Megtorpant a tavalyi drágulás, a vevők pedig egyre kevésbé hajlandók megfizetni az irreális hirdetési árakat. A hazai ingatlanpiacon 2026 második negyedévében már megjelent az árkorrekció, az eladók egy része azonban továbbra is a korábbi, gyorsan emelkedő piacból indul ki. A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai szerint sok lakást és családi házat még mindig 5–10 százalékkal a reális értéke felett hirdetnek meg, bizonyos esetekben pedig a túlárazás a 15–20 százalékot is elérheti.
A következmény egyre gyakrabban ugyanaz: kevés érdeklődő, hosszabb értékesítési idő, majd több lépcsőben végrehajtott árcsökkentés.
Már a hivatalos adatokban is megjelent a fordulat
A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a tavalyi erőteljes áremelkedést követően 2026 második negyedévében országosan 1,1 százalékkal mérséklődtek a lakásárak az előző negyedévhez képest.Ez önmagában még nem jelent általános ingatlanpiaci zuhanást, de egyértelműen arra utal, hogy a korábbi drágulási hullám kifulladt. A kereslet visszafogottabbá vált, miközben a vevők jóval tudatosabban hasonlítják össze az ingatlanok árát, állapotát és várható felújítási költségeit. Az eladók alkalmazkodása azonban lassabb.
Akár 20 százalékkal is elszállhat a hirdetési ár
Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint sok tulajdonos továbbra is az előző évek lendületét veszi alapul az ár meghatározásakor.Emiatt egyes ingatlanok akár 20 százalékkal is drágábban kerülnek piacra annál, mint amennyit a vevők reálisan hajlandók lennének megfizetni értük. A szakértő ugyanakkor azt is tapasztalja, hogy egyre több eladó felismeri a változást, és már a meghirdetéskor közelebb igazítja az árat a piaci szinthez. Ezek az ingatlanok természetesen sokkal nagyobb eséllyel találnak vevőt.
Az Otthon Start után maradtak a magas árak
A X. és XVII. kerületben is érzékelhető, hogy a piac már nem képes elviselni az Otthon Start Program nyomán kialakult árszinteket.Kovácsné Zsichla Katalin szerint a túlárazás mértéke valamelyest csökkent, ennek ellenére a hirdetési árak még mindig átlagosan 5–12 százalékkal haladhatják meg a tényleges értékesítési árakat.
Ez azt jelenti, hogy egy 70 millió forintért meghirdetett lakás reális eladási ára adott esetben akár több millió forinttal is alacsonyabb lehet.
Van, ahol 15–18 százalékos korrekció kellett az eladáshoz
A XIX., XX. és XXIII. kerületben már nemcsak a végleges eladási árak, hanem a hirdetési árak mérséklődése is megjelent.Rencsevics Mária tapasztalatai szerint előfordult, hogy egy ingatlan kínálati árát az első meghirdetéshez képest 15–18 százalékkal kellett csökkenteni ahhoz, hogy végül vevőre találjon.
A keresett kategóriába tartozó, jó állapotú lakások ugyanakkor továbbra is kivételt jelenthetnek. Ezeknél még a jelenlegi, óvatosabb piacon is előfordulhat, hogy a vevő elfogadja a meghirdetett árat.
A felújítandó családi házakat árazzák túl leggyakrabban
A XVIII. kerületben elsősorban a családi házaknál jelentkezik erősen a túlárazás. Rácz Gyula László szerint a korszerűtlen fűtésű, felújítandó Kádár-kockákat és más régebbi családi házakat gyakran 12–15 százalékkal a reális piaci értékük felett kínálják.Ez különösen problémás a jelenlegi környezetben, mert a vevők a vételár mellett már a felújítás költségeivel is számolnak. Egy korszerűtlen háznál ezért nemcsak az ingatlan állapota, hanem a több tízmillió forintos korszerűsítési igény is lefelé húzhatja a vállalható vételárat.
Csepelen és Szigetszentmiklóson szintén főként a családi házaknál fordul elő akár 10 százalékos túlárazás. Marosvölgyi Gabi szerint a vevők megpróbálják ezt alkuban érvényesíteni, az eladók azonban sokszor nem fogadják el a jelentősebb ajánlatokat.
Érden az egymilliós négyzetméterár már nem minden háznál reális
Az érdi piacon továbbra sem látszik érdemi csökkenés a hirdetési árakban. Hártó Regina szerint egy régi, jelentősen felújítandó családi ház esetében az egymillió forinthoz közelítő négyzetméterár már egyértelműen túlzónak számíthat. A kisebb alapterület és az ebből következő alacsonyabb teljes ár ugyanis önmagában nem tesz reálissá egy magas négyzetméterárat, ha az ingatlan komoly korszerűsítést igényel.A belvárosban még áremeléssel is próbálkoztak
Budapest belső kerületeiben sem tűnt el a túlárazás. Garaba Gergely, a Balla Ingatlan VI., VII., VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint egyes tulajdonosok a mérsékelt kereslet ellenére még tovább is emelték a már eleve magas hirdetési árakat.A túlárazás ezekben a kerületekben gyakran eléri a 10 százalékot. A szakértő szerint azonban a tulajdonosok jelentős része még mindig nem fogadta el, hogy a visszafogottabb kereslet mellett legalább kisebb árkorrekcióra lenne szükség.
A túlárazott ingatlan könnyen hónapokra beragadhat
A jelenlegi piacon a vevők már jóval kevésbé tartanak attól, hogy lemaradnak egy ingatlanról. Több lakást és házat néznek meg, összehasonlítják az ajánlatokat, és gyakran kivárják az árcsökkentést. Ezért a túl magas induló ár nem feltétlenül jelent magasabb bevételt az eladónak. Éppen ellenkezőleg: az ingatlan hosszabb ideig maradhat a kínálatban, majd később akár nagyobb engedménnyel kelhet el, mint amekkora korrekcióra az értékesítés elején szükség lett volna.A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai alapján jelenleg kétfelé szakadt a piac. A reálisan árazott, jó állapotú ingatlanok továbbra is eladhatók, míg a korábbi csúcsárakhoz ragaszkodó tulajdonosok sok esetben hónapokig várhatnak vevőre.
Forrás: Balla Ingatlan; Magyar Nemzeti Bank.
