Új korszak kezdődhet a magyar lakáspiacon: a kormány egyszerre nyúlna hozzá a bérlakáspiachoz és az Otthon Start Program kiemelt beruházásaihoz. Mintegy 17 ezer tervezett lakás sorsa kerülhet felülvizsgálatra, miközben egy új bérlakásprogram akár több tízezer otthon megépítését is ösztönözheti. A piaci szereplők szerint azonban nem mindegy, hogyan valósulnak meg a változások: a lakáskínálat bővítésére nagy szükség van, de a kiszámíthatatlan szabályok könnyen visszaüthetnek - derü ki a Portfolio cikkéből.
A múlt héten jelentős lakáspiaci bejelentéseket tett Vitézy Dávid, a Tisza-kormány közlekedési és beruházási minisztere. A tervek között szerepel egy Wekerle Sándor nevét viselő bérlakásfejlesztési program, miközben felülvizsgálják az Otthon Start Programhoz kapcsolódó, még építési engedéllyel nem rendelkező kiemelt beruházásokat.
A változások összesen mintegy 17 ezer tervezett lakást érinthetnek. Emellett több korábban kiemelt beruházás különleges státuszát már vissza is vonták.
A kormány célja a kommunikáció szerint nem feltétlenül a projektek ellehetetlenítése, hanem annak biztosítása, hogy a nagy lakóingatlan-fejlesztések közlekedési, városépítészeti, fenntarthatósági és megfizethetőségi szempontból is megfelelőek legyenek.
Több lakás kell – de nem mindegy, milyen feltételekkel
A piaci szereplők többsége egyetért abban, hogy Magyarországon jelentős szükség van új lakásokra és a bérlakáskínálat bővítésére. A kérdés inkább az, hogyan lehet ezt úgy megvalósítani, hogy közben a beruházók számára is kiszámítható maradjon a környezet.
A FlatCo ügyvezetője, Jacoby Márta szerint az 550 millió eurós uniós forrás megfelelő konstrukcióban akár 10–15 ezer új lakás megépítését is lehetővé teheti. Szerinte azonban nem az egyszeri építési boom lenne a legfontosabb eredmény, hanem egy valódi, hosszú távon működő intézményi bérlakáspiac létrehozása.
Ehhez önmagában a támogatás nem feltétlenül elegendő. Jacoby szerint kedvezőbb, hosszú futamidejű finanszírozásra, kiszámítható adózási környezetre, az áfakedvezmények átgondolására és a bérbeadók, illetve bérlők közötti jogviszony egyértelműbb szabályozására is szükség lenne.
„A jelenlegi kamatkörnyezet, építési költségek és hozamszintek mellett a 20%-os támogatás önmagában nem elegendő” – hangsúlyozta.
A bérlakás nemcsak lakhatási, hanem versenyképességi kérdés
Hasonlóan vélekedik Botos Bálint, a Forestay ingatlanfejlesztő ügyvezetője is. Szerinte egy átfogó bérlakásépítési programra nagyon nagy szüksége van az országnak, hiszen a lakhatási költségek, a munkaerő mobilitása és a fiatalok lehetőségei szorosan összefüggnek azzal, hogy mennyire hozzáférhető a hosszú távú bérlakhatás.
Botos szerint két, egymást kiegészítő rendszerre lenne szükség: egy piaci alapon működő intézményi bérlakáspiacra, amely folyamatosan új kínálatot hoz létre, valamint egy állami vagy önkormányzati bérlakásállományra, amely célzottan segítheti például a pályakezdőket, a hiányszakmákban dolgozókat vagy a rászorulókat. A szakember ugyanakkor arra is figyelmeztetett, hogy a támogatások rossz kialakítása torzíthatja a versenyt.
„A vissza nem térítendő, közvetlen támogatás odaítélése mindig szubjektív és alacsony hatékonyságú piacot hoz létre” – fogalmazott.
Szerinte ezért az állami támogatásoknál azt is vizsgálni kellene, hogy nem biztosítanak-e indokolatlan előnyt egyes fejlesztőknek.
Nagy kérdés, mi lesz a 17 ezer lakással
Az Otthon Start Program kiemelt beruházásainak felülvizsgálatát Sápi Zoltán, az Eltinga szakértője alapvetően indokolhatónak tartja. Szerinte a közlekedési, városépítészeti, megfizethetőségi és fenntarthatósági szempontok valóban fontosak lehetnek, különösen a túlzott sűrűségű vagy rosszul megközelíthető projektek esetében. A legnagyobb kockázatot azonban nem magában a felülvizsgálatban, hanem annak kiszámíthatóságában látja.
„A kockázat nem magából a szűrőből fakad, hanem az alkalmazás módjából” – mondta.
Ha a feltételek előre ismertek, objektívek és gyorsan alkalmazhatók, a fejlesztők ezeket be tudják építeni a projektjeikbe. Ha viszont egy már előrehaladott beruházás feltételei menet közben változnak, az komoly finanszírozási és megtérülési problémákat okozhat.
