Látványosan lelassult az ingatlanpiac Budapest XIV. és XVI. kerületében: miközben nőtt a kínálat, a vevők óvatosabbá váltak, az értékesítési idők pedig meghosszabbodtak. A szakértők szerint az Otthon Start Program még mindig életben tartja a piacot, de a korábbi lendület már eltűnt, és egyre nehezebb eladni a túlárazott ingatlanokat.
A Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi tapasztalatai alapján 2026 első hónapjai kifejezetten visszafogott forgalmat hoztak. Bár az Otthon Start továbbra is mozgatja a keresletet, hatása már jóval gyengébb, mint a program indulásakor volt.
Kettészakadt a piac: van, ami eladható, és van, ami gyakorlatilag nem
A piac egyik legnagyobb változása, hogy az eladók ma már két táborra oszlanak. Az egyik oldalon azok állnak, akik továbbra is a korábbi évek árrobbanásából indulnak ki, és akár 20 százalékkal is túlárazott hirdetésekkel jelennek meg. Ezeknél az ingatlanoknál azonban egyre ritkább a sikeres értékesítés.A másik oldalon azok az eladók vannak, akik már alkalmazkodtak a megváltozott piaci környezethez, és reális árszinten próbálnak vevőt találni. Ezek a lakások továbbra is elkelhetnek, akár rövidebb idő alatt is.
Megállt az áremelkedés Zuglóban és a XVI. kerületben
A szakértő szerint az elmúlt hónapokban már nem volt érdemi drágulás a két kerületben, inkább stagnálás jellemzi a piacot. A jelenlegi árszintek nagyjából így alakulnak:- Felújítandó panellakások: 1–1,2 millió Ft/m²
- Jó állapotú, felújított lakások: 1,3–1,5 millió Ft/m²
A családi házaknál sem könnyebb a helyzet: a belépő árszint jellemzően 100–120 millió forint körül indul, a jobb állapotú ingatlanok pedig 140–150 millió forintnál kezdődnek. A nagy, 150 négyzetméter feletti házak iránt viszont már jóval kisebb az érdeklődés.
Egyre nagyobbak az alkuk
Miközben néhány hónapja még 3–5 százalékos árengedmény volt a jellemző, ma már sok esetben 5–7 százalékos alkuval zárulnak az ügyletek.A vevők ráadásul szinte automatikusan rákérdeznek arra, mennyire fix az ár. Ha nincs mozgástér, sokszor a vásárlás is elmarad.
Ez különösen fontos lehet azoknak az eladóknak, akik még mindig a korábbi árrobbanás szintjein próbálnak értékesíteni.
Az új építésűek felé fordulnak a vevők
A kereslet szerkezete is változik. A piacon továbbra is főként fiatalabb vevők és középkorú családok aktívak, jelentős részük pedig Otthon Start hitellel próbál vásárolni. A befektetők viszont a magas árak és az alacsonyabb hozamok miatt nagyrészt eltűntek.Közben sok vevő már az új építésű kínálatra vár, különösen azokra a projektekre, amelyek megfelelnek az Otthon Start feltételeinek.
Mikor jöhet fordulat?
A Balla Ingatlan várakozásai szerint a nyári hónapokban még nem várható komoly változás sem az eladó, sem a bérleti piacon.A következő nagyobb fordulat inkább őszre jöhet, amikor már jobban látható lesz, milyen irányt vesz az új lakáspolitika és milyen hatással lesz az ingatlanpiac keresleti és kínálati oldalára.
Forrás: Balla Ingatlan, XIV. és XVI. kerületi piaci tapasztalatok, Sebestyén Tamás szakmai nyilatkozata.
