Ha valaki ma 100 millió forint feletti ingatlant keres, már egyre ritkábban Budapest az első számú célpont. A prémium kategóriában látványos átrendeződés indult el: a vevők egyre nagyobb arányban választják a főváros környéki településeket, ahol ugyanazért az összegért jóval nagyobb házat, kertet és élhetőbb környezetet kapnak. A Duna House friss adatai szerint a drágább ingatlanok piacán az agglomeráció látványosan erősödik.
Látványosan csökken Budapest részesedése
A Duna House 2026 első féléves tranzakciós statisztikái szerint egyetlen év alatt jelentős változás történt a 100 millió forint feletti ingatlanok piacán.
Míg tavaly ezeknek az adásvételeknek még 57 százaléka Budapesten történt, idén ez az arány már csak 48 százalék. Ezzel párhuzamosan Pest vármegye részesedése 24 százalékról 33 százalékra emelkedett.
A háttérben nem a véletlen áll, hanem egy nagyon egyszerű gazdasági szempont: ugyanabból a költségvetésből az agglomerációban sokkal nagyobb és kedvezőbb adottságú ingatlan érhető el.
Ugyanaz a 100 millió teljesen mást jelent
A különbség jól látható a megvásárolható ingatlanok méretében is. Budapesten a 100 millió forint feletti tranzakciók többsége nagyjából 85–90 négyzetméteres lakásokat érintett, amelyek átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméteráron keltek el.
Ezzel szemben Pest vármegyében ugyanez az összeg átlagosan egy körülbelül 160 négyzetméteres családi ház megvásárlására volt elegendő, ahol az átlagos négyzetméterár 850 ezer forint körül alakult.
Vagyis ugyanakkora költségvetésből a városhatáron kívül közel másfélszer, sok esetben csaknem kétszer akkora életteret lehet vásárolni.
Egyre többen választják a kertet a belváros helyett
„Az agglomeráció iránti érdeklődés már évek óta erősödik, de a magasabb árkategóriában most különösen látványos ez a folyamat” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A szakértő szerint a 100 millió forint feletti vásárlók többsége már nem elsősorban befektetési céllal keres ingatlant, hanem nagyobb életteret szeretne. Ezt azonban a budapesti árszintek mellett egyre nehezebb megfizetni, míg az agglomerációban ugyanekkora összegből tágas családi ház, saját kert és nyugodtabb környezet is elérhető.
A népességmozgás is ezt a trendet erősíti
Az ingatlanpiaci folyamatok egy hosszabb ideje tartó demográfiai változást is tükröznek. A KSH adatai szerint Pest vármegye tavaly is a belföldi vándorlás egyik legnagyobb nyertese volt, miközben Budapest népességmozgási egyenlege továbbra is negatív maradt. A Duna House adatai alapján ez a kiköltözési hullám immár a prémium ingatlanok piacán is egyértelműen megjelent.
Ezeken a településeken keresik leginkább a drága házakat
A 100 millió forint feletti ingatlanok iránti kereslet elsősorban néhány népszerű agglomerációs településen koncentrálódik.
A legtöbb ilyen adásvétel Érden történt, de Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés is kiemelkedően népszerű célpontnak számít.
Ezeket a településeket a jó közlekedési kapcsolatok, a nagyobb családi házas kínálat, valamint a főváros közelsége teszi vonzóvá azok számára, akik nem szeretnének lemondani Budapest elérhetőségéről, de nagyobb otthonra vágynak.
Van egy kategória, ahol még mindig Budapest az úr
Bár a 100–300 millió forintos ársávban egyre többen választják az agglomerációt, a valódi luxusingatlanok piaca továbbra is a fővároshoz kötődik.
A 300 millió forint feletti otthonok döntő része továbbra is Budapest legértékesebb városrészeiben található. A budai oldalon a II. és XII. kerület, valamint a Rózsadomb számít a legkeresettebbnek, ahol a panorámás villák és a zöld környezet továbbra is kiemelkedő értéket képviselnek.
Pesten az V. kerület, a Belváros és Lipótváros őrzi vezető szerepét, míg a XIII. kerület Duna-parti új építésű lakásai szintén a prémium kategóriát képviselik.
A prémium vevők már nem csak a címet nézik
A friss adatok alapján egyértelműen látszik, hogy a drágább ingatlanok vásárlói egyre tudatosabban döntenek. Míg korábban a budapesti cím önmagában is komoly értéket jelentett, ma már sokak számára fontosabb a nagyobb alapterület, a saját kert és a nyugodtabb környezet.
Úgy tűnik, hogy a 100 millió forint feletti ingatlanok piacán egy új korszak kezdődött: a főváros továbbra is meghatározó szereplő marad, de az agglomeráció egyre több vevőt csábít el azzal, hogy ugyanazért az összegért lényegesen többet kínál.
