Az Otthon Start hitel tavaly jelentős lendületet adott az ingatlanpiacnak, de az év elejére a korábbi felfokozott hangulat alábbhagyott. A vásárlók óvatosabbá váltak, a kínálat bővült, miközben egyre élesebben kirajzolódik a különbség a támogatásokra jogosult és a piaci hitelből vásárló vevők között.
Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint 2026 elején fordulat következett be a piacon. A korábbi eufóriát egy jóval megfontoltabb időszak váltotta fel, és egyre látványosabban kettészakadt a kereslet.
Az állami támogatások alakítják a piacot
A 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitelre és egyéb családtámogatásokra jogosult vásárlók továbbra is aktívak. Elsősorban a 40 és 100 millió forint közötti ársávban keresnek ingatlanokat, és kedvező finanszírozási lehetőségeiknek köszönhetően bátrabban döntenek.Egészen más helyzetben vannak azok, akik csak piaci hitellel tudnának vásárolni. A magasabb kamatok miatt sokan elérték a fizetőképességük határát, ezért egyre többen halasztják el a vásárlást vagy keményebb alkupozícióból tárgyalnak.
Válogatósabbak lettek a vevők
A szakértő szerint a vásárlók ma már sokkal körültekintőbbek, mint egy évvel ezelőtt. A korábbi, lemaradástól való félelem helyett a tudatos döntések kerültek előtérbe, miközben az eladó ingatlanok száma is növekedett.A XVIII. kerület továbbra is Budapest kedvezőbb árú városrészei közé tartozik, ahol az átlagos árszint mintegy 14 százalékkal alacsonyabb a fővárosi átlagnál.
A panellakások négyzetméterára jelenleg 900 ezer és 1,15 millió forint között alakul, míg a használt téglalakások esetében 1,2-1,4 millió forintos árszintek jellemzők. Az új építésű lakások sem sokkal drágábbak, négyzetméterenként 1,2-1,45 millió forint közötti áron érhetők el. A családi házaknál az árak jellemzően 850 ezer és 1 millió forint között mozognak.
A családi házaknál a legnagyobb a túlárazás
A tapasztalatok szerint leginkább a családi házak tulajdonosai hajlamosak túl magas árat kérni. A felújítandó, elavult műszaki állapotú ingatlanok esetében a hirdetési árak sokszor 12-15 százalékkal is meghaladják a reális piaci értéket.A bőséges kínálat miatt az alku ma már szinte minden tranzakció része. A panelek és kisebb lakások esetében általában 3-5 százalékos engedményt érnek el a vevők, míg a nagyobb, korszerűsítésre szoruló családi házaknál a 7-10 százalékos alku sem számít ritkaságnak.
A fiatal családok uralják a piacot
A legaktívabb vásárlók jelenleg a családalapítás előtt álló vagy már kisgyermeket nevelő fiatal párok. Sokan közülük a magasabb árak miatt kiszorultak a XIII. vagy XIV. kerületből, ezért a XVIII. kerületben keresnek megfizethetőbb alternatívát. A kerületi adásvételek több mint 60 százalékánál valamilyen állami támogatás vagy kedvezményes hitel is szerepet kap.Élénk a bérlakáspiac, de csak bizonyos ársávban
A Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége miatt a XVIII. kerület bérleti piaca továbbra is élénk. A reptéri dolgozók és a logisztikai cégek munkatársai folyamatos keresletet biztosítanak.Egy jó állapotú, 1-2 szobás lakásért jellemzően havi 160-220 ezer forintot fizetnek a bérlők. A 230-250 ezer forint feletti kategóriában azonban már csak az újszerű vagy különleges adottságú ingatlanok találnak gyorsan bérlőt.
A túlárazott ingatlanok tulajdonosainak engedniük kell
Rácz Gyula László szerint a következő hónapokban nem várható általános áresés, azonban a piac egyre inkább szelektál. A jó elhelyezkedésű, energiatakarékos ingatlanok várhatóan továbbra is tartják értéküket, míg a túlárazott, felújításra szoruló vagy gyengébb lokációban található lakásoknál egyre nehezebb lesz elkerülni az árcsökkentést.A növekvő kínálat és az eladók közötti verseny miatt a következő időszakban várhatóan tovább javulnak a vevők alkupozíciói, így egyre inkább a reálisan árazott ingatlanok találhatnak gyorsan gazdára.
