A használt lakások és házak piacán jelenleg meglehetősen visszafogott a hangulat. Az árak mozgása kevésbé látványos az utóbbi hónapokban, ha viszont valamivel hosszabb időtávon vizsgáljuk a piacot, más kép rajzolódik ki, hiszen az elmúlt években brutális áremelkedés ment végbe.
Elemzésünkben ezért ezúttal nemcsak azt néztük meg, milyen árakon kínálják jelenleg a használt lakásokat és házakat, hanem azt is, hogyan változott a piac az egy, két, illetve három évvel korábbi állapothoz képest.
Országosan a lakások átlagos kínálati négyzetméterára 20 százalékkal került feljebb egy év alatt. Budapesten valamivel mérsékeltebb, de így is jelentős, 13 százalékos emelkedést mértünk. A házak piacán még látványosabb a fordulat: országosan 20, Budapesten pedig 16 százalékkal magasabbak a négyzetméterárak, mint egy évvel korábban.
A mostani növekedés különösen az előző évek tükrében érdekes. Az országos lakáspiacon 2023 és 2024, majd 2024 és 2025 között még csak 8, illetve 7 százalékos drágulás történt, ezt követte az idei 20 százalékos ugrás. Budapesten más volt a dinamika: az éves növekedés 9-ről 16 százalékra gyorsult, majd idén 13 százalékra mérséklődött. A házaknál még élesebb a kontraszt. Országosan a 2023–2024-es 5 százalékos emelkedést egy 4 százalékos visszaesés követte, az elmúlt évben viszont 20 százalékkal ugrottak meg a kínálati négyzetméterárak. Budapesten eközben folyamatos gyorsulás látszik: a korábbi 3, majd 8 százalékos növekedés után idén már 16 százalékos éves drágulást mértünk.
Három év alatt csaknem 40 százalékkal drágultak a lakások
A konkrét árszintek még jobban megmutatják, mekkora változás történt néhány év alatt. Az országosan hirdetett használt lakások átlagos négyzetméterára 2023 júliusában még mintegy 901 ezer forint volt, idén júliusban pedig már 1,25 millió forint körül alakult, ami összesen nagyjából 38 százalékos emelkedést jelent.Budapesten ugyanezen időszakban 1,13 millióról 1,62 millió forintra nőtt a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára, három év alatt 44 százalékkal emelkedett.
Az országosan hirdetett házak esetében kevésbé volt egyenletes az út. A 2023-as, mintegy 532 ezer forintos átlagos négyzetméterár 2024-re 558 ezer forint fölé emelkedett, majd 2025-ben 535 ezer forint környékére csökkent. Az idei év azonban éles fordulatot hozott: az átlag már közel 644 ezer forintra nőtt. Ez három év alatt összességében mintegy 21 százalékos drágulás.
A budapesti házak átlagos kínálati négyzetméterára eközben 874 ezer forintról 1,12 millió forintra emelkedett, vagyis három év alatt körülbelül 28 százalékkal nőtt.
A KSH adatai szerint 2023 júliusában a nettó mediánkereset 311,4 ezer forint volt, idén a legutolsó, májusi adat 436,2 ezer forint - a növekedés három év alatt 40 százalék.
Az újszerű ingatlanok drágulása megtorpant
Az ingatlan állapota alapján vizsgált hosszabb idősor azt mutatja, hogy a drágulás korántsem volt egyenletes, az utóbbi hónapokban pedig több kategóriában is megtört a korábbi lendület. Az újszerű ingatlanok négyzetméterára 2023 decembere és 2026 áprilisa között 789 ezer forintról több mint 1,027 millió forintra emelkedett. Azóta azonban lényegében megállt a növekedés. Júniusban még szinte pontosan ugyanekkora átlagot mértünk, júliusra pedig 1,012 millió forintra mérséklődött az érték.A felújított ingatlanok hasonló utat jártak be, és az elmúlt időszakban egyre közelebb kerültek az újszerű otthonok árszintjéhez. Átlagos négyzetméteráruk a vizsgált időszak eleji 736 ezer forintról 2026 júliusára 972 ezer forintra nőtt. Ez közel harmadával magasabb a 2023. decemberi szintnél.
