Egy 10 milliárd forintos magyarországi ingatlan után akár 90 millió forintos vagyonadó is felmerülhet egy konkrét példában – de csak akkor, ha a jogszabálytervezetet egy bizonyos módon értelmezik. Az október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott javaslat egyik részletszabálya ugyanis kérdéseket vet fel a külföldi holdingokon keresztül megvalósuló ingatlanbefektetéseknél. A különbség jelentős lehet: ugyanannak az ingatlannak a tulajdonosi struktúrától függően egészen eltérő adókövetkezményei adódhatnak - olvashatjuk a Portfolio cikkében.
A Tisza-kormány társadalmi egyeztetésre bocsátotta a vagyonadó tervezetét. A javaslat az egymilliárd forint feletti nettó vagyon megadóztatását irányozza elő, és részletesen szabályozza az ingatlanok, valamint a társasági részesedések értékelését is.
Éppen ez utóbbi területen merült fel egy lehetséges probléma. A tervezet jelenlegi megfogalmazása alapján bizonyos, külföldi holdingstruktúrán keresztül birtokolt magyarországi ingatlanoknál kérdéses lehet, hogy az adóalap meghatározásakor megfelelően figyelembe veszik-e az ingatlan finanszírozására felvett hiteleket. Egy ilyen eltérés jelentős különbséget okozhat a számított vagyonértékben, és ezen keresztül a tulajdonos adóterhében is.
Hol csúszhat el a vagyonadó számítása?
A kérdés lényege, hogy milyen értékből indulnak ki a szabályozás alkalmazásakor: az ingatlant birtokló társaság részesedésének nettó, a kötelezettségeket is tükröző értékéből, vagy magának a magyarországi ingatlannak a számított értékéből.
A jelenlegi szövegezés alapján egyes külföldi tulajdonosi konstrukcióknál fennállhat annak a kockázata, hogy az ingatlanhoz kapcsolódó finanszírozási terhek nem a megfelelő módon jelennek meg az adóalapban. Ez egy erősen hitelből finanszírozott beruházás esetén különösen lényeges lehet.
Az adókötelezettség ugyanakkor nem közvetlenül az ingatlant birtokló cégre hárulna. A tervezet alapján az adó alanyai a meghatározott feltételeknek megfelelő magánszemélyek, illetve egyes vagyonkezelési adóalanyok – például trösztök vagy magánalapítványok – lehetnek. A társaságokra közvetett hatásként nehezedhet nyomás, ha a tulajdonos az adó megfizetéséhez osztalékot venne fel, tőkét vonna ki, vagy más módon teremtené elő a szükséges összeget.
Információink szerint a lehetséges problémára már felhívták a jogalkotó figyelmét. A társadalmi egyeztetés ezért arra is lehetőséget adhat, hogy a végleges szabályozás elfogadása előtt tisztázzák a kérdéses értelmezési pontokat.
Fontos az is, hogy a tervezet nem vonatkozna automatikusan minden külföldi befektetőre. Egy ingatlanalap, nyugdíjalap vagy vállalati befektető társaság önmagában nem válik a vagyonadó alanyává pusztán azért, mert magyarországi ingatlannal rendelkezik. A szabályozás szempontjából elsősorban az számít, hogy ki a tulajdonos, és milyen konstrukción keresztül birtokolja a vagyont.
A belföldi társasági részesedések értékelésére a tervezet külön számítási módszert határoz meg. Ennek során a társaság értékét egyharmad részben a saját tőke, kétharmad részben pedig a hozamérték alapján állapítanák meg. A módszer tehát nem kizárólag az ingatlan bruttó piaci értékéből indul ki: a társaság kötelezettségei, így a bankhitelek hatása is megjelenhet a számításban.
Egy jelentős hitelállománnyal működő ingatlancég részesedésének számított értéke ezért jóval alacsonyabb lehet az általa birtokolt ingatlan teljes piaci értékénél. A kérdés az, hogy ugyanez a logika miként érvényesül azokban az esetekben, amikor a magánszemély nem közvetlenül a magyar társaságban rendelkezik részesedéssel, hanem egy külföldi holdingon keresztül.
A bizonytalanabb helyzet éppen ezeknél a többszintű tulajdonosi struktúráknál alakulhat ki. Különösen fontos tisztázni, hogyan kell eljárni akkor, ha a külföldi holding nem maga birtokolja a magyarországi ingatlant, hanem egy magyar leányvállalaton keresztül kapcsolódik hozzá.
