A használt lakások és házak piacán jelenleg meglehetősen visszafogott a hangulat. Az árak mozgása kevésbé látványos az utóbbi hónapokban, ha viszont valamivel hosszabb időtávon vizsgáljuk a piacot, más kép rajzolódik ki, hiszen az elmúlt években brutális áremelkedés ment végbe.
Elemzésünkben ezért ezúttal nemcsak azt néztük meg, milyen árakon kínálják jelenleg a használt lakásokat és házakat, hanem azt is, hogyan változott a piac az egy, két, illetve három évvel korábbi állapothoz képest.
Országosan a lakások átlagos kínálati négyzetméterára 20 százalékkal került feljebb egy év alatt. Budapesten valamivel mérsékeltebb, de így is jelentős, 13 százalékos emelkedést mértünk. A házak piacán még látványosabb a fordulat: országosan 20, Budapesten pedig 16 százalékkal magasabbak a négyzetméterárak, mint egy évvel korábban.
A mostani növekedés különösen az előző évek tükrében érdekes. Az országos lakáspiacon 2023 és 2024, majd 2024 és 2025 között még csak 8, illetve 7 százalékos drágulás történt, ezt követte az idei 20 százalékos ugrás. Budapesten más volt a dinamika: az éves növekedés 9-ről 16 százalékra gyorsult, majd idén 13 százalékra mérséklődött. A házaknál még élesebb a kontraszt. Országosan a 2023–2024-es 5 százalékos emelkedést egy 4 százalékos visszaesés követte, az elmúlt évben viszont 20 százalékkal ugrottak meg a kínálati négyzetméterárak. Budapesten eközben folyamatos gyorsulás látszik: a korábbi 3, majd 8 százalékos növekedés után idén már 16 százalékos éves drágulást mértünk.
Három év alatt csaknem 40 százalékkal drágultak a lakások
Budapesten ugyanezen időszakban 1,13 millióról 1,62 millió forintra nőtt a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára, három év alatt 44 százalékkal emelkedett.
Az országosan hirdetett házak esetében kevésbé volt egyenletes az út. A 2023-as, mintegy 532 ezer forintos átlagos négyzetméterár 2024-re 558 ezer forint fölé emelkedett, majd 2025-ben 535 ezer forint környékére csökkent. Az idei év azonban éles fordulatot hozott: az átlag már közel 644 ezer forintra nőtt. Ez három év alatt összességében mintegy 21 százalékos drágulás.
A budapesti házak átlagos kínálati négyzetméterára eközben 874 ezer forintról 1,12 millió forintra emelkedett, vagyis három év alatt körülbelül 28 százalékkal nőtt.
A KSH adatai szerint 2023 júliusában a nettó mediánkereset 311,4 ezer forint volt, idén a legutolsó, májusi adat 436,2 ezer forint - a növekedés három év alatt 40 százalék.
Az újszerű ingatlanok drágulása megtorpant
A felújított ingatlanok hasonló utat jártak be, és az elmúlt időszakban egyre közelebb kerültek az újszerű otthonok árszintjéhez. Átlagos négyzetméteráruk a vizsgált időszak eleji 736 ezer forintról 2026 júliusára 972 ezer forintra nőtt. Ez közel harmadával magasabb a 2023. decemberi szintnél.
A jó állapotú ingatlanoknál szintén jelentős, de kiegyensúlyozottabb emelkedés látható, az elmúlt hónapokban itt is ellaposodott a görbe. Nem meglepő, hogy a felújítandó ingatlanok maradtak messze a legolcsóbbak, de hosszabb távon ezek ára is számottevően nőtt, három év alatt valamivel több mint 20 százalékos volt a drágulás, amelynek jelentős része 2025 második felében következett be.
Több a felújítandó, mint az újszerű
A hirdetett lakások és házak bő harmada újszerű vagy jó felújított, ezek az eladók szerint nagyobb felújítás nélkül is használatba vehetők - persze mind ismerjük az ingatlanhirdetések nyelvét és finom (vagy kevésbé finom) szépítéseit.
A jó állapotú, vagyis máshogyan mondva átlagos otthonok 46 százalékot képviselnek, míg a felújítandó ingatlanok a kínálat 16 százalékát teszik ki.
Az összetételi adatok jól kiegészítik az állapot szerinti árkülönbségeket bemutató grafikont: a legdrágább újszerű ingatlanok a kínálatnak csak kisebb részét adják, míg a piac gerincét a középső állapotkategóriák alkotják. A vevők többsége tehát nem a két szélső kategória, hanem a jó állapotú és felújított ingatlanok között válogathat.
Budapesten az olcsó is rémesen drága
Az ingatlan állapota erősen befolyásolja a négyzetméterárat, de a lokáció és az ingatlantípus legalább ekkora különbségeket okoz. A legdrágább kategóriát egyértelműen a budapesti újszerű lakások jelentik: átlagos kínálati négyzetméteráruk meghaladja az 1,77 millió forintot.
A fővárosban még a felújítandó lakások átlagára is sokkoló, 1,23 millió forint, ami épp csak kicsit alacsonyabb, mint az újszerű lakások országos átlagára. Ez egyben megmutatja, miért olyan nehéz ügy a társadalmi mobilitás.
Országosan is jelentős a különbség az állapotkategóriák között. Az újszerű lakások átlagos kínálati négyzetméterára közel 1,28 millió forint, míg a felújítandóké mintegy 882 ezer forint. A két végpont között csaknem 400 ezer forintos eltérés van négyzetméterenként. Egy 60 négyzetméteres lakásnál ez elméletben közel 24 millió forintos különbséget jelenthet a hirdetési árban – igaz, ebből még a felújítás költségeit is finanszírozni kell.
A házak eseében nagyjából ugyanezt a mintázatot látjuk, A Budapesti kínálat alja az országos kínálat teteje - ez alól persze vannak kivételek, a Balatonpart csili-vili projetjeinek négyzetméterárai mindent lepipálnak.
Átlag János majd’ húsz évig húzza az igát
Az ingatlanpiaci árak abszurditását Átlag János barátunk példájával szoktuk megmutatni. Ő az a képzeletbeli honfitársunk, aki pontosan a KSH nettó mediábérét viszi haza havonta, vagyis pont középen áll a jól és rosszul keresők országos tornasorában.
A számítás ráadásul nagyon is idealista, azt feltételezzük, hogy János a teljes jövedelmét félreteszi, vagyis megélhetését, lakhatását valamilyen más forrásból fedezi.
Az országos átlagot tekintve Jánosnak júliusban 19,5 évnyi fizetését kellene félretennie első ingatlanjának megvételéhez, a területi szórás persze óriási: a legolcsóbb és a legdrágább megye között több mint négyszeres a különbség.
Nógrádban Átlag Jánosnak elméletben 6,4 évig, Békésben 7,8 évig, Jász-Nagykun-Szolnok vármegyében pedig 8,6 évig kellene minden keresetét félretennie, a a másik végletet Somogy megye jelenti, ahol az átlagos eladó ingatlan ára 28,2 évnyi nettó keresetnek felel meg.Ezt követi Budapest 26,7, Veszprém megye pedig 26,3 évvel.
