Az ingatlanpiaci hangulatról sokat elárul, hogyan nyúlnak a hirdetők a hirdetett ingatlanok árához. Ha sokan és sokat engednek az általában arra utal, hogy a vevők vannak kedvezőbb alkupozícióban. Ha viszont gyakoribbá válnak az áremelések, az erősebb keresletet jelez.
Az utóbbi időszakban egyre többet hallani az építőipar és az ingatlanpiac lassulásáról, ezért különösen érdekes, hogy az árváltoztatások mennyire igazolják vissza ezt a képet. Az Ingatlantájolón az utóbbi hónapok adatai alapján az újépítésű lakások piacán egyelőre kevésbé látványos a megtorpanás, a kiadó ingatlanok piacán viszont annál egyértelműbb a visszaesés.
Ezúttal azt vizsgáltuk meg, milyen árváltoztatásokat hajtottak végre a hirdetők az elmúlt két hónapban: hány ingatlan árát csökkentették vagy emelték meg, és mekkora módosításokra került sor. Hasonló elemzést nagyjából néhány havonta készítünk, a mostani eredményeket a korábbi időszakok adataival is összevetjük, hogy lássuk, hogyan változott az eladók hangulata.
Egyre több hirdető enged az árból
A három időpont összevetése egyértelmű hangulatváltozást mutat. Fontos, hogy ezek az arányok azokra a hirdetésekre vonatkoznak, amelyek árát az adott időszakban módosították. Nem azt jelentik tehát, hogy az összes eladó több mint háromnegyede csökkentett, hanem azt, hogy aki hozzányúlt az árhoz, az melyik irányba mozdította azt.A leglátványosabb elmozdulás egyértelműen a lakást hirdetők között figyelhető meg, országosan és Budapesten is jócskán nőtt az árat csökkentők aránya, jelenleg a fővárosi lakásoknál már több mint ötből négy árváltoztatás lefelé mutat.
A házak piacán kevésbé drámai, de ugyancsak folyamatos a változás, hasonló arányban nőtt országosan és a fővárosban is az árcsökkentők aránya. Míg tavaly ősszel még a háztulajdonosok mutatkoztak engedékenyebbnek, azóta azonban a lakáshirdetők gyorsan felzárkóztak hozzájuk, sőt, Budapesten augusztusra már a lakásoknál vált leggyakoribbá az árcsökkentés.
Az átlagos árváltozás szomorú képet fest
Október óta a korábban ellenállóbb lakás- és házpiacra is fokozatosan átterjedt az árcsökkentési hajlandóság. Tavaly októberben a lakást hirdetők még alig-alig engedtek, az átlagos árváltozás -0,6 százalék volt, az emelések akkor még csaknem ellensúlyozták a csökkentéseket. Áprilisra ez -3,1, augusztusra -3,5 százalékra süllyedt. A házaknál ugyanekkor -3-ról -4,7 százalékra nőtt az átlagos visszalépés.
Itt az a legérdekesebb, hogy a telkek és nyaralók már októberben is nagyon gyengék voltak, azóta inkább ezen az alacsony szinten maradtak. A markáns hangulatromlás a lakásoknál és kisebb mértékben a házaknál következett be. Nem a piac leggyengébb részei zuhantak tovább, hanem az árcsökkentési nyomás átterjedt a hagyományosan stabilabb lakóingatlanokra is. Áprilishoz képest augusztusban már csak mérsékelt további romlás történt, javulásnak azonban egyelőre nincs nyoma: az eladók mind gyakrabban és összességében egyre nagyobb mértékben korrigálják lefelé az elképzeléseiket.
Nem pánikárazás, inkább fokozatos visszalépés
Ha csak a jelenlegi helyzetet nézzük, a legtöbben kisebb lépésekben próbálnak közelebb kerülni a vevők elképzeléseihez, a változtatások legnagyobb része az 5 százalék körüli vagy annál kisebb sávba esik. A grafikon erős aszimmetriája ugyanakkor jól jelzi, merre billen a piac.
Az árcsökkentések gyakoribbak az emeléseknél, ráadásul a nagyobb módosítások között is sokkal hangsúlyosabbak. Míg a 10, sőt, akár 15 százalék körüli engedmény is még viszonylag gyakori, az áremelések oldalán már 5 százalék felett gyorsan elvékonyodik a mezőny.
Nincs kelet–nyugati törésvonal
Az eladók ármódosításai mögött látványos területi különbségek húzódnak meg. Bár olyan megye nincs, ahol az áremelések kerülnének többségbe: ám a lista egyik végén álló Bács-Kiskun megyében bő háromszor annyian léptek felfelé az árral, mint a sereghajtó Pest megyében.
A megyei sorrend mögött nem fedezhetünk fel kézenfekvő “kelet–nyugati” vagy “fejlett–kevésbé fejlett” felosztást. A legoptimistábbnak mutatkozó Bács-Kiskun és Győr-Moson-Sopron megye között első blikkre jóval több a különbség, mint a hasonlóság. Az ingatlanpiac szokásos korrekciója sem magyarázza a látott képet, az élbolyban, a középmezőnyben, és a sereghajtók között is találunk olyan térséget, ahol az elmúlt pár évben szinte felrobbantak az árak, és olyat is, ahol nem nagyon emelkedtek.
Érdekes Budapest és Pest megye helyzete, ezeken, a hagyományosan leglikvidebb piacokon erősen az árcsökkentések felé billent a mérleg.
Mit jelent mindez a vevőknek?
Az adatok arra utalnak, hogy a korábbinál több eladó kényszerül felülvizsgálni az eredeti árelképzelését, ami kedvezőbb alkupozíciót teremthet a vevők számára. Ez azonban nem jelenti azt, hogy általános ingatlanár-zuhanás kezdődött volna. Az árváltoztatások többsége továbbra is viszonylag kis, jellemzően 5 százalék körüli vagy annál kisebb korrekció, vagyis inkább fokozatos alkalmazkodás látható, mint pánikszerű árazás.A vevők számára ugyanakkor fontos jelzés lehet, hogy egyre több hirdető hajlandó engedni az eredeti árból. Különösen azoknál az ingatlanoknál nőhet az alku tere, amelyek hosszabb ideje vannak a piacon, vagy amelyek árát már korábban is módosították. A mostani adatok tehát elsősorban nem összeomlást, hanem a vevői és eladói áralku erőviszonyainak lassú átrendeződését mutatják.
