Miközben a teljes lakáspiaci forgalom csökkent, a 100 millió forintnál drágább ingatlanokból 18 százalékkal többet adtak el. A valódi prémiumszegmensben azonban nem történt élénkülés.
Különös kettősség alakult ki 2026 első felében a hazai ingatlanpiacon. Miközben az adásvételek száma éves összevetésben mintegy 7 százalékkal visszaesett, a 100 millió forint feletti ingatlanok forgalma 18 százalékkal emelkedett.
A Duna House elemzése szerint ezeknek az ingatlanoknak a részesedése az összes tranzakción belül az egy évvel korábbi 8 százalékról 10 százalék fölé nőtt. Ez azonban nem jelenti azt, hogy fellendült volna a magyarországi prémium- és luxusingatlanok piaca. A 300 millió forint feletti lakóingatlanok forgalma ugyanis nem bővült, a legdrágább kategóriában pedig visszaesés történt.
Már nem feltétlenül számít prémiumnak a 100 millió forintos ingatlan
Az elmúlt időszak áremelkedése alapvetően megváltoztatta, hogy mit tekintünk drága lakásnak Magyarországon. A Duna House értékesítési adatai alapján 2026 első felében az ingatlanok medián eladási ára megközelítette az 50 millió forintot, miközben egy évvel korábban még 42 millió forint körül alakult.Ehhez képest a 100 millió forintos vételár már nem feltétlenül prémiumkategóriát jelent, hanem nagyjából a piac legdrágább 10 százalékát. A Duna House ezért ezt a kört inkább átlag feletti árú ingatlanokként határozza meg. Valódi prémiumszegmensről a társaság szerint inkább 300 millió forint felett érdemes beszélni.
Két oka van a 100 millió feletti lakások térnyerésének
Az átlag feletti árú ingatlanok forgalomnövekedése részben valós keresletből fakad. A magasabb jövedelmű, jelentősebb saját megtakarítással rendelkező vásárlók továbbra is aktívak a lakáspiacon.A növekedés másik része azonban inkább technikai jellegű. Ahogy általánosságban emelkednek az ingatlanárak, egyre több korábban olcsóbb kategóriába tartozó lakás és családi ház lépi át a 100 millió forintos határt.
Vagyis nem feltétlenül azért nő ennek az ársávnak a forgalma, mert több prémiumingatlant vásárolnak, hanem azért is, mert a drágulás egyre több átlagos vagy átlag feletti ingatlant emel ebbe a kategóriába.
Az Otthon Start közvetve a drágább ingatlanokra is hatott
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint az átlag feletti árú, de még nem prémium ingatlanok piacát más típusú kereslet mozgatja, mint a lakáspiac egészét.Az Otthon Start Program a jogosultsági értékhatárok alatt élénkítette a keresletet: lakásoknál 100 millió, családi házaknál pedig 150 millió forintig segítette a vásárlásokat. A támogatott hitel így közvetlenül nem a drágább ingatlanokat finanszírozza, ugyanakkor hozzájárult az általános árszint emelkedéséhez. Ennek következtében egyre több tranzakció került a 100 millió forint feletti sávba.
A valódi prémiumszegmenst ugyanakkor nem a támogatott finanszírozás mozgatja. Itt jellemzően olyan vásárlók jelennek meg, akik jelentős saját tőkével rendelkeznek, és nagyobb, magasabb minőségű vagy jobb elhelyezkedésű ingatlanba szeretnének továbblépni.
A hitel inkább kiegészítő eszköz a drágább ingatlanoknál
A 100 millió forint feletti lakások és a 150 millió forintnál drágább családi házak már kívül esnek az Otthon Start Program értékhatárain. Ezeket a vásárlók jellemzően nagyobb saját erőből, illetve piaci kamatozású jelzáloghitellel kiegészítve finanszírozzák.Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője szerint ebben a vevői körben a hitel sok esetben nem a vásárlás feltétele, hanem a rendelkezésre álló pénzügyi források optimalizálásának eszköze. A magasabb önerő miatt a piaci hitelkamatok változása általában kevésbé befolyásolja az adásvételek megvalósulását, mint azoknál a vásárlóknál, akik elsősorban támogatott vagy nagy összegű hitelre támaszkodnak.
Budapest mellett az agglomeráció is egyre erősebb
Az átlag feletti árú ingatlanok piaca területileg erősen koncentrált. Az ilyen tranzakciók mintegy négyötöde Budapesten és Pest vármegyében történik.A főváros részesedése ugyanakkor az előző évhez képest csökkent, miközben Pest vármegyéé növekedett. Ez arra utal, hogy a magasabb értékű ingatlanokat kereső vásárlók egy része egyre inkább a budapesti agglomeráció felé fordul.
Érd különösen erősnek bizonyult: a településen annyi átlag feletti árú adásvétel történt, mint Budapest legaktívabb kerületeiben. A vidéki nagyvárosok közül Debrecen és Pécs emelkedett ki.
A valódi prémiumingatlanok piaca nem bővült
A 300 millió forint feletti prémium- és luxusingatlanok piaca lényegesen eltér a tömegpiactól. Ebben a kategóriában alacsonyabb a tranzakciószám, minden ingatlan egyedi, és az értékesítési időt nagymértékben meghatározza az árazás.Viola Tamás, a Duna House Prime üzletágának vezetője szerint ebben a szegmensben nem általános keresleti trendek alapján születnek az adásvételek. A sikeres értékesítés kulcsa az, hogy megtalálják az adott ingatlanhoz illő vevőt. A reális eladási ár meghatározása különösen nehéz, mivel kevés közvetlenül összehasonlítható ingatlan található a piacon. Egy rosszul meghatározott irányár ezért akár hónapokkal is meghosszabbíthatja az értékesítést.
Nem a luxuspiac erősödött, hanem feljebb tolódott az árszint
A 100 millió forint feletti tranzakciók számának növekedése első pillantásra a drága ingatlanok piacának fellendülését jelezheti. A részletes adatok azonban árnyaltabb képet mutatnak.A változás elsősorban annak köszönhető, hogy az általános drágulás miatt egyre több ingatlan kerül ebbe az ársávba, miközben a felső-középosztály továbbra is fizetőképes keresletet biztosít. A valódi prémium- és luxusingatlanok piaca ezzel szemben nem növekedett 2026 első felében.
Forrás: Duna House, Credipass és Duna House Prime, 2026. július.
