A budapesti újépítésű kínálat 2026 júniusában közel negyedével szűkebb, mint egy évvel korábban volt. Az árak mégsem engedtek: az átlagos négyzetméterár éves szinten 5,4 százalékkal emelkedett. Ma már a hirdetések több mint fele a 100 millió forint feletti árszinten kelleti magát. Az elérhető lakások átlagos mérete közel 9 százalékkal csökkent egy év alatt, a piacon maradó projektek között több a kompakt, “belépő árú” ingatlan, miközben a nagyobb, drágább lakások elfogytak a kínálatból.
Az erős forint vagy a kivárás fékezi az árakat?
A budapesti újépítésű négyzetméterárak éves drágulási üteme 2026 júniusában 5,4 százalékra lassult - ez a legalacsonyabb érték 2024 közepe óta. A lassulás látványos: másfél évvel ezelőtt, 2025 márciusában ugyanez a mutató 24 százalékon állt. Vajon az ingatlanfejlesztők által euróban árazott újlakások árának emelkedésének a forint brutális erősödése vagy a piaci kivárás szabott gátat?
A fordulat 2026 elején vált egyértelművé. Januárban még 14,4 százalékos éves drágulást mértünk, majd a következő hónapokban a szám gyorsan apadni kezdett. Április átmenetileg visszapattant 13,1 százalékra, de május 7,5 százaléka, majd június 5,4 százaléka megerősítette az irányt.
Az infláció idén jellemzően 2 százalék körül ingadozott, a két görbe közelít egymáshoz: a reál kínálati árak még mindig emelkednek, de a 2025-ös kétszámjegyű reáldrágulás kora lezárul. A jelenlegi ~3 százalékpontos különbség már nem a robbanásszerű keresletélénkülés, hanem egy normalizálódó piac képét mutatja.
Tényleg több a garzon
A budapesti újépítésű kínálat igáslovai mindig is az egy- és két hálószobás lakások voltak, rendre ezek teszik ki a kínálat kétharmadát. Ez a legstabilabb jellemző, hónapról hónapra alig változik.
A garzonok és egyszobás lakások aránya júniusban 12 százalék körül alakult, ami viszont meghaladja a megszokott 9-10 százalékos szintet. A 4,5 szobásnál nagyobb lakások ezzel ellentétesen viselkednek: a kínálat mindössze 3 százalékát teszik ki, miközben jellemzően 4-5 százalékon szoktak mozogni.
Ez összhangban áll azzal a fent már említett trenddel, hogy az átlagos hirdetett alapterület egy év alatt közel 9 százalékkal csökkent. A nagyobb lakások visszaszorulása a kínálatból nem véletlen: ezek jellemzően a legnehezebben értékesíthető szegmens, ahol az eladási idő hosszabb, a vevőkör szűkebb.
A kicsi és a nagy is drága…
A négyzetméterár és a lakásméret kapcsolata az újépítésű piacon nem lineáris. A legkisebb lakások prémiuma jól ismert: a kisebb alapterület könnyebb bérbeadhatóságot jelent, a befektetői kereslet pedig felfelé nyomja az árakat. És persze itt is jellemző az, hogy garzonokat jóval kevésbé építenek a megfizethetőbb kertvárosi részeken, annál inkább a drága belvárosban.A skála másik végén a 4,5 szobásnál nagyobb lakások 2,05 millió forintos négyzetméterárral a legmagasabb értéket mutatják - ezek jellemzően prémium fejlesztések, ahol a lokáció és a műszaki tartalom is kiemelkedő.
Átlag János új lakása
Átlag János képzeletbeli honfitársunk a KSH legfrissebb nettó mediánbérét keresi (432 100 Ft/hó), és olyan szerencsés, hogy minden forintját félreteszi. Az ő példáján szoktuk számolgatni, mennyire reális egy átlagos embernek a fővárosi újépítésű lakás.
Budapesti átlagban Átlag Jánosnak 24,4 évi teljes keresetét kellene félretennie egy átlagos újépítésű lakás megvásárlásához. Ez önmagában is elgondolkodtató szám - de a kerületek között húzódó szakadék ennél is többet elárul.
A legdrágább kerületekben (I. kerületben csaknem 68 év, a XII. kerületben csaknem 58 év) János jó eséllyel akkor sem fogja megélni, hogy összegyűljön a lakására való, ha már 20 évesen munkába állt. A II és a VI. kerületben viszont gyakorlatilag a saját lakás lesz a dolgos élet jutalma: nyugdíjbavonulásának idejére kábé összejön.
A külső pesti kerületek egész más képet mutatnak, itt a mutató 18-22 év között mozog - ez sem kevés, de legalább halandó időtávon belül értelmezhetó. A XXIII. kerület 15,5 éves értéke a fővárosi újépítésű piac legalsó belépési pontja.
A fővárosi átlag (24,4 év) mögött tehát két teljesen különböző piac rejtőzik: egy belvárosi és budai prémiumszegmens, ahol az elérhetőség kérdése fel sem merül Átlag János számára, amennyiben nem örököl itt valamit, és egy külső gyűrű, ahol a vásárlás még épp a lehetséges tartományban marad - ha a megtakarítás mellé hitel is társul.
