Érdekesen alakul az újépítésű lakások piaca mostanában. Év/év alapon még mindig brutális drágulás látszik a hirdetési adatokban, miközben a kínálat látványosan megcsappant.
Ez a kettősség – a meredeken emelkedő árak és a szűkülő kínálat – már önmagában is nehezen értelmezhető, de különösen szembeötlővé válik, ha mellétesszük az albérletpiac jelenlegi bénultságát. Az utóbbi hónapokban a bérleti árak stagnálnak vagy épp csökkennek, a kereslet megcsappant, a piacon egyre többen panaszkodnak arra, hogy szinte lehetetlen bérlőt találni.
Ebben a környezetben egyre nehezebb elképzelni, ki lesz az, aki az egyre őrültebb árakon új lakást vásárol – különösen úgy, hogy a befektetési célú vásárlók számára az éves hozam már alig 1–2 százalék körül alakul.
Árak az egekben, alap nélkül
A budapesti újépítésű lakások négyzetméterára novemberben közel 20 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban, miközben az éves infláció valamivel 4 százalék fölött volt. Az, hogy az új lakások drágulása többszörösen meghaladja az általános áremelkedést, már aligha magyarázható pusztán az építőipari költségek vagy a munkaerőhiány hatásával. Sokkal inkább arról van szó, hogy a szűkülő kínálat és a kormányzati hitelígéretek együtt torzítják a piacot.
A mostani árrobbanásban a 3 százalékos kamatozású állami hitel bejelentése is szerepet játszhatott. Bár a program még csak mostanában indul, már a híre is elég volt ahhoz, hogy sok eladó és fejlesztő „előre árazzon”, vagyis beépítse az olcsóbb hitel várható hatását az árakba.
Miközben tehát a lakásárak újra száguldanak, a mögöttük álló alapok egyre bizonytalanabbak. A bérleti piac gyengélkedik, a hozamok elolvadtak, a kínálat nem bővül – és mindez együtt azt jelzi, hogy a mostani drágulás inkább pszichológiai, mint fundamentális alapon áll.
A szokásos különbségek Buda és Pest között
A kerületek közötti különbségek továbbra is jól kirajzolódnak: Budán az átlagos négyzetméterár 2–3 millió forint között mozog, a legdrágább a II., XI. és XII. kerület. A belvárosi zónában (V., VI., VII., IX.) is jellemzően 1,6–2,5 millió forint között alakulnak az árak, míg a külső pesti kerületekben továbbra is jóval megfizethetőbb az újépítésű kínálat: több helyen 1,1–1,3 millió forint körül indulnak a négyzetméterárak.
Vagyis a térkép nagyjából a szokásos képet mutatja - csak éppen hónapról-hónapra mindig kicsit nagyobb számokat látunk rajta.
Átlag Jánosnak esélye sincs
Ha a tényleges jövedelmeket vetjük össze az újépítésű lakások áraival, az eredmény kijózanító. Egy átlagkeresetből élő vásárlónak nagyjából 29 évnyi teljes bérjövedelemre lenne szüksége egy új lakás megvásárlásához – adózás, megélhetés és minden más kiadás nélkül. Az alábbi grafikon képzeletbeli honfitársunk, Átlag János esélyeit mutatja az újépítésű piacon. A számításhoz azt feltételeztük, hogy János a teljes nettó fizetését félre tudja tenni, és hogy jövedelme pont “közepes” a magyar társadalomban, az emberek fele jobban, másik fele rosszabbul keres, mint kitalált barátunk.A különbségek itt is hatalmasak: míg a VII. vagy XX. kerületben még „csupán” 15–18 évnyi munkával lenne elérhető egy új lakás, addig a II., XII. vagy I. kerületben már 50–70 évnyi jövedelem sem lenne elég.
Ez jól mutatja, mennyire elszakadt egymástól a lakásárak és a fizetések világa. Az újépítésű lakások mára nemcsak befektetésként, hanem életszínvonal szimbólumként működnek – a többség számára viszont egyre inkább elérhetetlen luxuscikké váltak.
A kínálat is torzul: eltűntek a kisebb, megfizethető lakások
A hirdetések alapján a piac szerkezete is átalakult. Az új építésű kínálat közel kétharmada legalább kétszobás lakás, miközben az egyszobások aránya mindössze 8 százalék. Ez önmagában is hozzájárul az átlagárak emelkedéséhez, hiszen a nagyobb alapterületű, drágább ingatlanok felé tolódik a piac.
A négyzetméterárak ugyanakkor szobaszám szerint alig térnek el egymástól: az egyszobás lakások 1,97 millió forintos átlagával még mindig a legdrágábbak, ugyanakkor a leggyakrabban kínált, 2,5-3 szobás kategóriában is alig valamivel alacsonyabbak az átlagos árak: itt 1,9 millió egy négyzetméter.
Ha az árakat a fűtési rendszerek alapján bontjuk, kiderül, hogy valóban erősen polarizálódott a piac: a modern, energiahatékony megoldásokkal épülő lakások átlagosan félmillió forinttal drágábbak négyzetméterenként, mint a hagyományos gázkazános vagy elektromos fűtésűek.
