A nyár közeledtével sokaknál újra előkerül a gondolat: milyen lenne egy saját balatoni ingatlan, ahová hétvégente vagy akár hosszabb időre is el lehet menekülni a városból. A tó környéke évek óta az ország egyik legkeresettebb nyaralópiaca, ugyanakkor korántsem egységes: egészen más árszintek és kínálat fogadják a vevőket az északi parton, a déli parton vagy éppen a Balaton-felvidék településein.
Megnéztük, hogy a május eleji hirdetési adatok alapján milyen most a balatoni ingatlanpiac képe, mennyibe kerülnek a különböző térségekben kínált ingatlanok, és hol találhatók még viszonylag elérhetőbb települések. Emellett az egy évvel ezelőtti elemzésünket is elővettük, így nemcsak az aktuális helyzetet tudjuk megmutatni, hanem azt is, hogyan változott a piac az elmúlt egy év során.
Szűkülő kínálat, felkapottabb déli part
Az első, ami szembeötlik: a balatoni piacon érezhetően kevesebb az eladó ingatlan, mint tavaly nyáron. A kínálat mindhárom régióban összehúzódott, és ez önmagában is árfelhajtó tényező – a vevőnek kevesebb mozgástere marad, és aki most akar venni, gyakran hamarabb kénytelen döntést hozni, mint amennyit szeretne.
A mediánárak alapján a legdrágább települések között dobogós Balatonakarattya (2,67 M Ft/m²), Balatonföldvár (2,21 M Ft/m²) és Tihany (1,89 M Ft/m²). Siófokon van a legnagyobb kínálat, itt a medián 1,50 M Ft/m².
Ha valami igazán meglepő mozgást hozott az elmúlt egy év, az a déli part felzárkózása. A medián négyzetméterár itt közel 9%-kal nőtt egy év alatt – 1,31 millióról 1,43 millió forintra –, miközben az északi parton gyakorlatilag stagnáltak az árak, sőt egészen enyhén, mintegy 2%-kal lejjebb is csúsztak.
Az is érdekes ugyanakkor, hogy a tavaly nyári állapothoz képest a piac teteje nem mozdult tovább. A legdrágább települések árszintje nagyjából ott maradt, ahol egy éve volt, miközben az olcsóbb balatoni települések látványosan drágultak. Ezt jól mutatja, hogy a térképgrafikon legfelső ársávja gyakorlatilag változatlan maradt, a legalsó ársáv viszont jelentősen feljebb került.
Vagyis az elmúlt egy év egyik legfontosabb folyamata az, hogy egyre kevesebb igazán olcsó balatoni ingatlan maradt a piacon, a kínálat teteje és alja közötti különbség szűkült.
A déli part hosszú éveken át az "olcsóbb alternatíva" volt, ahová az ment, akinek nem fért bele Tihany vagy Csopak árszintje. Most úgy tűnik, ez a különbség gyorsan olvad, és a déli part már nemcsak a strandolóknak és a fesztiválozóknak vonzó, hanem az ingatlanvásárlóknak is.
A Balaton-felvidék kiment a divatból?
Miközben a déli parton pörögnek az árak, a Balaton-felvidéken pontosan az ellenkezője történik: a medián négyzetméterár közel 10%-kal csökkent egy év alatt, 810 ezerről 730 ezer forintra. És ami különösen érdekes: itt nem szűkült a kínálat – épp ellenkezőleg, érezhetően több ingatlan került eladósorba.
Az elmúlt két évtizedben a Balaton-felvidék – a csend, a borvidéki hangulat, a Káli-medence körüli hegyek – kifejezetten "trendi" desztinációvá vált. Most úgy tűnik, ez a hullám levonult: a vevők figyelme visszafordult a víz felé, és aki annak idején lendületből vett egy hétvégi házat valamelyik dombhátas faluban, mostanra esetleg úgy döntött, hogy mégis inkább pénzzé teszi. Aki most akar itt venni, az hosszú idő óta először találkozik olyan helyzettel, amikor inkább neki dolgozik a piac, nem ellene.
Új építés és használt: tartós szakadék
A balatoni piac másik fontos sajátossága, hogy az új építésű és a használt ingatlanok között óriási, és tartósan fennmaradó az árszakadék. A déli parton az új építésű lakások és nyaralók négyzetméterára medián szinten 1,67 millió forint, a használtaké viszont csak 1,04 millió – ez 60%-os különbség. Az északi parton hasonló a helyzet, ott körülbelül 40%-kal drágábbak az új építések.
Ez azt jelenti, hogy a balatoni átlagárakat valójában az új építésű kínálat húzza felfelé, főleg azokon a frekventált helyeken (Siófok, Balatonakarattya, Balatonfenyves, Balatonlelle), ahol az elmúlt években tucatnyi új apartmanház épült. Aki egy klasszikus, használt nyaralót vagy családi házat keres, az ettől jóval kíméletesebb árszinten is találhat magának ingatlant – cserébe persze általában felújítással is számolnia kell. A két szegmens egyre inkább két külön piacként viselkedik: más vevőkört szolgál ki.
Három piac egy tó körül: ház, lakás, nyaraló
A balatoni piac valójában három, egymástól meglehetősen eltérő szegmensre bomlik, és érdemes ezeket külön nézni, mert teljesen más logika mozgatja őket. Az eladó ingatlanok közel fele családi ház, valamivel kevesebb mint negyven százaléka lakás, a maradék pedig klasszikus nyaraló.
A meglepő mégis az, hogy bár a házakból van a legtöbb, négyzetméterre vetítve mégis ez a legolcsóbb kategória. Ez az árszint-fordítottság első ránézésre furcsa, de valójában logikus. Aki a Balatonnál házat hirdet, az jellemzően egy régebbi, nagyobb alapterületű ingatlant kínál, gyakran nem közvetlen vízparti településen, és a telekméret felhígítja a négyzetméterárat.
A lakások viszont szinte mindig új építésű apartmanok, közvetlen vagy közeli partszakaszon, kis alapterülettel és magas felszereltséggel – ez pedig pont az ellenkező hatást váltja ki. A nyaralók kategóriája pedig vegyes: van benne idős, felújítandó hétvégi ház a hegyoldalban, és van benne 2024-es átadású panorámás társasházi apartman is, ezért szóródik annyira az ár.
Az új építés uralja a kínálatot
Hogy mennyire meghatározza ma az új építésű kínálat a balatoni piacot, azt jól mutatja az eladó ingatlanok állapot szerinti megoszlása. A hirdetések több mint negyven százaléka újépítésű, további mintegy hatoda újszerű, és ehhez jön még a felújított ingatlanok tizede. Vagyis a balatoni kínálat csaknem kétharmada friss vagy frissített állapotú – és csupán hat százalék az, ami klasszikus értelemben felújítandó.
Ez a megoszlás önmagában is megmagyarázza, miért húznak felfelé az átlagárak. A piacra kerülő ingatlanok döntő többsége olyan, ahol az árat a magas építőipari költség, vagy felújítási kiadások határozzák meg. A felújítandó, olcsóbb belépőszintű ingatlanok aránya minimális, aki ebben a szegmensben keres, annak ma már komoly türelemre van szüksége.
