Az Otthon Start bejelentése után egy év alatt országosan 12, Budapesten 8 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Ez elsőre komoly drágulásnak tűnik, ám az elmúlt évtized nagy lakástámogatási programjaihoz képest meglepően visszafogott árhatásról van szó. A magyarázat azonban nem az, hogy kevesebb pénz érkezett a piacra: mire a 3 százalékos hitel megjelent, a lakások ára már eleve nagyon magasra emelkedett. Közben a lakáshitelpiac egymás után dönti a rekordokat - olvashatjuk a Bankmonitor elemzésében.
Egy év alatt 12 százalékos drágulás jött – de ez még mindig a legenyhébb sokk
A Bankmonitor számításai szerint az Otthon Start 2025. júliusi bejelentését követő 12 hónapban országosan 12 százalékkal, Budapesten pedig 8 százalékkal emelkedtek a lakásárak.
Ez ugyan messze nem elhanyagolható drágulás, az elmúlt tíz év nagy lakástámogatási programjaihoz képest mégis meglepően mérsékeltnek számít. A Zöld Otthon Program után például 29 százalékos országos áremelkedést mértek, vagyis az Otthon Start első éves hatása ennek alig több mint a harmada volt.
Ráadásul a drágulás szinte teljes egészében az első hónapokban zajlott le. Az első félévben országosan 10, Budapesten 7 százalékkal ugrottak az árak, a második hat hónapban azonban már csak további 2, illetve 1 százalékos emelkedés következett.
Vagyis a piac először gyorsan reagált a támogatásra, aztán szinte teljesen kifulladt az áremelkedés.
Nem a támogatás volt gyenge – egyszerűen túl magasról indultak az árak
Az Otthon Start pénzügyi előnye korántsem nevezhető jelentéktelennek. A konstrukció teljes futamidőre fix, legfeljebb 3 százalékos kamatot kínál, miközben a piaci lakáshitelek kamata jellemzően 6 százalék körül mozog. A visszafogottabb árhatás egyik lehetséges oka inkább az, hogy a program egy már korábban is erősen felpörgött ingatlanpiacra érkezett.
2025-ben önmagában 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak, a Bankmonitor egyik modellalapú becslése szerint pedig 2026 elején az árszint már 22,5 százalékkal meghaladhatta a gazdaságilag indokolható szintet.
Ebben a helyzetben a vásárlók pénzügyi lehetőségei is korlátot szabtak az újabb drágulásnak. Hiába lett olcsóbb a hitel, a jövedelmek és a hitelfelvételi korlátok már nem nagyon engedtek teret egy újabb, nagy árrobbanásnak.
Megfordult a trend? Több helyen már csökkentek a lakásárak
2026 második negyedévében már az ország jelentős részén megjelent az árcsökkenés. Országosan nagyságrendileg 1 százalékos, Budapesten körülbelül 0,5 százalékos mérséklődés látszott, miközben a különböző régiók között óriási eltérések alakultak ki.
A legmeglepőbb adat Észak-Magyarországról érkezett, ahol három hónap alatt közel 10 százalékos visszaesést mutatott az index. Ezt természetesen óvatosan kell kezelni, hiszen egy kisebb tranzakciószámra épülő regionális mutató jelentős kilengéseket is produkálhat.
Az irány azonban így is figyelemre méltó: a korábban leginkább elszálló árú térségekben kezdett először elfogyni a vevők fizetőképessége.
A lakáspiac lassul, a hitelezés viszont történelmi rekordot dönt
Itt jön az Otthon Start egyik legérdekesebb mellékhatása. Miközben a lakásárak több helyen stagnálnak vagy csökkennek, és a tranzakciószám sem mutat egyértelmű fellendülést, a lakáshitelpiac szinte soha nem látott tempóban pörög.
2026 júniusában 282 milliárd forint értékben kötöttek új lakáshitel-szerződéseket, ami új rekordot jelentett. Egy évvel korábban ez az összeg még körülbelül 142 milliárd forint volt. A szerződések száma is rendkívül magasra emelkedett: júniusban 10 164 lakáshitel-szerződés született.
A támogatott konstrukciók – az Otthon Start és a CSOK Plusz – a teljes lakáshitelpiac körülbelül 80 százalékát adták, ebből az Otthon Start önmagában nagyjából 70 százalékot képviselt. A rekord azonban nem feltétlenül azt jelenti, hogy ennyivel több lakást vásárolnak az emberek.
Sokkal inkább arról van szó, hogy ugyanazok mögött a lakásvásárlások mögött egyre nagyobb összegű hitel áll.
