Több ezer külterületi telek, több száz ott élő család és egy önkormányzati terv, amely alapjaiban alakítaná át Biatorbágy szőlőhegyeit. A város szerint a jelenlegi folyamat hosszú távon kezelhetetlen, a helyiek egy része viszont attól tart, hogy az ingatlanok összevonása és a szigorúbb szabályozás kiszorítja őket otthonaikból - olvashatjuk a Telex cikkében.
A Budapest környéki települések egyre komolyabb problémával szembesülnek: miközben a belterületek megtelnek, a városszéli, eredetileg nem állandó lakhatásra szánt területekre is folyamatosan költöznek családok.
Biatorbágyon különösen élesen jelentkezik a probléma. A városnak Budapest környékén az egyik legnagyobb külterülete van, ahol mintegy 1800 üdülő és 2000 zártkerti ingatlan található. Az elmúlt években egyre többen költöztek ki ezekre a területekre, annak ellenére, hogy azok nem beépítésre szánt területek. Az önkormányzat ezért új koncepcióval próbálja rendezni a helyzetet – ám az elképzelés komoly indulatokat váltott ki.
Több ezer telek sorsa a tét
A 2022-ben elkészült, majd 2025-ben aktualizált tanulmány szerint a városnak sürgősen lépnie kell, mert a jelenlegi folyamatok hosszú távon környezeti és infrastrukturális problémákhoz vezethetnek. A koncepció egyik legfontosabb eleme, hogy a jelenlegi mintegy 2000 kisebb telekből 400–500 nagyobb ingatlan jöjjön létre. Ezeken bizonyos feltételek mellett legálisan is lehetne lakóházat építeni, ha a tulajdonosok a nagyobb területet megfelelően gondozzák, illetve gazdálkodást folytatnak.
A cél az lenne, hogy a szőlőhegyek – köztük az Ürgehegy, az Öreghegy és a Szarvashegy – ne alakuljanak kontrollálatlan lakóövezetté, miközben a zöldfelületek és a táj karaktere is megmarad. A helyiek azonban egészen másképp látják a tervet. Egyesek attól tartanak, hogy a telekösszevonások, az ellenőrzések és a szigorúbb szabályok végül a jelenlegi tulajdonosok kiszorításához vezethetnek.
Miért akarják megállítani a beköltözést?
A városvezetés szerint nem arról van szó, hogy el akarják üldözni a külterületen élőket. A probléma az, hogy a jelenlegi folyamat folytatódása beláthatatlan következményekkel járhat. Kocsis József, Biatorbágy polgármestere szerint a külterületi ingatlanok benépesülését nem lehet megállítani, csak szabályozni.
A most körülbelül 16 ezer lakosú város akár 10 ezer új lakossal is bővülhetne a következő egy-két évtizedben, ha minden külterületi ingatlan állandó lakóhellyé válna. A város szerint ezt az infrastruktúra, az oktatás, az egészségügy és a szociális ellátórendszer nem tudná kezelni.
Ráadásul a közművek nélküli területeken az ellenőrizetlen építkezések és ingatlanhasználat környezeti problémákat is okozhatnak.
A nagyobb telkekben látják a megoldást
A koncepció szerint háromféle területhasználat alakulhatna ki. A tájgazdálkodási birtokok legalább 3000 négyzetméteresek, a hegyközségi birtokok pedig legalább 6000 négyzetméteresek lennének. A harmadik kategória a „tájbank”, amelybe többek között a természetes állapotukban megőrzendő területek, például erdők kerülhetnének.
A modell lényege, hogy a kisebb telkek összevonásával nagyobb, rendezettebb ingatlanok jöjjenek létre, amelyek megfelelő használat mellett akár lakófunkciót is kaphatnának.
Csakhogy a tájbankkal kapcsolatban a helyiek különösen aggódnak. A koncepció szerint ugyanis bizonyos esetekben az önkormányzat kezdeményezhetné egy ingatlan bevonását a programba, és az értéknövelő beruházásokat is korlátozhatnák.
A polgármester szerint azonban a jelenlegi tulajdonosok megszerzett jogai nem sérülhetnek, és a vitatott részeket a lakossági visszajelzések alapján még jelentősen módosíthatják.
Az országos szabályozás is közbeszól
A helyzetet tovább bonyolítja, hogy Biatorbágy helyi építési szabályzatát a megváltozott országos előírásokhoz, a TÉKÁ-hoz is hozzá kell igazítani. A jelenlegi országos szabályozás a zártkerti és mezőgazdasági területeken 10 ezer négyzetméter alatt alapvetően nem teszi lehetővé lakóház építését, kivéve bizonyos speciális eseteket.
A biatorbágyi elképzelés ennél kisebb, 3000–6000 négyzetméteres telkekben gondolkodik, ezért a városvezetésnek még az országos szabályozással is meg kell egyeznie. A polgármester szerint éppen ezért most arról is folyik a vita, hogy kérjenek-e külön lehetőséget a biatorbágyi szőlőhegyek számára.
A helyiek nem akarnak kiköltözni
Az Ürgehegyen egymás mellett találhatók régi présházak, egykori nyaralók, újabb családi házak és lakókonténerek is. Ovcsár Péter, az Ürgehegyért Egyesület elnöke szerint a terület telkeinek körülbelül felét már lakják. Úgy véli, az itt élők többsége nem a szabályokat akarja kijátszani, egyszerűen olyan helyen szeretne élni, amelyet meg tud fizetni, vagy vonzza a természetközeli élet.
A helyiek egy része szerint ráadásul a mezőgazdasági célú telekhasználat ma már nehezen illeszthető az itt élők életéhez, hiszen az alapvető infrastruktúra is hiányos. Ők inkább azt szeretnék, ha az önkormányzat a további telekaprózódást állítaná meg, nem pedig a már kialakult ingatlanok összevonását erőltetné.
Még nincs meg a végleges megoldás
A koncepció egyelőre vitaanyag, és a lakossági kritikák nyomán várhatóan módosítják. A városvezetés szerint az új szabályozásnak egyszerre kell kezelnie a beköltözésből fakadó infrastrukturális és környezeti problémákat, valamint a jelenlegi tulajdonosok érdekeit. A végleges irányt az is meghatározza majd, hogyan sikerül összehangolni a helyi elképzeléseket az országos építési szabályokkal.
Egy biztos: Biatorbágy szőlőhegyeinek jövője komoly fordulóponthoz érkezett. Az önkormányzat szerint most kell megakadályozni, hogy újabb tízezer ember számára alakuljon ki egy közművek nélküli „Újbiatorbágy”, a helyiek viszont attól tartanak, hogy a megoldás éppen az ő otthonaikat veszélyezteti.
