Akár 17 ezer tervezett új lakást is érinthet az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt lakásberuházások felülvizsgálata. A Duna House szerint Magyarországnak egyértelműen több új lakásra van szüksége, de nem mindegy, hogy ezek hol, milyen ütemben és mekkora projektekben épülnek meg. Egy több mint ezerlakásos fejlesztés ugyanis Budapesten és egy vidéki nagyvárosban teljesen eltérő piaci hatást válthat ki.
A magyar lakáspiacon évek óta kevés új otthon épül, ezért első pillantásra minden nagyobb fejlesztés kedvező hírnek tűnhet. A kép azonban ennél jóval összetettebb. Az új lakások száma önmagában még nem garantálja, hogy a piac képes is lesz felszívni a kínálatot.
Ez különösen fontossá válhat most, amikor az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások jelentős részét ismét megvizsgálhatják.
28 projekt, mintegy 17 ezer tervezett lakás kerülhet újra napirendre
Az Otthon Start Programhoz kapcsolódva összesen 33 lakásprojekt kapott kiemelt státuszt, amelyek nagyjából 20 ezer új lakás megépítését irányozták elő.Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont adatai szerint ezek közül öt projekt, összesen mintegy 2600 lakással már olyan előrehaladott szakaszban van, amelyet a most bejelentett felülvizsgálat várhatóan nem érint.
További 17 projekt engedélyezése folyamatban van, 11 beruházásnál pedig még el sem kezdődött az eljárás. Így összesen 28 projekt, nagyságrendileg 17 ezer lakással kerülhet felülvizsgálat alá.
A szám jelentőségét jól mutatja, hogy 2025-ben egész Magyarországon mindössze 12 062 új lakást adtak át. A két adat természetesen nem közvetlenül összehasonlítható, hiszen a 17 ezer tervezett lakás több év alatt kerülne piacra, mégis jól érzékelteti a felülvizsgálat súlyát.
Évek óta kevés új lakás épül Magyarországon
A lakásépítések visszaesése hosszabb ideje tart. 2020-ban még 28 208 új lakás készült el Magyarországon, 2023-ban már csak 18 647, 2024-ben 13 295, 2025-ben pedig mindössze 12 062. A tavaly átadott lakások száma a több mint 4,6 milliós magyar lakásállomány mindössze 0,26 százalékának felel meg.
Összehasonlításként: ha évente a teljes lakásállomány 1 százaléka megújulna, ahhoz nagyságrendileg 46 ezer új lakás átadására lenne szükség. Ez nem azt jelenti, hogy Magyarországnak feltétlenül minden évben pontosan ennyi új lakásra lenne szüksége, de jól mutatja, mennyire alacsony szintre süllyedt az elmúlt években az új lakások építése.
A több új lakás önmagában még nem old meg mindent
A Duna House szerint országos szinten egyértelműen szükség van a kínálat bővítésére, de a lakáspiac alapvetően helyi piacokból áll.„Magyarországon egyértelműen szükség van az új lakáskínálat bővítésére. Az országosan alacsony lakásépítési volumenből azonban nem következik, hogy minden térség képes felszívni a megnövekedő kínálatot. A lakáspiac nagyon erősen lokális, és egy projekt méretét mindig az adott város fizetőképes keresletéhez, a már meglévő újépítésű kínálathoz és a várható értékesítési időhöz is érdemes viszonyítani” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
Ez azt jelenti, hogy ugyanaz az 1000–1500 lakásos beruházás egészen más hatást gyakorolhat Budapesten, mint egy kisebb vidéki nagyvárosban.
Egyetlen projekt megduplázhatná egy vidéki város új lakáskínálatát
A legnagyobb kérdőjelek éppen a vidéki nagyvárosok esetében merülhetnek fel. Debrecenben és Szegeden egyaránt megjelentek 1200–1300 lakásos fejlesztési tervek. Ez önmagában is hatalmas volumen, ha összevetjük a jelenlegi helyi piaccal.Debrecenben jelenleg nagyjából 1500, Szegeden mintegy 1200 új lakás áll fejlesztés vagy értékesítés alatt. Vagyis egyetlen új nagyberuházás szinte megduplázhatná a teljes jelenlegi fejlesztési kínálatot. Ez már nemcsak a lakásárakra, hanem az értékesítési időre, a helyi fejlesztők versenyére és a szükséges infrastruktúrára is komoly hatással lehet.
Nem minden új lakás fogy ugyanolyan gyorsan
A Duna House tapasztalatai szerint a vidéki újépítésű projektek között jelentős különbségek vannak az értékesítés tempójában. A jó lokációjú, megfelelően árazott és korszerű lakások iránt továbbra is erős lehet a kereslet. Más fejlesztéseknél ugyanakkor jóval hosszabb értékesítési idővel kell számolni.„Egy 1200–1300 lakásos fejlesztés Budapesten és egy vidéki nagyvárosban egészen más piaci súlyt képvisel. Ha egy projekt önmagában megközelíti egy város teljes jelenlegi újépítésű kínálatát, akkor jogos szakmai kérdés, hogy milyen időtávon képes azt felszívni a helyi fizetőképes kereslet” – hangsúlyozta Szegő Péter.
A szakértő szerint ezért indokolt lehet a projektek egyedi vizsgálata, ugyanakkor fontos, hogy a valóban piacképes, megfelelő helyen és megfelelő infrastruktúrával tervezett fejlesztések kiszámítható feltételek mellett továbbra is megvalósulhassanak.
Közben újra beindulhatnak az építkezések
Miközben 2025-ben tovább csökkent az átadott új lakások száma, az építési kedvben már megjelent a fordulat. Tavaly 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékkal meghaladta a 2024-es értéket.Ez arra utal, hogy a piac éppen olyan időszakba léphet, amikor az előző évek visszaesése után ismét növekedni kezd az új lakások kínálata. Éppen ezért különösen fontos, hogy ne csak az legyen a kérdés, hány projekt kap végül zöld utat.
Nem mindegy, hol épül meg az a 17 ezer lakás
A következő hónapok egyik fontos lakáspiaci kérdése az lesz, hogy a felülvizsgált projektek közül végül mely fejlesztések valósulhatnak meg.A lakásszám mellett legalább ilyen fontos lesz:
- a projekt elhelyezkedése,
- a helyi fizetőképes kereslet,
- a meglévő újépítésű kínálat,
- a fejlesztés mérete és ütemezése,
- valamint az utak, közlekedés, oktatás és egyéb infrastruktúra teherbírása.
Forrás: Duna House; Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont; KSH.