Az Otthon Start igénylői átlagosan a vételár 71,1 százalékát finanszírozták hitelből, szemben a piaci lakáshiteleknél mért 54,4 százalékkal.
Megindult a kamatverseny: már 3 százalék alatt is lehet hitelt kapni
Az Otthon Start hivatalos kamatplafonja legfeljebb 3 százalék, több bank azonban ennél alacsonyabb kamattal próbál ügyfeleket szerezni.
A 2026. augusztusi Bankmonitor-gyűjtés szerint:
- az MBH Bank egyes ügyfélcsoportoknak 2,79 százalékos kamatot kínál;
- a MagNet Banknál 2,80 százalékos kamat is elérhető;
- az UniCredit Bank egyes konstrukcióiban 2,89 százalékos kamat szerepel;
- a CIB Banknál 2,95 százalékos kamat is elérhető.
Az MBH Banknál egyes prémium és private banking ügyfelek szintén 2,89 százalékos kamat mellett juthatnak a támogatott hitelhez. A különbség első pillantásra minimálisnak tűnhet, de hosszú futamidőn már komoly összegről lehet szó.
Egy 30 millió forintos, 25 éves hitelnél a 3 százalék helyett elérhető 2,89 százalékos kamat hozzávetőleg 1700 forinttal csökkentheti a havi törlesztőt, ami a teljes futamidő alatt nagyjából félmillió forintos különbséget jelenthet.
A 3 százalékos hitel és a piaci kamat között milliók lehetnek
A piaci lakáshitelek kamata 2026 augusztusában jellemzően 6 százalék körül indul, vagyis az Otthon Start kamatszintje nagyjából a piaci kamatok felét jelentheti.
Ez hosszú futamidő és több tízmillió forintos hitelösszeg mellett akár többmilliós különbséget is okozhat a teljes visszafizetendő összegben. Nem véletlen tehát, hogy a program iránt hatalmas az érdeklődés.
A legfontosabb kérdés azonban már nem feltétlenül az, hogy lesz-e még drágább a lakás, hanem az, hogy ki tudja kihasználni a rendkívül alacsony kamatozású hitelt, mielőtt a feltételek esetleg megváltoznak.
Hiába a 10 százalékos önerő, a valóságban sokszor több pénz kell
Az Otthon Start szabályai alapján akár 10 százalék önerő is elegendő lehet, a gyakorlatban azonban sok vásárló ennél magasabb saját forrással kénytelen számolni.
Ennek több oka is lehet:
- a bank által megállapított forgalmi érték alacsonyabb lehet a vételárnál;
- az ingatlan típusa vagy elhelyezkedése miatt a bank magasabb önerőt kérhet;
- a jövedelem alapján meghatározott JTM-korlát is csökkentheti a felvehető hitel összegét.
Az MNB adatai szerint azok aránya, akik a vételár több mint 70 százalékát hitelből finanszírozzák, 64 százalékra ugrott.
Ez azt jelenti, hogy a 10 százalékos önerő lehetősége sok esetben inkább elméleti minimum, mint biztosan elérhető gyakorlat.
Most akkor érdemes lakást venni?
Az Otthon Start első éve alapján egy érdekes helyzet alakult ki. A támogatás óriási hitelkeresletet generált, de nem okozott akkora árrobbanást, mint a korábbi nagy lakástámogatási programok. Az áremelkedés jelentős része már az első hónapokban lezajlott, később pedig több régióban megjelent a stagnálás vagy akár az árcsökkenés.
Ez azonban nem jelenti azt, hogy mindenhol olcsóbbá vált a lakásvásárlás. A regionális különbségek hatalmasak, ezért az országos átlag önmagában egyre kevésbé mond el bármit arról, mi történik egy adott városban vagy kerületben.
A vásárlóknak most két, egymással ellentétes kockázat között kell dönteniük: ha tovább csökkennek az árak, a most megvásárolt ingatlan rövid távon veszíthet az értékéből. Ha viszont a támogatási rendszer később szigorodik vagy megváltozik, a jelenlegi, 3 százalékos hitellehetőség tűnhet el.
Az Otthon Start tehát egy év alatt furcsa helyzetet teremtett: a lakáspiac már nem száguld úgy, mint korábban, a hitelezés viszont történelmi csúcsokat dönt. A nagy kérdés most az, hogy ez valóban egy tartósan nyugodtabb piac kezdete, vagy csak átmeneti szünet a következő nagyobb ármozgás előtt.
