Látványosan visszaesett a befektetési célú lakásvásárlások száma 2026-ban. A magas ingatlanárak, a megtorpanó bérleti díjak és a bővülő albérletkínálat együtt egyre lejjebb nyomják a lakáskiadással elérhető hozamokat. A Balla Ingatlan szakértői szerint Budapesten több kerületből szinte eltűntek a befektetők, a Balatonnál pedig még kedvezőtlenebb a helyzet.
A lakás hosszú éveken keresztül az egyik legnépszerűbb magyar befektetésnek számított, különösen Budapesten. Az idei évben azonban egyre több jel mutat arra, hogy a befektetők már jóval óvatosabban lépnek piacra.
A probléma egyszerű: az ingatlanok ára magas maradt, miközben a kiadásból származó bevétel már nem nő ugyanilyen tempóban.
A bérleti díjak emelkedése több területen megtorpant, a kiadó lakások kínálata pedig bővült. Mindez azt jelenti, hogy egy újonnan megvásárolt lakásból egyre nehezebb olyan hozamot elérni, amely vonzóvá teszi a befektetést.
Már nem a befektetők hajtják a budapesti lakáspiacot
A Balla Ingatlan több budapesti irodájának tapasztalatai szerint 2026-ban jelentősen csökkent a befektetési céllal vásárlók száma.Sebestyén Tamás, a társaság XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint a befektetők már nem erősítik érdemben a vevői oldalt. Ennek két legfontosabb oka a magas vételár és az alacsonyabb elérhető hozam.
Balla Frigyes, a IV. és XV. kerületi iroda szakmai vezetője ugyanezt tapasztalta. Szerinte a lakáskiadás jövedelmezősége annyira visszaesett, hogy más befektetési formák – például egyes állampapírok – több befektető számára is vonzóbb alternatívát jelenthettek.
Dél-Pestről is visszavonultak a készpénzes vásárlók
Nem csak a drágább budapesti kerületeket érinti a változás. A XIX., XX. és XXIII. kerületben Rencsevics Mária szerint szintén jelentősen csökkent a befektetők jelenléte, elsősorban a magasra emelkedett ingatlanárak miatt. Hasonló folyamatot tapasztaltak a X. és XVII. kerületben is.Kovácsné Zsichla Katalin szerint a korábban jellemző készpénzes befektetői vásárlások idén már jóval ritkábbak voltak, és a befektetési célú kereslet összességében is gyengült.
A belvárosban már inkább családok vásárolnak
A VI., VII., VIII. és IX. kerületben is átalakult a vevői kör. Garaba Gergely szerint a belső kerületekben idén elsősorban párok és családok jelentek meg vásárlóként, míg a klasszikus, bérbeadási célú befektetők nagyrészt elmaradtak.Ha mégis megjelent egy befektető, gyakran nem hosszú távú lakáskiadásban gondolkodott. Egyre inkább a teljesen felújítandó, olcsóbban megszerezhető lakásokat keresték, amelyeket felújítás után magasabb áron lehet továbbértékesíteni. Ezeknél a vásárlásoknál ugyanakkor különösen kemény alku volt jellemző.
Budán is kifulladt a befektetési célú vásárlás
A budai kerületekben még látványosabbá vált a változás. Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője szerint a befektetők gyakorlatilag eltűntek a piacról.A magas ingatlanárak mellett az albérletpiac változásai is rontották a megtérülést: több helyen csökkentek a bérleti díjak, miközben jelentősen bővült a kiadó lakások választéka.
Ez kettős nyomást helyez a befektetőkre: egyre drágábban lehet lakást venni, miközben egyre kevésbé biztos, hogy magasabb bérleti díjat lehet kérni érte.
A Balatonnál még rosszabb lehet a megtérülés
A Balaton környékén még nehezebb helyzetbe kerültek a befektetők. Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a magas balatoni ingatlanárak miatt az elérhető hozam még alacsonyabb lehet, mint Budapesten.Bár továbbra is van kereslet hosszú és rövid távra kiadható ingatlanokra, új befektetők alig jelennek meg. Inkább azok vásárolnak újabb lakást vagy házat, akiknek már van ingatlanuk a térségben, és meglévő portfóliójukat szeretnék bővíteni.
Egyre többen keresnek más befektetést
A mostani piaci helyzet egyik legfontosabb következménye, hogy a lakáspiacnak már nemcsak más ingatlanokkal kell versenyeznie.A befektetők ugyanis azt nézik, hogy az ingatlan megvásárlásához szükséges jelentős tőkéhez képest mekkora éves hozamot tudnak realizálni.
Ha egy másik befektetés kisebb kockázattal, kevesebb munkával vagy alacsonyabb belépési költséggel hasonló vagy jobb hozamot kínál, a lakáskiadás vonzereje gyorsan csökkenhet.
Fordulóponthoz érkezhetett a befektetési célú lakáspiac
A Balla Ingatlan szakértőinek tapasztalatai alapján Budapesten és a Balaton környékén is egyre kevésbé a befektetők határozzák meg a keresletet. A lakásárak magas szinten maradtak, a bérleti piac viszont már nem tudja ugyanazzal a tempóval követni őket.Ez nem jelenti azt, hogy ingatlanból már egyáltalán nem lehet jó befektetést találni. A korábbi éveknél azonban sokkal fontosabbá vált a vételár, a lokáció, a felújítási költség és az elérhető bérleti díj pontos kiszámítása.
Az az időszak viszont, amikor szinte bármilyen budapesti lakást meg lehetett venni arra számítva, hogy a drágulás és a bérleti díjak majd automatikusan kitermelik a hozamot, egyre inkább a múlt részének tűnik.
Forrás: Balla Ingatlan szakértői tapasztalatai.
