Saját lakás vagy albérlet? A magyar lakáspolitikai vita sokáig mintha csak erről a két lehetőségről szólt volna. Csakhogy egyre többen vannak azok, akik túl sokat keresnek a szociális bérlakáshoz, viszont saját ingatlant már nem tudnak megfizetni – a piaci albérlet pedig egyre nagyobb terhet jelent számukra. A most bejelentett Wekerle Sándor Lakásépítési Program ezért akár komoly fordulatot is hozhat. A nagy kérdés azonban nem az, hány lakást ígérnek, hanem az, hogy sikerül-e végre olyan bérlakásrendszert kialakítani Magyarországon, amely tíz-húsz év múlva is működik - olvashatjuk Varga Zoltám mediátor véleménycikkét, amely a Portfolion jelent meg.
A magyarok többsége továbbra is saját lakásban képzeli el a jövőjét, és ezt aligha fogja megváltoztatni bármilyen új lakáspolitikai program. Nem is ez a cél. A bérlakásnak nem a tulajdon alternatívájának kellene lennie, hanem egy olyan hiányzó lépcsőfoknak, amely megoldást kínál azoknak, akiknek az adott élethelyzetben nem reális vagy nem előnyös a lakásvásárlás.
Pályakezdők, munkahelyet váltók, fiatal családok, egyedül élők és idősek is kerülhetnek olyan helyzetbe, amikor egy stabil, kiszámítható és megfizethető bérlakás többet jelentene, mint egy több évtizedes hitel vagy egy bizonytalan piaci albérlet.
Rengetegen rekedhetnek a „lakhatási résben”
A probléma nem magyar sajátosság. Lengyelországban például szakpolitikai szinten is foglalkoznak az úgynevezett „bérleti réssel”: azokkal a háztartásokkal, amelyek nem jogosultak szociális lakhatásra, de a piaci lakhatás költségeit már nehezen tudják hosszú távon vállalni.
Magyarországon is sokan érezhetik úgy, hogy két világ között rekedtek. Túl sok a jövedelmük ahhoz, hogy rászorulónak számítsanak, de túl kevés ahhoz, hogy biztonsággal lakást vegyenek vagy tartósan magas piaci lakbért fizessenek.
Éppen ezért lehet jelentős a most bejelentett Wekerle Sándor Lakásépítési Program, amely a megfizethető bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztését helyezné előtérbe. A bejelentés azonban még csak az első lépés. A valódi kérdés az lesz, hogy a programból ténylegesen működő lakásrendszer születik-e, vagy csupán egy újabb nagy építési ígéret.
Nem elég felépíteni a lakásokat
Egy bérlakás attól még nem lesz hosszú távon megfizethető, hogy az első évben alacsony a lakbére. Valakinek később is fizetnie kell a karbantartást, a gépészeti cseréket, a felújításokat, az energetikai korszerűsítést és az üzemeltetést.
Ez az egyik legfontosabb tanulság, amelyet a nemzetközi példák is mutatnak: a lakhatási program nem az átadás napján ér véget.
Ha nincs mögötte stabil üzemeltető, kiszámítható finanszírozás és felújítási tartalék, akkor a kezdetben kedvező lakbér később könnyen az épület állapotának romlásával vagy hirtelen költségnövekedéssel járhat.
Bécsben nem egy program, hanem egy rendszer működik
Ausztria gyakran kerül elő példaként, amikor a megfizethető bérlakásokról van szó. Ennek oka nem az, hogy Bécsben valamilyen egyszeri lakásépítési csoda történt.
A rendszer mögött évtizedek alatt kiépült intézményi háttér áll: lakásszövetkezetek, korlátozott profit mellett működő lakástársaságok, szabályozott díjképzés és olyan finanszírozási rendszer, amelyben a lakásállomány fenntartása is fontos szerepet kap.
A lényeg tehát nem pusztán az, hogy mennyi lakás épül. Hanem az, hogy ki kezeli azokat húsz év múlva is, miből újítják fel őket, és hogyan maradhatnak hosszú távon megfizethetők.
Persze az osztrák rendszer sem tökéletes: az elmúlt években ott is jelentősen emelkedtek a lakásárak és a bérleti díjak, miközben az építési költségek és a magasabb kamatok a megfizethető lakások építését is nehezítik. Ez azonban éppen azt mutatja, hogy még egy jól kiépített rendszernek is folyamatosan alkalmazkodnia kell.
Lengyelország megmutatta, mi történik, ha az ígéret gyorsabb, mint a megvalósítás
Lengyelországban komoly állami és fejlesztési banki háttér támogatja a lakhatási programokat, és a megfizethető bérlakás nem kizárólag a legszegényebbek számára létező megoldás. Ugyanakkor a korábbi nagy lakásépítési programok azt is megmutatták, milyen könnyen elszakadhatnak egymástól a politikai célok és a tényleges eredmények.
