklődés egy év alatt 14,6%-ról 11%-ra csökkent.
Ez nem hirtelen zuhanás, hanem lassú, de tartós elfordulás.
A budai oldal egyre erősebb
A II. kerület kiegyensúlyozott növekedést mutat, szinte végig 16–19% között mozog, és stabil második helyezettként kapaszkodott meg. A XII. kerület ugyan hullámzóbb teljesítményt mutat, de összességében szintén erősödni tudott az elmúlt év során.
A változás mögött egyértelmű trend húzódik: a vevők egyre inkább a minőségi, zöldebb környezetet keresik, és hajlandók ezért akár magasabb árat is megfizetni.
A nagy visszaeső: Újbuda
Az egyik leglátványosabb fordulat a XI. kerületnél történt. Újbuda még tavaly nyár végén és ősszel a legkeresettebbek között volt, 18–20% körüli érdeklődéssel és dobogós helyezésekkel.
Ehhez képest 2026 márciusára 14,7%-ra esett vissza.
A háttérben nem a kereslet eltűnése, hanem az árak elszállása állhat. Az Otthon Start Program hatására az újépítésű lakások ára itt emelkedett a leggyorsabban, ami egy ponton túl már szűkítette a fizetőképes vevők körét.
A piac üzen: van egy határ
A trendek egyértelműek: ahol az árak túl gyorsan emelkednek, ott a kereslet előbb-utóbb visszaesik. A piac nagyon gyorsan reagál arra, ha az árazás elszakad a valós lehetőségektől.
A XIII. kerület sikere éppen ezért különösen figyelemre méltó. Itt úgy sikerült fenntartani a keresletet, hogy közben a kínálat, az infrastruktúra és a lokáció továbbra is vonzó maradt a vevők számára.
Ez most már nem rövid távú trend
Az elmúlt egy év adatai alapján világosan látszik: Budapest ingatlanpiaca új egyensúly felé tart. A belvárosi kerületek egy része veszít a vonzerejéből, miközben a jobb minőségű, élhetőbb környezetet kínáló városrészek egyre nagyobb teret nyernek.
Egy dolog viszont nem változott: a XIII. kerület továbbra is verhetetlen.
