Lassul vagy csak válogatósabb lett az ingatlanpiac?

Az elmúlt hónapokban a lakáspiacon szinte minden szereplőt ugyanazok a kérdések foglalkoztattak: van-e érzékelhető lassulás, ha igen, mekkora; csökkennek-e az árak; köttetnek-e még üzletek; és vajon látszik-e már bármilyen hatás a kormányváltást követően. A hirdetési árak önmagukban erre csak részben adnak választ, hiszen a kínálatban maradó ingatlanok és a gazdára találó ingatlanok hasonlóságai és különbségei is érdekesek. 

Ezért most több irányból is körbejártuk a témát: megnéztük, hogyan változik az aktuálisan hirdetett ingatlanok ára és összetétele, majd összevetettük ezt azokkal a hirdetésekkel, amelyek időközben eltűntek az adatbázisból. Végül pedig bő három évre visszamenőleg negyedéves bontásban is megnéztük, mikor mekkora volt a forgási sebesség.

Az eltűnt hirdetéseket természetesen nem lehet automatikusan eladott ingatlanként kezelni: lehet köztük lejárt, visszavont vagy újrafeladott hirdetés is. Nagy tömegben vizsgálva azonban mégis fontos piaci jelzést adnak arról, milyen típusú, áru és elhelyezkedésű lakások, illetve házak tudnak kikerülni a kínálatból. 

A hirdetési árakban nem látszik fordulat

Az elmúlt két évben minden állapotkategóriában jelentős drágulás történt: az újszerű és a felújított ingatlanok átlagos négyzetméterára egyaránt 29 százalékkal emelkedett, a jó állapotúaké 23, a felújítandóké pedig 20 százalékkal nőtt.

Év/év alapon viszont a legnagyobb drágulást éppen a felújítandó kategóriában láthatjuk, ahol 16 százalékos volt az emelkedés. Az újszerű ingatlanok 14, a jó állapotúak 13 százalékkal drágultak, miközben a felújított ingatlanoknál már jóval mérsékeltebb, 7 százalékos éves növekedés látható.

Míg korábban a jobb állapotú, azonnal költözhető ingatlanok húzták felfelé a piacot, most viszont a gyengébb állapotú ingatlanoknál is erősebb áremelkedés látszik. Ez két dolgot is jelenthet. Egyfelől azt, hogy az ár kevéért egyre több vevő hajlandó kompromisszumra és/vagy felújításra, esetleg azt, hogy az eladók ceruzája már a felújítandó ingatlanok esetében is vastagon fog.

A friss adatok alapján áresésről nem beszélhetünk, de látható némi megtorpanás. Fontosabb kérdés, hogy az inflációt papíron bőven verő éves-kétéves áremelkedésből mi érvényesül valóban a piacon, és milyen ingatlanok kerülnek ki a kínálatból.

Nem az olcsó lakások fogynak el, hanem a jó ár-érték arányúak

Az adatok alapján országosan és Budapesten is vegyes kép rajzolódik ki. Nem igaz, hogy kizárólag az olcsóbb lakások tudnak kikerülni a kínálatból: több méretkategóriában az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára alig marad el az aktív kínálatétól, Budapesten pedig egyes szegmensekben még magasabb is annál. Ez arra utal, hogy a vevői kereslet nem egyszerűen az ár aljára koncentrálódik, hanem a méret, az elhelyezkedés, az állapot és az ár együttese dönt.

A legkisebb, egyszobás lakásoknál országosan és Budapesten is nagyon közel van egymáshoz az eltűnt és a hirdetett kínálat árszintje. Vagyis ebben a kategóriában nem látszik érdemi árkülönbség a piacon maradó és a kikerülő lakások között. Ez nem meglepő: a kisebb lakások iránt jellemzően stabilabb a kereslet, hiszen ezek befektetői, első lakásvásárlói és bérbeadási szempontból is könnyebben értelmezhető termékek.

A nagyobb lakásoknál viszont már erősebb a szórás. Összességében a lakásoknál nem általános vevői visszalépés látszik, és az olcsóbb négyzetméterár önmagában nem magyarázza meg, mi kerül ki a kínálatból. A kisebb lakásoknál továbbra is stabilnak tűnik a kereslet, a nagyobbaknál viszont országosan már jobban látszik az árérzékenység. Budapesten eközben több kategóriában is az látszik, hogy a magasabb árszint sem feltétlenül akadály, ha az ingatlan mérete, lokációja és minősége megfelelő.

Az április eleje óta eltűnt hirdetések és az aktuális kínálat összevetése alapján nem látszik drámai árkülönbség a piacon maradó és a kínálatból kikerülő ingatlanok között. Ez azért érdekes, mert ha jelentős áresés lenne a piacon, akkor azt várnánk, hogy a látványosan alacsonyabb négyzetméteráron kínált lakások és házak tűnnek el, miközben a drágább hirdetések bent ragadnak.

Ehhez képest a lakásoknál mind országosan, mind Budapesten mindössze 3 százalékos a különbség az aktuális és az eltűnt hirdetések átlagos négyzetméterára között. 

A házaknál hasonlóan árnyalt a kép. Országosan az eltűnt házhirdetések átlagos négyzetméterára még magasabb is, mint az aktuális kínálaté, de ezt torzítja egyebek mellett a Balaton-környékének piaca, ahol hihetetlen árakon mennek az ingatlanok. 

Nincs nagy pörgés a piacon

Az elmúlt negyedévben országosan a lakáshirdetések 32, a ház hirdetések 29 százaléka tűnt el a kínálatból. Budapesten ehhez nagyon hasonló képet látunk: a lakásoknál és a házaknál is 30 százalék körüli volt az eltűnt hirdetések aránya. Ha megnézzük az elmúlt bő három év negyedéves “forgási sebesség” számait, akkor kiugrik, hogy bizony, lassú a piac.

2024 végén és 2025 elején kiugróan magas volt a piacról kikerülő hirdetések aránya: akkor több szegmensben a kínálat nagyjából kétharmada, sőt egyes budapesti kategóriákban ennél is nagyobb része eltűnt egy negyedév alatt. Ehhez képest a mostani adatok sokkal visszafogottabbak. A 2025 eleji csúcs után a forgási sebesség érezhetően visszaesett, és azóta inkább a korábbi, mérsékeltebb sávban mozog.

Különösen érdekes, hogy a mostani arányok nem mutatnak erős budapesti felülteljesítést sem. Korábban a fővárosi lakások és házak gyakran gyorsabban mozogtak, mint az országos átlag, most viszont Budapest is nagyjából együtt halad a teljes piaccal. 

Összességében tehát az adatok alapján nem összeomlás látszik, hanem lehűlés. A hirdetési árak tartják magukat, és az eltűnt hirdetések sem lényegesen olcsóbbak az aktív kínálatnál, de a kínálatból kikerülő ingatlanok aránya nem utal erős piaci lendületre. A piac működik, köttetnek üzletek, de a 2024 végi–2025 eleji gyors felszívódás után most sokkal válogatósabb, lassabb ütemű mozgást látunk.