A tervezet és az illetéktörvény kapcsolódó rendelkezéseinek pontos értelmezése nélkül ezért nem lehet biztosan kijelenteni, hogy ezekben az esetekben minden körülmények között figyelmen kívül maradnak a magyar leányvállalat hitelei. A jelenlegi szöveg alapján egyelőre egy lehetséges értelmezési kockázatról beszélhetünk, amelyet a végleges szabályozásnak kellene egyértelművé tennie.
Eladó házat, lakást keresel? Nézz szét az Ingatlantájoló kínálatában!
Egymilliárd forint felett kezdődik az igazi kérdés
A vagyonadó-tervezet egyik legfontosabb eleme az egymilliárd forintos küszöb. Az adó nem az első forinttól terhelné a vagyont, hanem az e határ feletti részre vonatkozna. Egy 100 millió forintos ingatlan tehát önmagában nem eredményezne fizetendő vagyonadót, ha az érintettnek nincs más olyan vagyona, amely az adóalapot az egymilliárdos szint fölé emelné.
Egy nagyobb ingatlanberuházásnál azonban már egészen más lehet a helyzet. Nézzünk egy példát, amely megmutatja, mekkora különbséget okozhat a tulajdonosi struktúra és az alkalmazott értékelési módszer.
Tegyük fel, hogy egy magyarországi ingatlan piaci értéke 10 milliárd forint, és a beruházást 80 százalékban bankhitelből finanszírozták. A projekt éves, adózás előtti eredménye 40 millió forint. Az ingatlan tulajdonosa egy külföldi magánszemély, aki egy külföldi holdingon keresztül kapcsolódik a magyarországi befektetéshez.
Ha ebben az esetben az adóalap meghatározása a 10 milliárd forintos bruttó ingatlanértékből indulna ki, a különbség rendkívül jelentős lenne. Az egymilliárd forintos küszöb levonása után 9 milliárd forint maradna az adóköteles vagyonrész. Egy feltételezett, 1 százalékos adókulccsal számolva ez 90 millió forintos vagyonadót jelentene a tulajdonos számára.
Ez azonban nem a társaság közvetlen adója lenne. A terhet a tulajdonosnak kellene viselnie, aki ugyanakkor a fizetéshez szükséges forrást akár az ingatlant birtokló cégtől is megpróbálhatná megszerezni. Ez osztalékfizetési vagy tőkekivonási igényt eredményezhetne, így a tulajdonosnál jelentkező kötelezettség a társaság működésére is hatással lehetne.
Ugyanaz az ingatlan, egészen más adóteher?
A példában szereplő projekt más eredményt adhatna, ha a tulajdonos közvetlenül a magyar kft. részesedését birtokolná, és annak értékét a belföldi társaságokra előírt képlet szerint határoznák meg.
Tegyük fel, hogy a társaság saját tőkéje 2 milliárd forint, adózás előtti eredménye 40 millió forint, a társasági adóval csökkentett eredménye pedig körülbelül 36,4 millió forint. Ha a hozamérték kiszámításakor 15 százalékos tőkésítési rátával számolunk, akkor a hozamérték hozzávetőleg 243 millió forint.
A saját tőke és a hozamérték egyharmad-kétharmad arányú figyelembevételével a társasági részesedés számított értéke nagyjából 830 millió forint lehetne.
Ez önmagában az egymilliárd forintos küszöb alatt maradna. Ha a tulajdonosnak nincs más, az adóalapba beszámító vagyona, amely átlépné ezt a határt, a példában nem keletkezne fizetendő vagyonadó.
A két forgatókönyv közötti eltérés tehát nem egyszerűen a magyar és a külföldi befektetők között húzódik. A döntő kérdés az lehet, hogy az ingatlanhoz milyen tulajdonosi struktúrán keresztül kapcsolódik a magánszemély, és az adóalap meghatározásakor melyik értékelési szabályt kell alkalmazni.
A 90 millió forintos összeg egy feltételezett számítás eredménye, nem pedig már megállapított vagy minden hasonló befektetésre érvényes adókötelezettség. A példa azt szemlélteti, hogy a tervezet egyes lehetséges értelmezései között jelentős különbség adódhat.
A végleges szabályozás tisztázhatja a vitás pontokat
A vagyonadó-tervezet jelenlegi szövege alapján elképzelhető, hogy egyes külföldi magánszemélyek vagy vagyonkezelési konstrukciók esetében a tulajdonosi struktúrától függően jelentős adóteher merülhet fel. Hogy ez a kockázat pontosan mely konstrukciókat érintheti, és miként kell figyelembe venni a finanszírozási kötelezettségeket, azt a szabályozás részletes értelmezése és végleges szövege döntheti el.
