Az ingatlanpiacról szóló elemzések többsége az aktuális kínálatra koncentrál: hány lakás és ház közül választhatnak a vevők, hogyan alakulnak a négyzetméterárak, és mely térségekben drágultak leginkább az ingatlanok. A hirdetési árak azonban önmagukban csak az eladók várakozásait mutatják. Arról, hogy a vevők valójában mit fogadnak el, sokkal többet árul el, ha a jelenleg is elérhető kínálatot összevetjük azokkal a hirdetésekkel, amelyek időközben eltűntek az adatbázisból.
Az eltűnt hirdetések természetesen nem minden esetben jelentenek lezárt adásvételt: egy ingatlant átmenetileg is levehetnek a piacról. Azonban feltételezésünk az, hogy a piacról eltűnő hirdetések többségét eladták, így ezekre az elemzésben eladottként hivatkozunk.
Összezárt a mezőny: júliusra minden szegmensben lelassult a forgás
Mielőtt azt vizsgálnánk, milyen ingatlanok tűnnek el a kínálatból, érdemes megnézni, milyen tempóban cserélődik egyáltalán a hirdetési állomány. A júliusi adatok alapján a piac most feltűnően egységes képet mutat: az elmúlt negyedévben mind a négy vizsgált szegmensben a hirdetések nagyjából 40–42 százaléka tűnt el a kínálatból.
A legnagyobb változás a budapesti házaknál történt. Májusban még a hirdetések 49 százaléka tűnt el három hónap alatt, júliusra viszont ez az arány 40,3 százalékra esett vissza. A fővárosi lakásoknál kisebb, de szintén egyértelmű volt a lassulás: 45,2-ről 40 százalékra mérséklődött a mutató. Ezzel szemben az országos értékek alig mozdultak, a házak forgása enyhén gyorsult, a lakásoké pedig lényegében változatlan maradt.
Hosszabb távon még látványosabb a különbség. A fővárosi lakásoknál 2025 februárjában még 66,5 százalékos eltűnési arányt mértünk, az országos lakáspiacon pedig 56,1 százalékot. Ehhez képest a mostani, 40 százalék körüli értékek jóval visszafogottabb piacot jeleznek. A lakások korábbi, egyértelmű forgási előnye is nagyrészt eltűnt: júliusra a házak és lakások görbéi szinte teljesen összezártak.
Mostanra nemcsak laposabb, hanem a korábbinál kiegyenlítettebb lett a piac, nagyjából tízből négy hirdetés tűnt el egy negyedév alatt, függetlenül attól, hogy házról vagy lakásról, budapesti vagy vidéki ingatlanról volt szó.
Nem mindenhol ugyanolyan könnyű vevőt találni
Az országos forgási mutató mögött jelentős területi különbségek húzódnak meg. Ennek feltárásához azt vizsgáltuk meg, hogy az egyes megyék mekkora súlyt képviselnek az aktuális kínálatban, és ehhez képest milyen arányban jelennek meg az elmúlt negyedévben eltűnt hirdetések között.Az 1 feletti érték azt jelzi, hogy az adott megye az eltűnt hirdetések között nagyobb arányban szerepel, mint a teljes kínálatban, 1 alatt pedig a megye nagyobb kínálata nagyobb a hirdetések között annál, mint amekkora részt az eltűntek közül kihasít.
A térképen erős kelet–nyugati különbség rajzolódik ki. A legmagasabb értékeket több keleti és délkeleti megye mutatja: a mutató egyes térségekben 1,4–1,5 körül alakul, vagyis ezek a megyék az eltűnt hirdetések között jóval nagyobb súllyal szerepelnek, mint az aktív kínálatban. Ezzel szemben több nyugati és délnyugati megyében csak 0,6–0,8 közötti értékeket látunk, ami a kínálathoz képest jóval lassabb felszívódásra utal. Ez azért érdekes, mert nem feltétlenül ott a legélénkebb a piac, ahol a legtöbb hirdetés található.
Árban és méretben is középre lőnek a vevők
A lakásoknál az 55–70 négyzetméteres, háromszobás ingatlanok iránt volt a legnagypobb az érdelődés, ezek az eltűnt hirdetések között mintegy 10 százalékkal nagyobb arányban szerepelnek, mint az aktív kínálatban.A 90 négyzetméternél nagyobb, illetve legalább négyszobás lakások ezzel szemben csak a kínálati súlyuk körülbelül 80 százalékával jelennek meg az eltűnt hirdetések között.
A házaknál hasonló a helyzet. A legjobban a 80 négyzetméternél kisebb, jellemzően két–két és fél szobás házak forognak, amelyek súlya az eltűnt állományban 10–20 százalékkal magasabb a kínálati részesedésüknél. A 200 négyzetméter feletti és legalább ötszobás házaknál viszont már érezhetően lassabb az értékesítés.
A méret mellett a teljes vételár még erősebben meghatározza, mi talál gyorsabban gazdára. A lakásoknál az 50–70 millió forintos kategória emelkedik ki: ezek az ingatlanok körülbelül 20 százalékkal nagyobb súlyt képviselnek az eltűnt hirdetések között, mint az aktuális kínálatban.
A 100 milliónál drágább lakások viszont csak nagyjából a kínálati súlyuk 80 százalékával, a 150 millió forint felettiek pedig mindössze 60 százalékával jelennek meg az eltűnt állományban.
A házaknál valamivel magasabban húzódik a legkeresettebb ársáv: a 70–100 millió forintos ingatlanok teljesítenek a legjobban, míg a 250 millió forintnál drágább házak részesedése az eltűnt hirdetések között mintegy 30 százalékkal marad el a kínálati súlyuktól.
A mediánértékek ugyanezt a képet erősítik. Az adatbázisból eltűnt lakások mediánára 64 millió forint volt, szemben az aktív kínálat 67 millió forintos értékével. Méretben kisebb a különbség: az eltűnt lakások medián alapterülete 59, a hirdetetteké 60 négyzetméter. A házaknál az eltűnt hirdetések mediánára 65 millió forint, míg az aktív kínálaté 69 millió.
A nagyobb lakásoknál nyílik ki igazán az árolló
Szobaszám szerint vizsgálva szinte minden kategóriában olcsóbbak az eltűnt hirdetések, mint a jelenlegi kínálat. A különbség az egy- és két-három szobás lakásoknál még csak néhány százalék, a nagyobb ingatlanoknál azonban már jóval látványosabb.
Országosan a 3,5–4 szobás eltűnt lakások átlagos négyzetméterára 1,27 millió forint volt, miközben az aktuális kínálaté 1,34 millió. A 4,5 vagy több szobás lakásoknál még nagyobb az eltérés: 1,06 millió áll szemben 1,21 millió forinttal. Budapesten ugyanez a minta látszik, különösen a legnagyobb lakásoknál, ahol az eltűnt hirdetések 1,50, az aktívak pedig 1,60 millió forintos négyzetméteráron szerepeltek.
Az elmúlt évek jelentős áremelkedése után a vevők láthatóan a kompromisszumos megoldásokat keresik. Olyan ingatlanokat választanak, amelyek még finanszírozhatók, fenntarthatók és megfelelnek egy átlagos család igényeinek. Ez magyarázhatja, hogy a közepes méretű, közepes árú ingatlanok jóval gyorsabban tűnnek el a piacról, mint a prémium kategóriás lakások vagy nagy alapterületű családi házak.