Egy állami telek még nem jelent automatikusan új lakásokat. Ahhoz rendezett tulajdoni helyzet, közművek, megfelelő közlekedési kapcsolat, finanszírozás, kivitelező és hosszú távú üzemeltetési terv is kell.
A lengyel tapasztalat egyik legfontosabb tanulsága ezért az lehet Magyarország számára, hogy a több tízezres lakásszámokat könnyű kimondani – a valódi siker azonban csak akkor mérhető, amikor az emberek ténylegesen beköltöznek.
Csehország is új utakat keres
A cseh lakáspolitika az elmúlt években szintén egyre nagyobb figyelmet fordított a megfizethető bérlakásokra. A cél ott sem egyszerűen az alacsony lakbér, hanem olyan konstrukciók kialakítása, amelyeknél a bérleti díj az építés, a finanszírozás és az üzemeltetés valós költségeit is figyelembe veszi.
Ez elsőre kevésbé hangzik vonzóan, mint egy politikai ígéret a „nagyon olcsó lakásokról”, hosszú távon azonban sokkal fenntarthatóbb lehet. A túl alacsony lakbér ugyanis végül ugyanúgy drága lehet. Ha nem marad pénz a ház karbantartására és felújítására, akkor a számlát később valakinek sokkal nagyobb összegben kell kifizetnie.
A nagy kérdés: ki fizeti a felújítást 20 év múlva?
Ez lehet az egyik legfontosabb kérdés minden új magyar bérlakásprogramnál. Egy új épület fenntartása az első években viszonylag kevés problémát jelenthet. Évtizedekkel később azonban már teljesen más a helyzet: lehet, hogy cserélni kell a gépészetet, korszerűsíteni az energetikai rendszereket, felújítani a homlokzatot vagy a közös tereket.
Ha ezekre nincs előre kialakított pénzügyi rendszer, akkor a kedvezményes lakhatás könnyen fenntarthatatlanná válhat.
Ezért a jövő bérlakásainál nemcsak azt kellene tudni, hogy mennyi lesz a havi lakbér, hanem azt is, hogy:
- ki állapítja meg az árat;
- mi alapján lehet azt emelni;
- mennyi pénz jut karbantartásra;
- ki felel az épület állapotáért;
- és ki ellenőrzi, hogy a támogatott lakások valóban a megfizethető lakhatást szolgálják-e.
A Wekerle név önmagában még nem garancia
A most bejelentett program neve természetesen a Wekerletelepet is eszünkbe juttatja, amely jóval több volt egyszerű lakásépítési projektnél. Az eredeti fejlesztésnél a lakások mellett az utcák, kertek, közterek, intézmények és szolgáltatások is egy rendszer részeként jelentek meg. Ez a szemlélet ma is fontos lehet.
Egy lakónegyed nem attól működik jól, hogy sok lakást építenek egymás mellé. Szükség van közlekedésre, óvodákra, iskolákra, szolgáltatásokra, zöldfelületekre és természetesen olyan szervezetre is, amely hosszú távon képes fenntartani a környezetet.
A mostani program sikerét ezért nem az alapján kellene megítélni, hány lakást jelentettek be. Sokkal fontosabb lesz, hogy hány lakás épül meg, hány marad valóban megfizethető, és milyen állapotban lesznek ezek az otthonok tíz-húsz év múlva.
Nem több lakásszámra, hanem működő lakásrendszerre van szükség
A magyar lakáspiacnak továbbra is szüksége van saját tulajdonú lakásokra, új építésű fejlesztésekre és piaci befektetésekre. De egyre világosabb, hogy a rendszerből hiányzik egy stabil köztes megoldás is. A bérlakás nem a tulajdon ellensége. Nem arról szól, hogy mindenkinek le kell mondania a saját otthonról.
Arról szólhat, hogy ne csak két választása legyen annak, aki ma lakhatást keres: vagy vállaljon hatalmas hitelt, vagy fizessen kiszámíthatatlan piaci albérletet.
A Wekerle Sándor Lakásépítési Program valódi esély lehet arra, hogy ez megváltozzon. Ehhez azonban nem elég néhány látványos bejelentés és egy nagy lakásszám. Olyan rendszert kell létrehozni, amelyben világos, ki épít, ki finanszíroz, ki üzemeltet, ki ellenőriz – és ami talán a legfontosabb: miből maradnak ezek a lakások hosszú távon is megfizethetők.
Mert a lakhatási válságot nem lehet pusztán új épületekkel megoldani.
Lakásokat viszonylag gyorsan fel lehet húzni. Egy működő lakásrendszert viszont csak hosszú távra lehet felépíteni.