A fejlesztők már sok pénzt költöttek, mire egy projekt engedélyt kap
A kérdés különösen érzékenyen érintheti azokat a beruházásokat, amelyek még nem rendelkeznek építési engedéllyel, de már jelentős összegeket fordítottak az előkészítésre.
Gulyás Dóra, a GSV Kereskedelmi Kft. cégvezetője – akinek debreceni projektje is Otthon Start-os kiemelést kapott – szerint a minőségi kontroll indokolt lehet, de csak akkor működik jól, ha az objektív és előre ismert szempontok alapján történik.
Egy nagy projekt esetében már az építési engedély megszerzése előtt jelentős költségek merülnek fel: telekvásárlás, tervezés, közművizsgálatok, szakhatósági egyeztetések és finanszírozási előkészítés. Ha közben alapvetően változnak a szabályok, annak komoly gazdasági következményei lehetnek.
Gulyás szerint ezért az államnak, az önkormányzatoknak és a fejlesztőknek partnerségben kellene működniük: az állam határozza meg a közérdekű célokat, az önkormányzat képviselje a helyi szempontokat, a fejlesztő pedig biztosítsa a megvalósításhoz szükséges tőkét és szakértelmet.
„A változás rövid távon mindig bizonytalanságot hoz”
A SunDell Estate résztulajdonosa, Uzsoki Máté szintén úgy látja, hogy a minőségi szempontok bevezetése önmagában nem feltétlenül jelent problémát. Szerinte megfelelő szakmai egyeztetéssel olyan feltételrendszer alakítható ki, amely nem szűkíti érdemben a piacot. A cég szintén rendelkezik olyan Otthon Start-os lakóingatlan-projekttel, amely még nem kapott építési engedélyt.
„A változás rövid távon mindig bizonytalanságot hoz, akár akkor is, ha egyébként egy pozitív irányú lehetőségről beszélünk” – mondta.
Uzsoki szerint ugyanakkor a jól előkészített, megfelelő lokációjú projektek képesek lehetnek egyszerre szolgálni a lakásállomány bővítését, a helyi érdekeket és a megfizethetőséget.
Nem mindegy, mennyibe kerül a „jobb” lakás
A projektek módosítása sem feltétlenül jelent egyszerű feladatot. Sápi Zoltán szerint a fejlesztők számára nemcsak a konkrét műszaki változtatások okozhatnak többletköltséget, hanem az esetleges bevételkiesés és időveszteség is.
Ha egy beruházást újra kell tervezni vagy engedélyeztetni, az akár hónapokkal vagy évekkel is kitolhatja az átadást. Ez idő alatt nőhetnek a finanszírozási költségek, miközben romolhat a projekt megtérülése.
Különösen érzékeny kérdés lehet a lakásszám csökkentése. Egy beruházás telekára, tervezési költsége vagy infrastruktúra-fejlesztési kiadása ugyanis nem feltétlenül csökken arányosan azzal, ha kevesebb lakás épül.
A szakértők szerint egy dologban nincs vita
A megszólalók álláspontjai több ponton eltérnek, abban azonban lényegében egyetértenek, hogy Magyarországnak több új lakásra van szüksége. A kérdés az, hogy ezeket hol, milyen ütemben, milyen finanszírozás mellett és milyen szabályok szerint építik meg.
Sápi Zoltán szerint a megfizethetőség hosszú távon elsősorban kínálatbővítéssel érhető el.
„Megfizethetőséget tartósan csak több lakással lehet elérni, nem pusztán keresleti támogatással” – fogalmazott.
Ez az Otthon Start Program szempontjából is kulcskérdés: ha a keresletet ösztönzik, miközben az új lakások kínálata nem bővül megfelelő ütemben, az könnyen újabb áremelkedést indíthat el.
Fordulópont előtt állhat a lakáspiac
A következő hónapokban ezért egyszerre több fontos folyamat alakíthatja át a hazai lakáspiacot. A bérlakásprogram új kínálatot teremthet, az Otthon Start kiemelt beruházásainak felülvizsgálata pedig eldöntheti, hogy a tervezett projektek közül melyek és milyen feltételekkel valósulhatnak meg.
A szakértők üzenete egyértelmű: nem az állami szerepvállalással van probléma, hanem annak kiszámíthatósága és kialakítása lehet döntő.
Ha a támogatások, a finanszírozás és a szabályozás hosszú távon is tervezhető, az valóban új lakások ezreit hozhatja a piacra. Ha azonban a fejlesztők bizonytalan feltételekkel szembesülnek, az éppen a kínálat bővítését fékezheti.
A magyar lakáspiacnak tehát nem egyszerűen több lakásra van szüksége, hanem több, jó helyen épülő, megfizethető és hosszú távon fenntartható otthonra. A mostani döntések pedig könnyen meghatározhatják, hogy ez valóban megvalósul-e.
