Fix 3%-os hitel, de kész lakás sehol: óriási csapdába sétálhat, aki most papíron vesz új otthont

Az Otthon Start sokaknak tűnik óriási lehetőségnek: fix 3%-os hitel, új lakás, állami támogatás, kiszámítható törlesztés. Csakhogy van egy forgatókönyv, amiről kevesebb szó esik: mi történik akkor, ha a vevő olyan lakásra vesz fel hitelt, amely még nem is létezik?

A válasz ijesztőbb, mint elsőre gondolnánk - derül ki a Portfolio cikkéből.

A lakás, ami papíron már a tiéd - de a valóságban még csak egy gödör

A rendszer egyik legnagyobb kockázata, hogy a vevő akár egy még meg nem épült társasházi lakásra is finanszírozást kaphat. A bank ilyenkor nem egy kész ingatlant fogad el fedezetként, hanem egy jogi konstrukciót: a társasházi építményi jogot.

Ez papíron erős pozíciónak tűnik, a gyakorlatban viszont nagyon sérülékeny.

Ha a fejlesztés csúszik, leáll, vagy a beruházó pénzügyi gondba kerül, a vevő könnyen ott találhatja magát egy hitellel, miközben a lakás helyén még csak félkész épület vagy alapozási gödör áll.

Fix ár, elszálló költségek: itt kezdődik a baj

Az Otthon Startos új lakásoknál az árplafon négyzetméterenként bruttó 1,5 millió forint. Ez elsőre jól hangzik, hiszen elvileg megfékezné az árakat.

Csakhogy közben az építési költségek nem állnak meg.

Ha az anyagárak, energiaárak vagy kivitelezési költségek tovább emelkednek, a fejlesztő mozgástere gyorsan eltűnhet. Ilyenkor három rossz opció marad:

• tartja az árat, de elolvad a profit
• olcsóbb műszaki tartalommal próbál spórolni
• vagy feladja a projekt eredeti kereteit

Mindhárom esetben a vevő kerülhet veszélybe.

A fejlesztő hibázik, mégis a vevő fizethet

A legdurvább kockázat nem is az, hogy csúszhat az építkezés. Hanem az, hogy a következmények egy része a vevőn csapódhat le.

Ha a fejlesztő nem teljesíti a vállalt határidőket, akár lakásonként 10 millió forintos bírságot is kaphat. Ez azonban nem a vevőhöz kerül kártérítésként, hanem az államkasszába.

Közben a vevő elveszítheti a kamattámogatást, a törlesztőrészlete megugorhat, a lakás pedig továbbra sem készül el.

Vagyis kialakulhat a tökéletes dominó:

• a fejlesztő késik
• jön a bírság
• romlik a beruházó pénzügyi helyzete
• még jobban csúszik az építkezés
• a vevő elveszíti a támogatást
• a bank fedezete pedig alig ér valamit

Ez az a pont, ahol a fix 3% hirtelen nagyon drága történetté válhat.

Fedezet, ami valójában csak ígéret

Egy normál lakáshitelnél a bank egy kész ingatlanra ad pénzt. Itt viszont sokszor egy még nem létező lakás jogi ígérete áll a háttérben.

Egy több száz lakásos projekt papíron több tízmilliárd forintot érhet, de a valóságban az elején csak egy telek van mögötte. Ha a beruházás félbemarad, a vevő és a bank is sokkal rosszabb helyzetbe kerülhet, mint egy hagyományos lakáshitel esetén.

A projekthitelező bank ráadásul gyakran jobb pozícióban van, mint azok a bankok, amelyek a vevők Otthon Start hiteleit folyósították. Ha baj van, a vevők bankjai könnyen a sor végére kerülhetnek.

Gyorsított engedélyezés, de nincs valódi védőháló

A rendszer fejlesztői oldalról sok könnyítést ad: gyorsított engedélyezés, eltérés a helyi szabályoktól, egyszerűbb eljárások.

A vevői oldalon viszont hiányzik az igazán erős garancia.

Nincs olyan kötelező teljesítési biztosíték, amely garantálná, hogy az épület valóban elkészül. Nincs egyértelmű kompenzációs mechanizmus arra az esetre, ha a fejlesztő hibája miatt a vásárló kerül bajba. És nincs olyan fogyasztóvédelmi rendszer sem, amely kifejezetten ezekre az új típusú kockázatokra lenne szabva.

Máshol már kitalálták, hogyan lehetne védeni a vevőket

A nemzetközi példák azt mutatják, hogy ez nem megoldhatatlan probléma.

Németországban szigorúan szabályozzák, mikor és milyen készültségi fok mellett kérhet pénzt a fejlesztő. Franciaországban kötelező befejezési garancia védi a vásárlót. Lengyelországban pedig óvadéki számlák és garanciaalap működik, amely baj esetén visszatérítheti a vevők pénzét.

Magyarországon ehhez képest a rendszer még féloldalas: bizonyos védelmek léteznek, de nem biztosítják teljes körűen sem az épület elkészültét, sem a vevők kártalanítását.

Most minden az új kormány döntésén múlik

Az Otthon Start megtartása önmagában nem oldja meg ezeket a problémákat. Ha a program marad, akkor a szabályokat is hozzá kell igazítani a valós piaci kockázatokhoz.

A legfontosabb kérdések:

• lesz-e teljesítési garancia?
• kapnak-e valódi védelmet a vevők?
• mi történik, ha a fejlesztő késik vagy csődbe megy?
• hogyan kezelik az árplafon és az építési költségek közötti feszültséget?
• vállal-e az állam felelősséget a gyorsított rendszer kockázataiért?

A nagy kérdés: lehet-e biztonságosan nem létező lakást venni?

Az Otthon Start sokaknak valódi esélyt adhat a lakásvásárlásra. De ha valaki még meg nem épült lakásra szerződik, nagyon pontosan értenie kell, mit vállal.

Mert a fix 3%-os hitel önmagában nem garancia sem arra, hogy az ingatlan elkészül, sem arra, hogy a vevő nem kerül bajba.

A lakásvásárlásnál most már nem csak az ár és a kamat számít. Hanem az is, hogy mi van a papírok mögött - és mi történik akkor, ha a lakás, amelyre hitelt vettünk fel, végül nem készül el időben.

Új építésű helyett inkább használt lakást vennél Otthon Starttal? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!