A lakáspiaci beszélgetések egyik visszatérő témája, hogy Budapesten már szinte lehetetlen saját otthonhoz jutni, és a lakások soha nem voltak ennyire drágák. Első ránézésre valóban ezt sugallják az árak: egy átlagos használt lakás ára már 90 millió forint körül alakul, az új építésűeké pedig sok esetben a 100 millió forintot is meghaladja - olvashatjuk a Pénzcentrum cikkében.
A történelmi összehasonlítás azonban jóval árnyaltabb képet fest. A bérekhez viszonyítva ugyanis a jelenlegi helyzet korántsem számít példátlanul rossznak. Sőt, volt már olyan időszak Magyarországon, amikor a lakásvásárlás még a mostaninál is jóval nagyobb terhet jelentett.
Nem most a legrosszabb a helyzet
A Vakmajom Facebook-oldalán megjelent elemzés szerint a 2025-ös jelentős drágulás után a budapesti lakáspiac már inkább a kifulladás jeleit mutatja. A használt lakások átlagos négyzetméterára ugyan elérte az 1,5 millió forintot, és 50 millió forint alatt egyre nehezebb megfelelő ingatlant találni, de történelmi távlatban a jelenlegi drágaság még mindig elmarad a rendszerváltás utáni csúcstól.
A kilencvenes évek elején ugyanis sokkal súlyosabb lakáshiány alakult ki, és a bérekhez képest jóval nagyobb terhet jelentett egy ingatlan megvásárlása.
Meglepő számok a kilencvenes évekből
Az elemzés szerint a rendszerváltás utáni években, amikor a nettó átlagfizetés körülbelül 10 ezer forint körül mozgott, Budapesten már 44 ezer forintot kellett fizetni egyetlen négyzetméterért. Ez azt jelentette, hogy egy négyzetméter megvásárlásához több mint négyhavi átlagkeresetre volt szükség.
A jelenlegi árak ugyan magasak, de a bérek növekedése miatt a lakások relatív drágasága még mindig nem érte el a három évtizeddel ezelőtti szintet. Az elemzés készítői szerint a rendszerváltás utáni rekordot a mai piacnak még megközelítenie sem sikerült.
Kétszer volt igazán olcsó lakást venni
A történelmi adatok alapján a rendszerváltás óta mindössze két olyan időszak akadt, amikor a lakások kifejezetten olcsónak számítottak a fizetésekhez viszonyítva. Az első ilyen időszak 1995 és 1997 között volt. Ekkor a lakásprivatizáció következtében rengeteg ingatlan került a piacra, ami jelentős kínálatbővülést eredményezett.
A második kedvező időszak a 2013-2014-es évekhez köthető. A devizahiteles válság után megnövekedett kínálat és a kényszerértékesítések következtében akkor is jóval kedvezőbbé váltak az árak. A két korszakban egy közös tényező biztosan jelen volt: hirtelen nagy mennyiségű lakás jelent meg a piacon.
A lakásárak hosszú távon követik a béreket
A bejegyzés egyik legfontosabb megállapítása, hogy hosszú távon a lakásárak és a bérek általában együtt mozognak. A régi ökölszabály szerint olcsónak az a piac számít, ahol egy négyzetméter ára egy-két havi átlagbérnek felel meg, míg a három-négy havi keresetnek megfelelő négyzetméterár már drágának számít.
Budapest jelenleg inkább a drágább kategóriába tartozik, de a történelmi összevetés alapján a mostani helyzet korántsem egyedülálló.
Lehet panaszkodni, de a számok mást mondanak
A magas árak miatt sokan érzik úgy, hogy ma nehezebb lakáshoz jutni, mint valaha. A számok azonban arra utalnak, hogy a jelenlegi helyzet inkább a drága, mintsem a példátlanul drága kategóriába tartozik.
A lakáspiac története azt mutatja, hogy voltak már a mostaninál sokkal nehezebb időszakok is, és az is jól látható, hogy az igazán kedvező évek mindig valamilyen jelentős kínálatbővüléshez kapcsolódtak.
Vagyis miközben a budapesti lakások valóban rendkívül drágák, a történelmi adatok alapján nem igaz az a gyakran hangoztatott állítás, hogy soha nem volt még ennyire nehéz saját otthonhoz jutni.
