Magyarországon európai összehasonlításban kiemelkedően sokan élnek saját tulajdonú otthonban, de vajon meddig maradhat ez a lakhatás meghatározó formája? A rendszerváltás utáni lakásprivatizáció szinte eltüntette az önkormányzati bérlakásokat, most azonban ismét előtérbe kerülhet a bérlakásépítés. A készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program akár új irányt is adhat a hazai lakáspiacnak – de a valódi változáshoz jóval több kell néhány új épületnél - derül ki a Pénzcentrum cikkéből.
A rendszerváltás utáni lakásprivatizáció alapjaiban rajzolta át a magyar lakáspiacot. Míg 1990-ben még közel 800 ezer önkormányzati bérlakás volt az országban, 2000-re már 180 ezer alá esett a számuk, 2025-re pedig mindössze körülbelül 108 ezer maradt. Ez a teljes hazai lakásállománynak csupán mintegy 2,4 százaléka.
A folyamat sok családnak adott lehetőséget arra, hogy kedvező feltételekkel jusson saját ingatlanhoz. Az önkormányzatok is fellélegezhettek, hiszen jelentősen csökkent a fenntartandó lakásokkal járó teher. A privatizációnak azonban volt egy kevésbé látványos, hosszú távú következménye is: szinte eltűnt az a szervezett bérlakásszektor, amely a lakásvásárlás mellett valódi alternatívát kínálhatna.
Az Eurostat adatai szerint ma a magyar lakosság mintegy 90 százaléka saját tulajdonú otthonban él. Hasonlóan magas tulajdonosi arány jellemző több kelet-közép-európai országra is, Nyugat-Európa egyes államaiban viszont egészen más lakhatási modell alakult ki. Ausztriában például a lakások körülbelül 45 százalékát bérlők használják, Németországban pedig még elterjedtebb a bérlés.
A különbség mögött azonban nem pusztán eltérő lakhatási szokások állnak. Nem elég annyit mondani, hogy a magyarok saját lakást szeretnének, míg a németek vagy az osztrákok inkább bérelnek. Az is meghatározó, hogy milyen lehetőségek közül választhatnak az emberek.
Ahol elegendő, kiszámítható áron elérhető bérlakás van, és a bérleti szerződés hosszabb távon is biztonságot ad, ott a bérlés akár tartós életformává válhat. Ha viszont kevés a kiadó lakás, magasak a lakbérek, és a szerződések sem nyújtanak kellő biztonságot, a saját ingatlan megszerzése könnyen a lakhatási stabilitás legfontosabb eszközévé válik.
Ausztria példája: nem csak a lakástulajdon jelenthet biztos otthont
Magyarország számára különösen tanulságos lehet az osztrák modell. Nyugati szomszédunknál a bérlakások a lakhatási rendszer szerves részét képezik, és jelentős szociális, valamint nonprofit szektor épült ki. A lakások mintegy 45 százalékában bérlők élnek, a szociális bérlakások pedig a teljes lakásállomány körülbelül 15 százalékát teszik ki – ez a magyarországi aránynál többszörösen magasabb.
Az osztrák rendszer nem egyik napról a másikra jött létre. Hosszú évtizedek alatt alakult ki az a finanszírozási és intézményi háttér, amelyben nemcsak az önkormányzatok, hanem nonprofit lakásépítő és -kezelő szervezetek is részt vesznek.
A magyar lakáspolitika számára az egyik legfontosabb tanulság, hogy a bérlakásépítés nem ér véget azzal, hogy elkészülnek az épületek. A lakásokat hosszú távon birtokolni, üzemeltetni, karbantartani és felújítani is kell. Ugyanilyen lényeges annak meghatározása, hogy kik és milyen feltételekkel költözhetnek be, illetve miként tartható fenn a megfizethető lakbér.
Kiadó lakást keresel? Ide kattints!
A környező országokban is más-más bérlakásmodell működik
A visegrádi országok példája is azt mutatja, hogy a térség lakáspiacai nem teljesen egyformák. Szlovákiában a magyarországihoz hasonlóan alacsony a bérlés aránya: a lakások hozzávetőleg 6 százalékát bérlik, a szociális bérlakások aránya pedig 2 százalék körül mozog.
