Óriási eltérések rajzolódnak ki Budapest kerületei között az önkormányzati lakásgazdálkodásban. Míg van olyan városrész, ahol új lakások épülnek, korszerűsítik az állományt és javul a kihasználtság, máshol egyre nőnek a hátralékok, romlik az ingatlanok állapota, sőt az Állami Számvevőszék szerint még a vagyonvesztés kockázata is fennáll - derül ki a Portfolio cikkéből.
A lakhatási válság különösen Budapestet érinti érzékenyen: az elmúlt évtizedben itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak, az albérletek is történelmi csúcsra drágultak, miközben továbbra sincs valódi intézményi bérlakáspiac. Egyre többen látják úgy, hogy a megoldás egyik kulcsa az önkormányzati lakásállomány hatékonyabb hasznosítása lehet.
Éppen ezért különösen figyelemre méltók az Állami Számvevőszék (ÁSZ) frissen közzétett vizsgálatai, amelyek négy budapesti kerület lakásgazdálkodását elemezték. Az eredmények azt mutatják, hogy ugyanabban a városban egészen eltérő gyakorlatok alakultak ki.
A téma ráadásul egyre nagyobb hangsúlyt kap országos szinten is: a kormány által tervezett bérlakásprogramról és a lakáspiac jövőjéről is szó lesz a Portfolio Property Investment Forum konferencián, amely várhatóan az ágazat egyik legfontosabb szakmai eseménye lesz.
Az ÁSZ a Portfolio kérdésére azt is jelezte, hogy a vizsgálatok folytatódnak: még idén további nyolc budapesti kerület ellenőrzését tervezik, a részleteket azonban csak az érintett önkormányzatok értesítése után hozzák nyilvánosságra.
A most publikált jelentések a X., XV., XXI. és XIII. kerületet vizsgálták. A négy elemzésből jól látszik, hogy miközben egyes önkormányzatok tudatos fejlesztésekkel javítják lakásállományukat, másutt komoly szervezési és pénzügyi problémák nehezítik a gazdálkodást.
Kőbánya: fejlesztések történtek, de több stratégiai cél nem valósult meg
Az ÁSZ szerint a X. kerület rendelkezett ugyan lakásgazdálkodási stratégiával, a megvalósítás azonban több ponton hiányos volt. Nem készültek részletes végrehajtási tervek, nem jelöltek ki felelősöket és mérhető célokat, ezért a kitűzött eredmények teljesülése sem volt megfelelően nyomon követhető.
A vizsgált időszakban az önkormányzati lakások száma 9 százalékkal csökkent, elsősorban azért, mert kivonták a rossz állapotú, gazdaságosan már nem felújítható ingatlanokat. Ezzel párhuzamosan azonban a lakásvagyon értéke emelkedett, mivel jelentős felújításokat végeztek, és a piaci árak is növekedtek.
A kerületben szinte kizárólag szociális alapon adták bérbe a lakásokat, miközben a piaci alapú hasznosítás visszaszorult. Ez ugyan erősítette a szociális szerepvállalást, ugyanakkor bevételkiesést is okozott.
Az ÁSZ ugyanakkor komoly problémának tartja, hogy a bérleti díjhátralékok tovább növekedtek, ezért intézkedési terv kidolgozását javasolta.
XV. kerület: milliárdos bevétel, mégis vagyonvesztést emleget a számvevőszék
A XV. kerület esetében az ÁSZ úgy értékelte, hogy a stratégiai célok többsége csak részben vagy egyáltalán nem teljesült. A lakásállomány öt év alatt közel 10 százalékkal csökkent, elmaradtak a tervezett lakásvásárlások, és nem valósult meg a korábban meghirdetett bérlakásépítési program sem.
Bár az önkormányzat több mint 3 milliárd forintos bevételhez jutott lakásértékesítésekből, a számvevőszék szerint 2024-ben sok esetben nem a legrosszabb állapotú ingatlanokat értékesítették, hanem jó műszaki állapotú, hasznosított lakásokat. Az ÁSZ ezt vagyonvesztési kockázatként értékelte. Pozitívum ugyanakkor, hogy csökkent a hátralékok összege és kevesebb lett az üresen álló önkormányzati lakás is.
Csepel: itt találta a legtöbb problémát az ÁSZ
A XXI. kerület kapta a legkritikusabb értékelést. A jelentés szerint ugyan léteztek stratégiai célok, de ezek végrehajtásához nem készültek részletes tervek, nem alakítottak ki megfelelő mérőszámokat, így a teljesítmény objektív értékelése sem volt biztosított.
Nem sikerült csökkenteni az üres lakások számát, nem indult el a bérlakásprogram, és a költségalapú bérbeadás sem bővült a terveknek megfelelően.
Az ÁSZ arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakások állapota folyamatosan romlik, nem készültek átfogó felújítási tervek, miközben jelentős maradt a hátralékállomány is. A számvevőszék szerint ezek hosszabb távon komoly pénzügyi kockázatot jelenthetnek.
XIII. kerület: itt egészen más képet találtak
A XIII. kerület jelentése szinte minden területen pozitív példaként szerepel. Az önkormányzat átfogó stratégia alapján működtette lakásállományát, a célokhoz mérhető mutatókat rendelt, és folyamatosan nyomon követte azok teljesülését.
Bár itt is csökkent valamelyest a lakások száma, ennek oka elsősorban az volt, hogy a rossz állapotú ingatlanokat kivonták a rendszerből. Közben viszont 107 új önkormányzati lakás épült, további három ingatlant pedig megvásároltak.
Jelentősen nőtt a piaci alapon bérbe adott lakások száma, miközben több mint 10 milliárd forintot fordítottak lakásfejlesztésekre és felújításokra. Az ÁSZ szerint ennek eredményeként javult a lakásállomány minősége, nőtt az összkomfortos lakások aránya, és csökkentek a hátralékok is.
A számvevőszék összességében úgy értékelte, hogy a XIII. kerület teljesítette a lakásvagyon megőrzésére és fejlesztésére kitűzött stratégiai céljait.
Nagyító alatt a budapesti bérlakások
A négy jelentés jól mutatja, hogy nincs egységes kép Budapest önkormányzati lakásgazdálkodásáról. Míg egyes kerületek tudatos fejlesztésekkel próbálják növelni a lakásállomány értékét és kihasználtságát, máshol továbbra is komoly gondot jelentenek a hátralékok, az üres lakások és az elmaradt felújítások.
Mivel az ÁSZ még nyolc újabb kerület vizsgálatát tervezi, a következő hónapokban még átfogóbb képet kaphatunk arról, hogyan gazdálkodnak Budapest önkormányzatai az egyik legértékesebb vagyonelemükkel: a bérlakásokkal.
