Budapest lakáspiaca látványos fordulatot vett az elmúlt hónapokban. Miközben tavaly még szinte teljesen a befektetők diktálták az árakat és a tempót, ma már egyre inkább az első lakásukat vásárlók mozgatják a piacot. A probléma csak az, hogy az árak közben nem estek vissza – sőt, a korábbi befektetői csúcsszinteken ragadtak.
A Duna House legfrissebb elemzése szerint az Otthon Start Program teljesen átírta a fővárosi lakáspiac szerkezetét: a befektetők fokozatosan visszahúzódtak, miközben az első lakásukat vásárlók aránya meredeken emelkedett.
Szinte eltűntek a befektetők Budapestről
Míg 2025 áprilisában még a budapesti vásárlók 43%-a befektetési céllal vett lakást, addig idén áprilisra ez az arány már csak 23% volt. Ez gyakorlatilag megfeleződést jelent egyetlen év alatt.A visszaesés ráadásul nem egyszeri kilengés: • januárban még 32% volt a befektetők aránya • februárban 28% • márciusban szintén 28% • áprilisban pedig már csak 23%
A szakértők szerint a változás mögött egyértelműen az Otthon Start Program áll, amely sok elsőlakás-vásárlót terelt a piacra.
Most már az első lakásukat vásárlók diktálnak
A fővárosban áprilisban a vásárlók 38%-a életében először vett ingatlant. Ez több mint kétszerese az egy évvel korábbi aránynak.Vidék hasonló képet mutat: • az első lakást vásárlók aránya 35% • a befektetési vásárlásoké már csak 17–18%
A piac tehát teljesen átrendeződött: a hozamra játszó befektetők helyét fokozatosan átveszik azok, akik saját otthont keresnek.
Az árak viszont nem estek vissza
És itt jön a fordulat, ami sokakat meglephet. Hiába húzódtak vissza a befektetők, a lakásárak nem kezdtek csökkenni. Sőt: a korábbi befektetői árszintek gyakorlatilag bebetonozódtak a budapesti piacon.A Duna House adatai szerint: • a befektetők által vásárolt ingatlanok átlagos négyzetméterára 1,33 millió forint volt • az első lakásukat vásárlók pedig átlagosan 1,32 millió forintos négyzetméteráron vásároltak
Vagyis ma már gyakorlatilag ugyanannyit fizet egy pályakezdő első vásárló, mint korábban egy befektető.
Brutális árszintek maradtak Budán és Pesten is
Az elmúlt egy évben tovább drágultak a fővárosi lakások: • a pesti téglalakások négyzetméterára átlagosan 1,09 millió forintra nőtt • a budai téglalakásoké már 1,48 millió forint körül járA budai piacon különösen durva árszintek alakultak ki: • az eladások harmada már 110 millió forint felett történik • minden negyedik tranzakció pedig közel 2 millió forintos négyzetméteráron zajlik
A szakértők szerint ez azt jelenti, hogy az első lakásukat vásárlóknak gyakorlatilag a befektetői korszak árait kell elfogadniuk.
Közben az eladói oldalon még mindig ott vannak a befektetők
Érdekes módon miközben a vásárlói oldalon visszahúzódtak a befektetők, az eladók között továbbra is erősen jelen vannak.Budapesten az eladások 32%-a továbbra is befektetési célból korábban megvásárolt ingatlanból érkezik. Sokan most realizálják az elmúlt évek jelentős árnövekedését, és dobják piacra lakásaikat.
Az ilyen ingatlanok ráadásul jellemzően a piac felső ársávjába tartoznak: • az átlagos négyzetméterár 1,46 millió forint körül alakult
Mi jöhet most?
A jelenlegi trendek alapján nem látszik, hogy a befektetők rövid távon visszatérnének a piacra. Az Otthon Start Program továbbra is erős vonzerőt jelent az első lakásukat vásárlók számára, miközben a magas árszintek egyre kevésbé teszik vonzóvá a befektetési célú vásárlást.A probléma azonban továbbra is az, hogy az árak nem igazodtak az új helyzethez.
Budapesten így ma már azoknak is komoly önerőre és erős finanszírozási háttérre van szükségük, akik életük első lakását szeretnék megvenni.
Vidék ebből a szempontból jóval kiegyensúlyozottabb képet mutat: ott az árszintek és a vásárlói lehetőségek sokkal harmonikusabban mozognak együtt.
💬 Összefoglalva
Budapest lakáspiaca teljesen átalakult: 👉 a befektetők háttérbe húzódtak 👉 az első lakásukat vásárlók vették át a helyüket 👉 az árak viszont a korábbi csúcson ragadtakVagyis ma már nem a befektetők uralják a piacot – de az ő áraikat fizeti minden új belépő.
