Sokan még mindig úgy számolnak, hogy 60 millió forintból Budapesten „normális” lakást lehet venni. A valóság azonban 2026-ra teljesen átírta ezt a képet: ugyanazért az összegért egyre kisebb lakás jut, és a különbségek a városon belül már egészen durvák.
Ennyit ér ma 60 millió – és ez sokakat sokkolni fog
A friss adatok alapján jelenleg nagyjából 32 és 63 négyzetméter közötti használt téglalakás jöhet szóba ebből a keretből – attól függően, hol keresel.
A háttérben brutális drágulás áll:
• 2025-ben átlagosan 1,29 millió Ft/m²
• 2026 elején már 1,37 millió Ft/m²
És ez még nem a plafon.
Egyre többet fizetsz – egyre kevesebb helyért
A trend egyértelmű: a lakások mérete csökken, miközben az ár nő.
• 2025-ben átlagosan 59 m²-es lakást vettek 75 millióért
• 2026-ban már csak 57 m² jön ki 76 millióból
És ami igazán fáj: 60 millióból már átlagban 44 m² körül jársz – miközben egy éve még közel 46 m² volt.
Ez nem apró különbség, hanem egy egész szoba eltűnése pár év alatt.
Külső Pest: itt még van esély nagyobb lakásra
Ha ragaszkodsz a négyzetméterhez, akkor egyértelműen a külső kerületek felé kell nézned.
Itt:
• átlagban kb. 47 m² jön ki
• a legjobb esetben akár 63 m² is elérhető
Például:
• XXIII. kerület – akár 63 m²
• IX. kerület – már csak kb. 44 m²
Ugyanaz a pénz, de majdnem 20 m² különbség.
Belváros: kompromisszum, kompromisszum hátán
Aki a belvároshoz ragaszkodik, annak fel kell készülnie:
• kb. 37–43 m² között mozog a realitás
• az V. kerületben már 40 m² alá csúszol
• a VII. kerület még „barátibb”, de így is kicsi lakás
Itt már nem az a kérdés, hogy mekkora lakást veszel – hanem hogy mennyire kicsit vagy hajlandó elfogadni.
Buda: itt fogy el igazán a pénz
A budai oldalon jön a hidegzuhany.
• III. kerület – kb. 38 m²
• XI–XII. kerület – 36–40 m²
• II. kerület – akár 32 m²-re zsugorodik a keret
Ez már gyakorlatilag garzon szint.
Mi hajtja az árakat? Nem csak a piac
A változás mögött több erős tényező áll:
• Otthon Start program → brutálisan megdobta a keresletet
• első lakásvásárlók megjelentek tömegesen
• befektetők részben visszahúzódtak
• árak emiatt gyorsabban emelkednek az átlagnál
És a legdurvább adat: 👉 a tranzakciók több mint 40%-a még mindig 60 millió alatt történik
Vagyis ez a kategória a piac közepe – nem az alja.
Ami igazán fáj: folyamatosan szűkül a mozgástér
A szakértők szerint ha a mostani trend folytatódik:
• ugyanaz a 60 millió még kevesebbet fog érni
• a lakásméret tovább csökken
• a „belépő szint” egyre lejjebb csúszik
Magyarul: aki vár, az valószínűleg rosszabbul jár.
A valódi kérdés már nem az, hogy hol veszel
Hanem az, hogy:
👉 mekkora kompromisszumot vállalsz
Mert ma Budapesten 60 millió forintból:
• vagy nagyobb lakásod lesz, de messzebb
• vagy jobb lokáció, de jóval kisebb tér
És egyre inkább úgy tűnik: hamarosan már választani sem nagyon lehet majd.
