Magyarországon közel 90 százalékos a lakástulajdon aránya, mégis egyre többek számára jelent komoly gondot a megfizethető és megfelelő minőségű lakhatás. Az ingatlanárak emelkedése, a szűkös kínálat és az elöregedett lakásállomány egyszerre nehezíti a fiatalok helyzetét és a munkaerő mobilitását. Az Egyensúly Intézet friss szakpolitikai javaslata ezért teljes szemléletváltást sürget: a kereslet további élénkítése helyett elsősorban a lakáskínálat bővítésére és a meglévő otthonok korszerűsítésére helyezné a hangsúlyt - írja a Portfolio.
A javaslatcsomag egyik legfigyelemreméltóbb eleme az üresen álló ingatlanok megadóztatása, emellett a bérlakásépítés, a kollégiumi férőhelyek bővítése és egy legalább tízéves, évente 100-150 ezer lakás korszerűsítését célzó program is szerepel benne.
Nincs általános lakhatási válság, de komoly gondok vannak
Az elemzés szerint Magyarországon nem beszélhetünk mindenkit érintő lakhatási válságról, a helyzet azonban számos területen súlyos problémákat mutat. Az elmúlt években jelentősen emelkedtek az ingatlanárak és a bérleti díjak, miközben az új lakások kínálata továbbra is rendkívül szűkös.
A problémák különösen a pályakezdő fiatalokat és az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat érintik. A drága nagyvárosi lakhatás ugyanis azt is megnehezíti, hogy valaki egy jobb állás miatt másik településre költözzön.
A lakáspiac egyik sajátos problémája a „házban gazdag, készpénzben szegény” helyzet: sok magyar háztartás értékes ingatlanban él, de nincs elegendő pénze annak korszerűsítésére. A lakóépületek jelentős része energetikailag elavult, ami magas rezsiköltséget és komoly energiafelhasználást eredményez.
Három problémára kellene egyszerre választ adni
Az Egyensúly Intézet szerint három nagy területet kellene kezelni:
- a lakhatási költségek és ingatlanárak emelkedését,
- a munkaerő mobilitását akadályozó lakáshiányt,
- valamint a rossz állapotú, energiapazarló lakásállományt.
A problémák ráadásul területenként eltérnek. Budapesten és a nagyvárosokban elsősorban a megfizethető lakások hiánya és a magas árak jelentenek gondot, míg a kisebb településeken inkább az elöregedő ingatlanállomány és a munkalehetőségek hiánya okoz problémát.
A bérlakásoké lehet a jövő?
A szakpolitikai javaslat egyik központi eleme a bérleti piac megerősítése. Ehhez kiegyensúlyozottabb szabályozást, államilag elismert mintaszerződéseket, kötelező regisztrációt és átláthatóbb lakbéradatokat vezetnének be.
A hosszú távú lakáskiadást adókedvezményekkel ösztönöznék, miközben a rövid távú lakáskiadást a leginkább terhelt nagyvárosokban korlátoznák.
A javaslat szerint az államnak a bérlakásépítésben is nagyobb szerepet kellene vállalnia. Bérlakáspiaci befektetési alapok, nonprofit lakásszervezetek és professzionális ingatlanvagyon-kezelők létrehozásával növelnék a megfizethető lakások számát.
Megadóztatnák az üresen álló lakásokat
A kínálat gyors bővítésének egyik lehetőségét a már meglévő, de üresen álló ingatlanok piacra terelésében látják. A fővárosban önmagában több mint 160 ezer lakás állhat üresen.
A javaslat szerint adóval sújtanák a spekulációs céllal vásárolt, legalább egy éve nem használt lakásokat. Az ebből származó bevételeket önkormányzati bérlakások építésére és felújítására fordítanák.
A szakértők az Európai Unión kívülről érkező befektetők spekulatív lakásvásárlásait is korlátoznák, különösen akkor, ha az ingatlanokat nem saját célra vagy hosszú távú bérbeadásra használják.
Budapestnek inkább befelé és felfelé kellene terjeszkednie
Az Egyensúly Intézet szerint Budapest lakhatási problémáira nem feltétlenül az újabb és újabb külterületi terjeszkedés jelenti a megoldást. A főváros nemzetközi összevetésben viszonylag alacsony népsűrűségű, ezért érdemes lenne inkább a rozsdaövezetek hasznosítására és a sűrűbb városi beépítésre koncentrálni.
Felmerült az épületmagasságra vonatkozó szabályok felülvizsgálata, a magasházak szigorú feltételek melletti engedélyezése és úgynevezett sűrűségbónusz bevezetése is. Ennek keretében a fejlesztők nagyobb beépítési lehetőséget kaphatnának, ha cserébe az új lakások egy részét önkormányzati célra átadják.
Több kollégiumi férőhely kellene
A fiatalok lakhatási helyzetének javítását a kollégiumi kapacitás jelentős bővítésével is segítenék. A javaslat szerint 2030-ig a jelenlegi mintegy 50 ezerről 75 ezerre kellene növelni a férőhelyek számát, és átfogó felújítási programot is indítani kellene.
Ez különösen a vidékről érkező fiatalok számára jelenthetne segítséget, akik számára a nagyvárosi albérletárak sok esetben már komoly akadályt jelentenek.
Évente akár 150 ezer otthont is korszerűsítenének
A lakáspolitikai csomag másik fontos pillére az energetikai felújítás. Az Egyensúly Intézet szerint évente legalább 100-150 ezer lakóingatlant kellene mélyen korszerűsíteni, méghozzá egy legalább tízéves, kormányzati ciklusokon átívelő program keretében.
A cél nemcsak a rezsiköltségek csökkentése lenne. A felújítások élénkíthetnék a gazdaságot, mérsékelhetnék az energiafüggőséget és javíthatnák az ország klímaalkalmazkodási képességét is.
A támogatásokat jövedelem alapján differenciálnák, és elsősorban olyan beruházásokra lehetne igénybe venni, amelyek bizonyíthatóan javítják az energiahatékonyságot. A javaslat szerint legalább 30 százalékos energiamegtakarítást kellene elérni, a nagyobb korszerűsítéseket pedig magasabb támogatással ösztönöznék.
Teljes szemléletváltást sürgetnek
Az Egyensúly Intézet szerint a lakhatási problémákra nem egyetlen új támogatási forma jelenti a megoldást. A kereslet további ösztönzése helyett a kínálat bővítésére, az üres ingatlanok bevonására, a bérlakásszektor fejlesztésére és a meglévő lakásállomány korszerűsítésére lenne szükség.
A javaslat lényege, hogy más megoldás kell Budapestnek és a nagyvárosoknak, mint a kistelepüléseknek. Miközben a nagyvárosokban új, megfizethető lakásokra lenne szükség, vidéken elsősorban a meglévő ingatlanok felújítása és a helyi gazdaság megerősítése lehet a kulcs.
