A lakásvásárlás stresszes dolog, sok benne a bizonytalanság, ha részben hitelből finanszírozod a tranzakciót, akkor pedig még az is kérdéses, hogy mennyire vagy hitelképes a bankoknál.
Ráadásul most a piac nagyon pörög, ami az eladóknak kedvez, mert a jó helyen lévő, reálisan árazott ingatlanokra már egy-két hét alatt lecsapnak. Ilyenkor pedig nincsen könnyű helyzetben az, aki hitelből vásárolna.
A hitelből vásárló ugyanis az eladó számára mindig kissé lutri, hiszen nincs garancia arra, hogy a vevő valóban megkapja a kölcsönt, a folyósításig pedig legjobb esetben is 4-6 hét eltelhet. Az előzetes hitelbírálat mindkét esetben segíthet; megmutatjuk hogyan!
Ez nem hitelígérvény!
Kezdjük azzal, hogy mit is jelent az előzetes hitelbírálat? Fontos, hogy ez nem hitelígérvény, vagyis a bank nem vállal garanciát arra, hogy a hitelt végül meg is kapod. Persze ő is abban érdekelt, hogy minél több hitelt helyezzen ki, így emiatt nem érdemes aggódnod. Valójában itt a lakáshitelezés egyik fontos elemét, a hitelbírálatot hozod előre, amikor is a bank dönt arról, hogy jövedelmed alapján jogosult vagy-e az általad igényelt hitelösszegre, avagy nem.
Az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlát ugyanis meghatározza, hogy a jövedelmedből legfeljebb mekkora összeget fordíthatsz hiteltörlesztésre, ami persze a felvehető hitel maximumát is befolyásolja.
Például: Egy 20 évre felvett, 20 millió Ft összegű, 5 éves kamatperiódusú lakáshitel legjobb havi törlesztője a Lakáshitel Kalkulátorunk szerint 115.500 Ft, amihez legalább 330.000 Ft havi nettó jövedelmet kell tudnod igazolni. (400.000 Ft nettó alatt, 5 éves kamatperiódus esetén ugyanis 35% lehet legfeljebb a hiteltörlesztők összesített aránya a mai JTM szabályok szerint.)
Ezekre van szükséged
A hitelminősítéshez igazolnod kell a jövedelmed: munkavállalói jövedelem esetén munkáltató igazolás, vállalkozói jövedelemnél NAV jövedelemigazolás szükséges, míg ha a hiteligénylő nyugdíjas, akkor a NYUFIG igazoláson kívül az utolsó két havi nyugdíjszelvényt kell még prezentálnia.
Fontos, hogy az igazolt jövedelem elérje az aktuális minimálbér összegét (bruttó 149.000 Ft, nettó 99.085 Ft), de a bankok közül sok nettó 120.000 Ft-nál húzza meg inkább a hitelezhetőség alsó határát, minimálbéresekkel csak akkor áll szívesen szóba, ha hitelesen tudnak igazolni egyéb jövedelmet is, például vállalkozüi jövedelmet NAV igazolással.
Minden banknak egyedi követelményei vannak az elfogadható jövedelmet illetően, pár általánosságot azonban ki lehet emelni:
- Legalább 3 hónapos munkaviszony szükséges;
- Nem állhat az igénylő próbaidő vagy felmondás alatt;
- Vállalkozói jövedelemnél kell legalább egy lezárt pénzügyi év (január-december).
Bár – ahogy korábban írtuk – a bank nem ad kötelező hatályú hitelígérvényt, a kiadott dokumentumon azonban feltüntetik, hogy jövedelmed alapján milyen összegű hitelre és hiteltörlesztőre vagy jogosult, valamint megadják az ennek kiszámításakor figyelembe vett hitelkamat mértékét is.
A bank által kiadott előminősítés 6 hónapig érvényes, vagyis ennek birtokában ennyi időd van megkeresni álmaid lakását.
Itt kell megemlítenünk, hogy az előzetes hitelbírálatban megadott kamatot mindössze egyetlen bank tartja jelenleg Magyarországon. Ez azt jelenti, hogy ennél a pénzintézetnél bármerre mozduljanak is a kamatok a hitelminősítést kiadását követő fél évben (valószínűleg emelkedni fognak), te biztos lehetsz benne, hogy azt a kamatot kapod meg, ami azon szerepel.
Újépítésű ingatlanok esetében ennél a banknál akár 1,5 évre előre bebiztosíthatod magadnak a kamatot akkor, ha előzetes hitelbírálatot kérsz, majd hat hónapon belül benyújtod a hitelkérelmed, ugyanis ezt követően akár 1 év is eltelhet a folyósításig.
A többi bank nem tesz ilyen vállalást a kamatot illetően, vagyis ha nő a kamat időközben – banktól függően a szerződéskötésig, a hiteligény benyújtásáig, vagy a kérelem elfogadásáig – akkor a felvehető hitel is drágább lesz.
Azzal is érdemes tisztában lenned, hogy az előzetes hitelbírálatot felülírhatja a például a jogi szabályozás változása. Ilyen volt például, amikor 2018 őszén szigorítottak a JTM korláton, hiszen ez alapvetően befolyásolta a hitelezhetőséget, így a korábbi hitelbírálatok már nem voltak érvényesek. Az ilyen módosításokról azonban már előre lehet tudni, így fel lehet a dologra készülni.
Mi a helyzet az ingatlanfedezettel?
Az előzetes hitelbírálat során azt vizsgálja meg a bank, hogy a jövedelmed alapján milyen hitelösszegre és havi törlesztőre vagy „jó”, ám a jelzáloghitelről lévén szó, a hitel fontos feltétele még a megfelelő, bank által fedezetként elfogadott ingatlan megléte. Fontos tudni, hogy a fedezetként bevont ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80%-a lehet a hitel összege.
Heteket nyerhetsz vele
Az előzetes hitelbírálatnak azon kívül, hogy előre tudod, mekkora hitelt kaphatsz, az időfaktor a másik fontos előnye.
Ugyanis a lakáshitelek átfutása normál üzemmenet esetén 4-6 hét, amiből így a hitelbírálatot előre letudhatod, ami körülbelül két hét előnyt jelent számodra.
Így, ha találsz egy remek vételi lehetőséget, akkor mondhatod az eladónak, hogy komoly vevő vagy, hiszen a bank szerint hitelezhető vagy, ráadásul a hitel folyósítása is viszonylag gyorsan megtörténhet.
Keresd meg Lakáshitel Kalkulátorunkkal a számodra legkedvezőbb hitelajánlatot, és kérd hitelszakértő segítségét, aki az előzetes hitelbírálat elkészítésében is a segítségedre lehet. Tovább a Lakáshitel Kalkulátorhoz!
A cikk megjelenését támogatta a Bankmonitor