Lengyelországban már szélesebb a bérlakások szerepe. Az ingatlanok mintegy 14 százalékában élnek bérlők, a szociális szektor részesedése pedig közel 7 százalék. Csehországban ennél is nagyobb súlya van a bérlésnek: a lakosság körülbelül negyede bérelt otthonban él, miközben a szociális bérlakások aránya nem éri el a 4 százalékot.
A nemzetközi összehasonlításból az is kiderül, hogy a „bérlakás” nem egyetlen, egységes kategória. A piaci és a szociális bérlakások más-más igényekre adhatnak választ.
A piaci bérlakás azoknak kínálhat megoldást, akik meg tudják fizetni a piaci lakbért, de nem akarnak vagy nem tudnak saját ingatlant vásárolni. A szociális bérlakások ezzel szemben azok számára jelenthetnek segítséget, akiknek a lakásvásárlás és a piaci bérlés is túl nagy anyagi terhet jelentene.
A bérlakás nem csupán a legnehezebb helyzetben élőknek lehet megoldás
A bérlakások kérdése tehát jóval túlmutat a szociális támogatáson. Egy pályakezdőnek például, aki egy másik városban kap munkát, nem feltétlenül éri meg azonnal több évtizedre eladósodnia. Hasonló helyzetben lehet az is, aki néhány évre költözik másik településre, vagy válás után keres új otthont.
A bérlakáskínálat bővülése a munkaerőpiac működésére is hatással lehet. Ha egy új állás elfogadásához nem kell rögtön lakást vásárolni vagy hosszú távú hitelt vállalni, könnyebbé válhat a költözés oda, ahol megfelelő munkalehetőség kínálkozik.
Így a bérlakás nem feltétlenül a saját tulajdon ellenpontja. Bizonyos élethelyzetekben átmeneti, rugalmas megoldást jelenthet, amely akár a későbbi lakásvásárlást is megkönnyítheti.
Új korszakot hozhat a Wekerle Sándor Lakásépítési Program?
A készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program fontos fordulatot hozhat a hazai lakáspolitikában. Hosszú idő után ismét nagyobb hangsúlyt kaphat a lakáskínálat bővítése, ezen belül pedig a bérlakások építése. Ez azért lehet jelentős, mert a magyar lakáspiac egyik alapvető hiányossága éppen az, hogy a saját tulajdon mellett kevés valóban működő alternatíva érhető el.
A bérlakáskínálat növelése enyhítheti a lakhatási nehézségeket, támogathatja a munkavállalók mobilitását, és azoknak is lehetőséget adhat, akik nem tudják vagy nem szeretnék igénybe venni a lakásvásárlást segítő konstrukciókat.
A program tényleges hatását azonban nem lehet majd kizárólag az újonnan felépülő lakások számával mérni. Legalább ilyen fontos lesz, hogy kik bérelhetik az ingatlanokat, milyen díjak mellett, ki gondoskodik a tulajdonlásukról és működtetésükről, illetve miből finanszírozzák a hosszú távú karbantartást és felújítást.
Magyarországnak nem szükségszerűen kell az osztrák vagy a német rendszert átvennie. A cél inkább egy olyan hazai modell kialakítása lehet, amelyben a saját lakás mellett egy kiszámítható bérlakásszektor is rendelkezésre áll, és különböző élethelyzetekben is használható alternatívát kínál.
A valódi kérdés így nem pusztán az, hogy épül-e több bérlakás Magyarországon. Hanem az, hogy létrejön-e mellettük egy hosszú távon is fenntartható rendszer, amelyben a lakások elérhetők, megfizethetők és megfelelően működtethetők. Új épületeket néhány év alatt fel lehet húzni, egy stabil bérlakásszektor kialakítása viszont hosszú távú, akár évtizedeken át tartó feladat.
Lakást, házat vennél vagy eladnál? Itt a helyed: Ingatlantájoló.hu
