Egyre több család kényszerülhet Budapest határain túlra, miközben a fővárosban több százezer ember számára jelent problémát a megfizethető lakhatás. A megoldás azonban nem feltétlenül az újabb zöldterületek beépítése. Az Országos Urbanisztikai Konferencia lakhatással foglalkozó kerekasztalán a szakértők arra is rámutattak: a lakhatási válság már nem pusztán szociális kérdés, hanem a gazdasági versenyképességet is közvetlenül érinti - derül ki a Portfolio cikkéből.
Kiemelt példa lehet Rákosrendező, ahol a tervek szerint mintegy 10 000 lakás épülhet, amelyek jelentős részét megfizethető kategóriában valósítanák meg. A projekt és a lakhatás jövője a Portfolio Future of Construction konferenciáján is napirendre kerül majd.
Az Országos Urbanisztikai Konferencia szakértői beszélgetésén kirajzolódott kép alapján a hazai lakáspiac problémái már jóval túlmutatnak azon, hogy egyszerűen kevés lenne az elérhető lakások száma. A piacot egyszerre terheli a kínálat és a kereslet térbeli eltérése, a lakásállomány szerkezeti problémája és az a tény, hogy hosszú távon kiszámítható lakáspolitikai stratégia nélkül nehéz érdemi változást elérni.
Mindez pedig már a gazdaság működésére is hatással van: ha egy adott térségben a munkavállalók nem találnak megfizethető lakhatást, az a munkaerő mobilitását és végső soron a növekedési lehetőségeket is korlátozhatja.
A panelbeszélgetésen Dományi Bálint, a Rákosrendező projektiroda irodavezetője; Kiss Ákos, a Property Market Ingatlanfejlesztő ügyvezetője; Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője és a MATE Településépítészeti és Települési Zöldstruktúra Tanszékének mestertanára, valamint Jelinek Csaba városszociológus, a Periféria Központ társalapítója vett részt. A beszélgetést Gajdán Gergely, a HÉTFA Kutatóintézet és Elemző Központ projektfejlesztési tanácsadója vezette.
Hárommillió ember lakhatása került nehéz helyzetbe
Magyarországon mintegy 3 millió embert érint a lakhatási szegénység, vagyis a háztartások mintegy egyharmada érintett valamilyen formában. Budapesten önmagában több százezer ember találkozik közvetlenül a problémával.
Jelinek Csaba szerint a rendszerváltás óta az állam lakáspiaci szerepvállalása több ponton sem érte el a kívánt társadalmi hatást. Az állami támogatások közel 90 százaléka a magántulajdon megszerzését, illetve a tehetősebb középrétegek lakáshoz jutását segítette, például a különböző otthonteremtési programokon keresztül.
Közben azok a csoportok, amelyek számára a saját lakás megvásárlása eleve nehezen elérhető, kevésbé kerültek a támogatási rendszerek középpontjába. A pályakezdő fiatalok, az energiaszegénységgel küzdő, túl nagy ingatlanokban élő idősek és az egyszülős családok is olyan csoportok közé tartoznak, amelyek különösen sérülékenyek a lakhatási piacon.
A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a magánbérleti piac jelentős része továbbra is szabályozatlan vagy a szürke-, illetve feketegazdaságban működik. Ez a bérlők számára kiszámíthatatlan és sokszor kiszolgáltatott helyzetet teremthet.
Hiába lenne szükség lakásokra, alig épülnek újak
A probléma nemcsak társadalmi, hanem kifejezetten piaci természetű is. A kereslet és a kínálat között tartós, ráadásul térben erősen koncentrált egyensúlytalanság alakult ki.
Miközben jelentős igény mutatkozik új lakásokra, az új építésű ingatlanok aránya még a lakáspiac legjobb éveiben is csak 6–6,5 százalék körül alakult a teljes tranzakciós volumenhez képest. Mostanra ez az arány nagyjából 3 százalékra esett vissza.
Soóki-Tóth Gábor szerint ez már a gazdasági versenyképesség szempontjából is komoly kérdést vet fel. A növekedési térségekben ugyanis megfelelő árú és rugalmas lakhatási lehetőségekre lenne szükség ahhoz, hogy a munkavállalók könnyebben követhessék a munkahelyeket.
