A nyár eleje általában a kivárás időszaka az albérletpiacon. A legtöbb diák még nem tudja, melyik egyetemen folytatja tanulmányait, a július végi ponthatárhirdetés után viszont hagyományosan néhány hét alatt felpörög a kereslet, és megkezdődik az éves verseny a jobb lakásokért.
Az idei júniusi adatok alapján ugyanakkor korántsem beszélhetünk teljes uborkaszezonról. Az Ingatlantájoló kínálatában továbbra is jelentős számban találhatók kiadó lakások és házak, így a bérlők jelenleg még viszonylag széles választékból válogathatnak. Megnéztük, hogyan alakulnak az árak és a kínálat Budapesten, valamint három nagy egyetemi városban, Debrecenben, Szegeden és Pécsen.
Négy év alatt gyökeresen megváltozott az albérletpiac
A jelenlegi árszinteket igazán csak akkor lehet értelmezni, ha néhány évre visszatekintünk. Az elmúlt négy évben ugyanis a bérleti díjak szinte minden vizsgált városban jelentősen emelkedtek, bár a növekedés üteme korántsem volt egyforma.A leglátványosabb változás Debrecenben következett be. Míg 2022 elején egy átlagos kiadó lakás havi bérleti díja még 160 ezer forint körül alakult, addig idén júniusban már 322 ezer forintot kértek a bérbeadók, vagyis gyakorlatilag megduplázódtak az árak. Ezzel Debrecen nemcsak Szegedet és Pécset hagyta maga mögött, hanem egyre közelebb került a budapesti árszintekhez is.
A kiugró drágulás aligha független a város elmúlt évekbeli gazdasági átalakulásától. A BMW 2022-ben kezdte meg debreceni gyárának építését, amely azóta az ország egyik legjelentősebb ipari beruházásává nőtte ki magát.
Budapesten szintén jelentős volt a drágulás: a 2022 januári 307 ezer forintos átlagos hirdetési ár mára 411 ezer forintra emelkedett. Ugyanakkor a fővárosban úgy tűnik, hogy a piac tavaly nyáron elérte egyfajta csúcspontját. A 2025 augusztusában mért közel 480 ezer forintos átlag után az elmúlt hónapokban inkább enyhe korrekció figyelhető meg.
Szeged és Pécs jóval mérsékeltebb pályát futott be. Mindkét városban folyamatos, de kiegyensúlyozott emelkedés látható, és jelenleg is 230-250 ezer forint közötti átlagos bérleti díjakkal találkozhatnak a lakáskeresők.
A grafikon egyik legérdekesebb tanulsága, hogy miközben 2022 elején még alig volt különbség a három vidéki egyetemi város között, mára Debrecen egyértelműen külön kategóriába került. A város átlagos albérletára jelenleg mintegy 40 százalékkal haladja meg a szegedi és pécsi szinteket.
A budapesti átlagalbérlet egy jó havi fizetés
Az aktuális kínálat alapján Budapesten egy kiadó lakás átlagos hirdetési ára 411 ezer forint havonta. Ez szinte eléri a KSH által közölt nettó mediánbért, amely jelenleg 436 ezer forint.Természetesen a legtöbb bérlő nem egyedül fizeti egy lakás teljes költségét, és a medián ár jobban közelíti a tipikus albérletek árszintjét, mint az átlag. A budapesti medián jelenleg 320 ezer forint, ami azt jelenti, hogy ez az árszint, aminél a hirdetések fele ennél olcsóbb, fele pedig drágább.
A vidéki egyetemi városokban valamivel kedvezőbb a helyzet. Szegeden és Pécsen a medián albérletár 200-220 ezer forint között mozog, Debrecenben pedig már eléri a 260 ezer forintot. Utóbbi ismét jól mutatja, mennyire eltávolodott a hajdúsági megyeszékhely a többi nagy vidéki egyetemvárostól.
Nemcsak drágább, jobban is szór a budapesti piac
Az átlagos hirdetési árak azért lehetnek kissé félrevezetőek, mert néhány kiemelkedően drága ingatlan jelentősen felfelé torzíthatja az eredményt. Ezért érdemes megnézni a mediánt is, amely pontosabban mutatja meg, hogy egy tipikus lakáskereső milyen árakkal találkozhat.A budapesti átlagos bérleti díj közel 100 ezer forinttal magasabb a mediánnál, ami arra utal, hogy a kínálatban jelentős számban találhatók olyan prémium lakások, amelyek felfelé húzzák az átlagot. Hasonló, bár kisebb mértékű jelenség figyelhető meg Debrecenben is, míg Szegeden és Pécsen az átlag és a medián közötti különbség jóval kisebb.
- Budapest: 411 vs 320 ezer (+28%)
- Debrecen: 322 vs 260 ezer (+24%)
- Szeged: 252 vs 220 ezer (+15%)
- Pécs: 231 vs 200 ezer (+16%)
A házak piacán igazán nagyok a különbségek
Az átlag és a medián közötti eltérés nemcsak városonként, hanem ingatlantípusonként is jelentősen különbözik. A kiadó lakások esetében a 343 ezer forintos átlagos hirdetési ár mellett a medián 270 ezer forint, ami mintegy 27 százalékos eltérést jelent.
A kiadó házaknál egészen más képet látunk. Itt az átlagos bérleti díj meghaladja a 600 ezer forintot, miközben a medián mindössze 400 ezer forint. Az 50 százalékos különbség rámutat, hogy a kínálatban egyszerre találhatók hagyományos kertvárosi ingatlanok és havonta többmillió forintos luxusvillák.
Nagy lakás, nagy gond
Ha a kiadó lakásokat szobaszám szerint nézzük, a garzonoknál még viszonylag kicsik az eltérések: Budapesten átlagosan 206 ezer forintért hirdetik őket, míg a három vidéki városban 150-180 ezer forint közötti összegekkel találkozhatunk.
A különbség azonban minden további szobával egyre nő. A másfél-kétszobás lakásoknál Budapest már közel 60 ezer forinttal drágább Debrecennél, míg a 2,5-3 szobás kategóriában a különbség meghaladja a 150 ezer forintot.
A legnagyobb szakadék a nagyobb családok számára is alkalmas, 3,5-4 szobás lakásoknál látható. Budapesten ezek átlagos bérleti díja már megközelíti a 800 ezer forintot havonta, miközben Debrecenben 424 ezer, Szegeden 535 ezer, Pécsen pedig 452 ezer forint körül alakul.
Budapest, Debrecen, Veszprém-megye
Ha az országos kínálatot egyben vizsgáljuk, a legmagasabb átlagos négyzetméterár továbbra is Budapesten található, ahol egy négyzetméterért átlagosan közel 6000 forintot kérnek havonta a bérbeadók. A fővárost azonban viszonylag szorosan követi Veszprém és Hajdú-Bihar megye, 5000 forint körül van.
A legjobb árakkal a bérlők Békés megyében találkoznak, ahol az átlagos négyzetméterár még a 2000 forintot sem éri el.