A jó állapotú ingatlanoknál szintén jelentős, de kiegyensúlyozottabb emelkedés látható, az elmúlt hónapokban itt is ellaposodott a görbe. Nem meglepő, hogy a felújítandó ingatlanok maradtak messze a legolcsóbbak, de hosszabb távon ezek ára is számottevően nőtt, három év alatt valamivel több mint 20 százalékos volt a drágulás, amelynek jelentős része 2025 második felében következett be.
Több a felújítandó, mint az újszerű
A hirdetett lakások és házak bő harmada újszerű vagy jó felújított, ezek az eladók szerint nagyobb felújítás nélkül is használatba vehetők - persze mind ismerjük az ingatlanhirdetések nyelvét és finom (vagy kevésbé finom) szépítéseit.
A jó állapotú, vagyis máshogyan mondva átlagos otthonok 46 százalékot képviselnek, míg a felújítandó ingatlanok a kínálat 16 százalékát teszik ki.
Az összetételi adatok jól kiegészítik az állapot szerinti árkülönbségeket bemutató grafikont: a legdrágább újszerű ingatlanok a kínálatnak csak kisebb részét adják, míg a piac gerincét a középső állapotkategóriák alkotják. A vevők többsége tehát nem a két szélső kategória, hanem a jó állapotú és felújított ingatlanok között válogathat.
Budapesten az olcsó is rémesen drága
Az ingatlan állapota erősen befolyásolja a négyzetméterárat, de a lokáció és az ingatlantípus legalább ekkora különbségeket okoz. A legdrágább kategóriát egyértelműen a budapesti újszerű lakások jelentik: átlagos kínálati négyzetméteráruk meghaladja az 1,77 millió forintot.
A fővárosban még a felújítandó lakások átlagára is sokkoló, 1,23 millió forint, ami épp csak kicsit alacsonyabb, mint az újszerű lakások országos átlagára. Ez egyben megmutatja, miért olyan nehéz ügy a társadalmi mobilitás.
Országosan is jelentős a különbség az állapotkategóriák között. Az újszerű lakások átlagos kínálati négyzetméterára közel 1,28 millió forint, míg a felújítandóké mintegy 882 ezer forint. A két végpont között csaknem 400 ezer forintos eltérés van négyzetméterenként. Egy 60 négyzetméteres lakásnál ez elméletben közel 24 millió forintos különbséget jelenthet a hirdetési árban – igaz, ebből még a felújítás költségeit is finanszírozni kell.
A házak eseében nagyjából ugyanezt a mintázatot látjuk, A Budapesti kínálat alja az országos kínálat teteje - ez alól persze vannak kivételek, a Balatonpart csili-vili projetjeinek négyzetméterárai mindent lepipálnak.
Átlag János majd’ húsz évig húzza az igát
Az ingatlanpiaci árak abszurditását Átlag János barátunk példájával szoktuk megmutatni. Ő az a képzeletbeli honfitársunk, aki pontosan a KSH nettó mediábérét viszi haza havonta, vagyis pont középen áll a jól és rosszul keresők országos tornasorában.
A számítás ráadásul nagyon is idealista, azt feltételezzük, hogy János a teljes jövedelmét félreteszi, vagyis megélhetését, lakhatását valamilyen más forrásból fedezi.
Az országos átlagot tekintve Jánosnak júliusban 19,5 évnyi fizetését kellene félretennie első ingatlanjának megvételéhez, a területi szórás persze óriási: a legolcsóbb és a legdrágább megye között több mint négyszeres a különbség.
Nógrádban Átlag Jánosnak elméletben 6,4 évig, Békésben 7,8 évig, Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében pedig 8,6 évig kellene minden keresetét félretennie, a a másik végletet Somogy megye jelenti, ahol az átlagos eladó ingatlan ára 28,2 évnyi nettó keresetnek felel meg.Ezt követi Budapest 26,7, Veszprém megye pedig 26,3 évvel.