Ennek hiányában azok is kénytelenek lehetnek hosszú órákat utazni naponta, akik nélkül a város működése elképzelhetetlen, például a közszolgáltatásokban dolgozók. A problémát az is súlyosbítja, hogy egyes időszakokban a befektetési célú lakásvásárlások az összes tranzakció 40–50 százalékát is elérték, tovább növelve a társadalmi és térbeli különbségeket.
Miért menekülnek a családok Budapest környékére?
A főváros és az agglomeráció közötti verseny egyik legfontosabb kérdése, hogy hol találnak a családok olyan otthont, amely egyszerre megfizethető és élhető.
Dományi Bálint szerint az agglomerációba költöző családok nem azért hagyják el Budapestet, mert ne ismernék a fővárosi lehetőségeket. Sokkal inkább arról van szó, hogy a budapesti piacon nem találnak elegendő olyan lakást, amely megfelelne a mai családok igényeinek, miközben zöld környezetet és megfelelő intézményi hátteret is biztosít.
A nagyobb családok számára különösen fontos lehet, hogy a gyerekeknek saját szoba jusson, elérhető közelségben legyenek az oktatási és egyéb intézmények, és a lakókörnyezet is élhető maradjon. Ezeket a szempontokat azonban a fővárosi kínálat nem minden esetben tudja megfelelően kiszolgálni.
Budapestnek fel kell ismernie, hogy ingatlanpiaci termékversenyben áll az agglomerációval, ezért a közigazgatási határokon belül kell olyan alternatív lakótípusokat kínálnia, amelyek képesek megtartani a családokat
– tette hozzá.
Nem kellene mindenáron új területeket beépíteni
A szakértők szerint a lakáskínálat jelentős növelésére szükség lenne, a megoldás azonban nem feltétlenül az, hogy újabb és újabb érintetlen területeket vonjanak be a fejlesztésekbe.
Sokkal inkább a már meglévő városi területek hatékonyabb kihasználása kerülhetne előtérbe. A foghíjtelkek beépítése, a városszövet megfelelő sűrítése és a barnamezős területek integrált újrahasznosítása úgy növelhetné a lakásállományt, hogy közben nem kellene újabb zöldterületeket feláldozni.
A fejlesztéseket ugyanakkor több olyan szabályozási előírás is nehezíti, amely jelentősen növelheti a beruházások költségeit. Kiss Ákos példaként az Országos Településrendezési és Építési Követelmények, vagyis az OTÉK parkolási szabványát említette, amely lakásonként egy parkolóhely kialakítását írja elő.
Ez a gyakorlat jelentős pluszköltséget róhat a beruházásokra, miközben a már elkészült mélygarázsokban sok esetben kihasználatlanul maradnak a parkolóhelyek. Nemzetközi példák alapján alternatívát jelenthetne például a bécsi modell, amely külön kezeli a lakások és a parkolóhelyek tulajdonjogát. Így azoknak kellene megfizetniük a parkolási infrastruktúra költségét, akik ténylegesen igénybe is veszik azt.
Egy lakónegyed már nem csak a lakásokról szól
A jövő városfejlesztéseiben egyre nagyobb szerepet kaphatnak az olyan komplex projektek, amelyek nem egyszerűen lakóépületeket, hanem teljes városrészeket hoznak létre.
A fenntartható, városrész-léptékű beruházások például lehetőséget teremthetnek energiaközösségek kialakítására, a távhő- és távhűtési rendszerek hatékonyabb működtetésére, illetve olyan közösségi terek létrehozására, amelyek különböző társadalmi csoportokat is összehozhatnak.
Ez utóbbi különösen fontos lehet a szegregáció mérséklésében. A szakértői beszélgetés egyik fontos tanulsága éppen az volt, hogy a következő generáció lakófejlesztéseinek nem merülhet ki a feladata abban, hogy minél több lakást építsenek. Olyan környezetet is létre kell hozniuk, amely hosszú távon élhető városi életet kínál.
Új szereplők jelenhetnek meg a bérlakáspiacon
A hazai bérlakáspiac egyik alapvető problémája, hogy nincs átfogó bérlakás-adatbázis, miközben a piacot továbbra is nagyrészt magántulajdonú bérbeadók uralják.
A bérlők többsége ma is magánszemélytől bérel, ugyanakkor a munkaerőpiaci folyamatok miatt egyre több vállalat jelenik meg bérlőként. A cégek ugyanis sok esetben lakhatást vagy szállást is biztosítani szeretnének a munkavállalóiknak.
Ez azonban újabb konfliktusokat generálhat. Vidéki nagyvárosokban például előfordul, hogy egyetlen családi házban 10–15, sok esetben külföldi munkavállalót szállásolnak el. Az ilyen megoldások pedig könnyen feszültséget teremthetnek az érintett lakóközösségekben.
Miért drágulnak tovább a lakások?
A lakáspiac helyzetét a magas kamatkörnyezet sem könnyíti meg. Bár a vásárlók mintegy egyharmada befektetési vagy bérbeadási céllal lép piacra, a vásárlások mögött sok esetben nem feltétlenül a hosszú távú bérbeadás áll.
A befektetők egy része inkább arra számít, hogy az ingatlan értéke rövid vagy középtávon tovább emelkedik. Ez a kereslet pedig olyan piacon jelenik meg, ahol a kínálat már eleve szűkös.
A tartós egyensúlytalanság ennek következtében jelentős áremelkedést hozott, ami még távolabbra tolta a megfizethető lakhatás lehetőségét azok számára, akik saját célra keresnek otthont.
Az intézményi bérlakásszektor fellendítésében nem a klasszikus kereskedelmi banki hitelek, sokkal inkább a kötvénypiaci hozamszintek fognak döntő szerepet játszani, mivel a megfelelően szabályozott környezetben mozgó nagybefektetők már ehhez a finanszírozási szerkezethez szoktak hozzá
– mutatott rá Soóki-Tóth Gábor.
Lehet, hogy nem a bankok, hanem a nagybefektetők hozhatják a fordulatot?
A nemzetközi példák alapján az intézményi befektetők számára a kiszámítható bérleti hozamok megfelelő környezetben vonzó befektetési lehetőséget jelenthetnek.
Lengyelországban például már több tízezer lakásból álló portfóliók épülnek ki professzionális üzemeltetők közreműködésével. Euróban számolva a 3–4,5 százalék közötti hozamszint már elegendő lehet ahhoz, hogy nagy volumenű intézményi tőke jelenjen meg a szektorban – feltéve, hogy ehhez megfelelő jogi és szabályozási környezet társul.
A bérlakáspiac fejlődéséhez ugyanakkor nemcsak tőkére, hanem világos szabályokra és új szereplőkre is szükség lenne. Elengedhetetlen lehet az intézményi bérház jogi és szabályozási fogalmának meghatározása, miközben a piacnak a hagyományos fejlesztőkön túl más szereplőket is be kellene vonnia.
Jelinek Csaba és Soóki-Tóth Gábor szerint a jövőben a közcélú lakásszolgáltatóknak, lakásügynökségeknek, lakásszövetkezeteknek, illetve nonprofit és köztulajdonú szervezeteknek is nagyobb szerep juthatna.
A szabályozás előkészítése már zajlik, többek között a kollégiumépítési program kapcsán is, amely a szakértők szerint akár mintaként szolgálhat az intézményi lakhatás más formáihoz.
Rákosrendező lehet az egyik kulcs a lakhatási fordulathoz
A lakhatási válság megoldásának egyik fontos budapesti terepe lehet Rákosrendező, ahol a terület nagysága és városszerkezeti helyzete miatt jelentős lakásfejlesztésre nyílhat lehetőség.
Dományi Bálint ismertetése szerint a területen mintegy 10 000 lakás megépítésével számolnak, és ezek jelentős részét megfizethető kategóriában kívánják létrehozni. A projekt egyelőre a kormányzati koncepcionális tervezés szakaszában van, így több alapvető kérdés is még kidolgozás alatt áll.
Vizsgálják többek között azt is, hogy pontosan mit jelent majd a megfizethető lakás kategóriája, milyen szolgáltatási és infrastrukturális környezet kapcsolódjon hozzá, illetve milyen finanszírozási és üzemeltetési modell mellett lehetne hosszú távon működőképes a fejlesztés.
A projekt megvalósíthatóságában így kulcskérdés lesz, hogyan lehet megfelelően összehangolni az uniós forrásokat, a kedvezményes finanszírozást és a piaci megtérülést. Ha ez sikerül, Rákosrendező nemcsak egy újabb nagy budapesti fejlesztési terület lehet, hanem a megfizethető lakhatás bővítésének egyik fontos terepe is.
